SARFAESI | अगर बकाया रकम समय सीमा के बाद चुकाई गई हो तो नीलामी बिक्री से कर्जदारों का संपत्ति वापस पाने का अधिकार खत्म नहीं होता: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने कहा है कि Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest (SARFAESI) Act, 2002 के तहत अगर कोई नीलामी खरीदार तय समय के अंदर बिक्री की बकाया रकम जमा करने में नाकाम रहता है तो बिक्री अधूरी मानी जाती है और उसे अंतिम रूप नहीं मिलता। नतीजतन, अगर कर्जदार लेनदार को अपना पूरा बकाया कर्ज चुका देता है तो उससे उसकी संपत्ति छीनी नहीं जा सकती।

कोर्ट ने फैसला सुनाया कि अगर Security Interest (Enforcement) Rules, 2002 के Rule 9(4) में तय 3 महीने की समय सीमा के अंदर बिक्री की बकाया रकम जमा नहीं की गई तो बिक्री अधूरी मानी जाएगी। सिर्फ़ इसलिए कि बिक्री का सर्टिफिकेट जारी कर दिया गया, ऐसी बिक्री कानूनी और पूरी नहीं मानी जाएगी। अगर कर्जदार ने इस बीच अपना बकाया चुका दिया था तो वह अपनी संपत्ति वापस पा सकता है।

जस्टिस दीपांकर दत्ता और जस्टिस सतीश चंद्र शर्मा की बेंच ने कहा,

"अगर इस प्रक्रिया में कोई बड़ी गड़बड़ी है या यह अनिवार्य शर्तों को पूरा नहीं करती, जिससे बिक्री अधूरी रह जाती है तो कोर्ट इसमें दखल दे सकता है। खासकर तब, जब कर्जदार ने इस बीच अपनी बकाया देनदारी चुका दी हो ताकि संपत्ति से बेवजह वंचित होने से बचाया जा सके और असली न्याय सुनिश्चित हो सके।"

बेंच ने मद्रास हाईकोर्ट के उस फैसले को सही ठहराया, जिसमें नीलामी बिक्री रद्द करके सुरक्षित संपत्तियों को कर्जदार-प्रतिवादी को वापस सौंपने का आदेश दिया गया।

कर्जदार-प्रतिवादी ने 2017 में सेंट्रल बैंक ऑफ़ इंडिया से ₹4 करोड़ का कर्ज लिया, लेकिन बाद में वह इसे चुकाने में नाकाम रहा। बैंक ने SARFAESI Act के तहत कर्ज वसूली की प्रक्रिया शुरू की और सितंबर, 2020 में नीलामी आयोजित की, जिसमें नीलामी खरीदारों ने कुल रकम का 25% हिस्सा जमा कर दिया।

कर्जदारों ने DRT और हाईकोर्ट में इस नीलामी को चुनौती दी, जिसके बाद कोर्ट ने बिक्री की प्रक्रिया को पूरा होने से रोकने के लिए अंतरिम आदेश जारी किया। हालांकि बैंक को बकाया रकम स्वीकार करने की अनुमति दी गई, लेकिन नीलामी खरीदारों ने भुगतान में देरी की और मार्च 2022 में, यानी लगभग 15 महीने बाद जाकर बकाया रकम जमा की। इसके बाद ही बिक्री का सर्टिफिकेट जारी किया गया। इस दौरान, उधार लेने वालों ने पैसे चुकाना जारी रखा और आखिरकार दिसंबर, 2022 में पूरा बकाया चुका दिया। हालांकि, बैंक ने यह कहते हुए पेमेंट लेने से मना कर दिया कि प्रॉपर्टी पहले ही बेची जा चुकी थी।

बाद में हाईकोर्ट ने बकाया बिक्री राशि के पेमेंट में देरी और अनियमितताओं के कारण नीलामी रद्द की और प्रॉपर्टी उधार लेने वालों को वापस सौंप दी, जिसके बाद सिक्योर्ड क्रेडिटर और नीलामी खरीदने वाले ने सुप्रीम कोर्ट में अपील की।

सुप्रीम कोर्ट के सामने मुख्य मुद्दा यह था कि क्या बकाया बिक्री राशि के देर से पेमेंट पर नीलामी खरीदने वाले के पक्ष में बिक्री सर्टिफिकेट जारी करना, उधार लेने वाले के खिलाफ रिकवरी की कार्यवाही में कोर्ट के दखल को सही ठहराएगा, जबकि उसने कर्ज की रकम जमा कर दी थी।

अपीलों को खारिज करते हुए जस्टिस दीपांकर दत्ता द्वारा लिखे गए फैसले में सिक्योरिटी इंटरेस्ट (एनफोर्समेंट) रूल्स, 2002 के नियम 9(4) का हवाला देते हुए कहा गया कि चूंकि नीलामी खरीदने वाले ने बिक्री राशि का बचा हुआ 75% हिस्सा तय तीन महीने की अवधि के बाद जमा किया, इसलिए बिक्री को अंतिम रूप नहीं मिला। नतीजतन, बिक्री सर्टिफिकेट का कोई कानूनी महत्व नहीं था। उधार लेने वाले को कार्यवाही के दौरान बकाया चुकाने पर सिक्योर्ड एसेट्स को वापस पाने से नहीं रोका जा सकता।

कोर्ट ने कहा,

"एक बिक्री जो नीलामी खरीदने वालों के पक्ष में अधूरी रह गई, क्योंकि 2002 के नियमों के नियम 9(4) के तहत तय अनिवार्य समय-सीमा का पालन नहीं किया गया, उसका इस्तेमाल उधार लेने वालों के वापस पाने के अधिकार को खत्म करने के लिए नहीं किया जा सकता, खासकर तब जब उधार लेने वालों ने पूरा बकाया चुका दिया हो।"

कोर्ट ने आगे कहा,

"बकाया बिक्री राशि न मिलना या बकाया बिक्री राशि जमा करने में देरी, आप इसे जो भी कहना चाहें, इसलिए यह उधार लेने वालों के फायदे में जाता है और बिक्री के अंतिम रूप के खिलाफ काम करता है। एक ऐसा लेन-देन जो कानूनी समय-सीमा के उल्लंघन में आगे बढ़ता है, उसका इस्तेमाल उधार लेने वालों को उनकी सिक्योर्ड एसेट्स से वंचित करने के लिए नहीं किया जा सकता।"

कोर्ट ने अपीलकर्ता के इस तर्क को खारिज किया कि सेलीर एलएलपी बनाम बाफ्ना मोटर्स प्राइवेट लिमिटेड, (2024) 2 SCC 1 मामले में दिए गए फैसले के आधार पर नीलामी बिक्री सर्टिफिकेट जारी होने के बाद के चरण में किसी भी तरह के दखल की गुंजाइश नहीं बचती।

इसके बजाय, बाफ्ना मोटर्स प्राइवेट लिमिटेड (उपर्युक्त) मामले से अलग करते हुए कोर्ट ने यह स्पष्ट किया कि नीलामी खरीदारों को सुरक्षित अधिकार तभी प्राप्त होते हैं, जब वैधानिक शर्तों का पूरी तरह से पालन किया गया हो। चूंकि समय-सीमा का उल्लंघन हुआ और बिक्री को अभी तक कानूनी रूप से अंतिम रूप नहीं मिला था, इसलिए नीलामी खरीदार को कोई भी निहित अधिकार प्राप्त नहीं हुआ।

कोर्ट ने टिप्पणी करते हुए कहा,

“यह मामला पूरी तरह से एक अलग आधार पर खड़ा है। यहां, बिक्री की प्रक्रिया को पूरा होने में नियम 9(4) में निर्धारित समय-सीमा से कहीं अधिक समय लगा। ऐसा उधारकर्ताओं की किसी चूक के कारण नहीं, बल्कि मौजूदा न्यायिक आदेशों और प्रक्रियात्मक बाधाओं के कारण हुआ। जिस मूल आधार पर बाफ्ना मोटर्स प्राइवेट लिमिटेड (उपर्युक्त) मामले में बिक्री को अंतिम रूप दिया गया, वह आधार इस वर्तमान मामले में पूरी तरह से अनुपस्थित है।”

कोर्ट ने फैसला सुनाते हुए कहा,

“हम हाईकोर्ट द्वारा निकाले गए इस निष्कर्ष से पूरी तरह सहमत हैं कि (i) विवादित नीलामी बिक्री को कानून द्वारा निर्धारित तरीके से नीलामी खरीदारों के संबंध में अभी तक अंतिम रूप नहीं मिला था, और (ii) इस बीच उधारकर्ताओं ने अपनी पूरी बकाया देनदारी चुका दी थी; इसलिए उन्हें उनकी सुरक्षित संपत्तियों से वंचित नहीं किया जा सकता था।”

नीलामी खरीदार ने एम राजेंद्रन बनाम M/s केपीके ऑयल्स एंड प्रोटेन्स इंडिया लिमिटेड मामले में दिए गए फैसले का हवाला देते हुए यह तर्क दिया कि बिक्री की पुष्टि हो जाने के बाद उधारकर्ता का अपनी संपत्ति को वापस पाने (रिडीम करने) का अधिकार समाप्त हो जाता है। हालांकि, कोर्ट ने यह फैसला दिया कि एम राजेंद्रन मामले में दिया गया सिद्धांत (dictum) उस स्थिति में लागू नहीं होगा, जब बिक्री की प्रक्रिया अभी तक पूरी नहीं हुई हो।

तदनुसार, इन अपीलों को खारिज कर दिया गया।

Cause Title: E. MUTHURATHINASABATHY & ORS. VERSUS M/S. SRI INTERNATIONAL & ORS. (with connected case)