SARFAESI Act| किरायेदार बिना यह साबित किए बेदखली का विरोध नहीं कर सकता कि किरायेदारी बंधक से पहले बनाई गई थी: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने सुरक्षित लेनदारों के पक्ष में एक महत्वपूर्ण फैसले में कहा कि कोई किरायेदार SARFAESI अधिनियम के तहत बेदखली का विरोध नहीं कर सकता, जब तक कि बंधक निर्माण से पहले किरायेदारी स्थापित न हो जाए।

जस्टिस पीएस नरसिम्हा और ज‌स्टिस जॉयमाल्या बागची की पीठ ने पीएनबी हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड द्वारा दायर अपील को स्वीकार कर लिया और कलकत्ता हाईकोर्ट के उस फैसले को पलट दिया जिसमें एक किरायेदार को गिरवी रखी गई संपत्ति का कब्जा वापस कर दिया गया था।

न्यायालय ने फैसला सुनाया कि संपत्ति गिरवी रखने के बाद किए गए पट्टा समझौते, वित्तीय आस्तियों के प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण तथा प्रतिभूति हित प्रवर्तन अधिनियम, 2002 (SARFAESI अधिनियम) के तहत शक्तियों का प्रयोग करने वाले सुरक्षित लेनदार के विरुद्ध प्रवर्तनीय किरायेदारी अधिकार प्रदान नहीं करते हैं।

यह मामला प्रतिवादी संख्या 1 से संबंधित था, जिसने 1987 से एक अपंजीकृत पांच-वर्षीय पट्टे के तहत एक संपत्ति में किरायेदार होने का दावा किया था। बाद में यह संपत्ति एक उधारकर्ता ने खरीद ली, जिसने 2017 में इसे अपीलकर्ता-पीएनबी हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड के पास गिरवी रख दिया। भुगतान न करने पर, अपीलकर्ता ने SARFAESI अधिनियम की धारा 13(4) का हवाला दिया और संपत्ति का प्रतीकात्मक और बाद में भौतिक कब्ज़ा कर लिया।

प्रतिवादी संख्या 1 ने अपीलकर्ता की कार्रवाई को चुनौती दी, और कलकत्ता हाईकोर्ट ने पश्चिम बंगाल परिसर किरायेदारी अधिनियम, 1997 के तहत किरायेदारी संरक्षण का हवाला देते हुए, उसे कब्ज़ा वापस करने का आदेश दिया। इसके बाद पीएनबी हाउसिंग ने सर्वोच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाया।

हाईकोर्ट के फैसले को खारिज करते हुए, जस्टिस बागची द्वारा लिखित निर्णय में कहा गया था कि किरायेदार 2017 के बंधक से पहले संपत्ति पर अपने कब्जे को साबित करने के लिए कोई किराया रसीद, उपयोगिता बिल या कर रिकॉर्ड प्रस्तुत करने में विफल रहा, इसलिए ऐसे सबूतों के अभाव में, किरायेदारी के दावे को संरक्षित नहीं किया जा सकता।

अदालत ने कहा कि वह प्रथम प्रतिवादी द्वारा डीआरटी के समक्ष पूर्व किरायेदारी के संबंध में प्रस्तुत साक्ष्यों से संतुष्ट नहीं है।

अदालत ने कहा,

"यथास्थिति बहाल करने के लिए एक अनिवार्य आदेश एक ठोस मामले की आवश्यकता है, जिसे प्रथम प्रतिवादी साबित करने में विफल रहा है। SARFAESI की धारा 13(2) के तहत मांग नोटिस जारी करने से पहले निरंतर कब्जे के संबंध में उसका उदासीन आचरण और किराये की रसीदें और/या अन्य साक्ष्य प्रस्तुत करने में विफलता एक अनिवार्य आदेश को उचित नहीं ठहराती है।"

बजरंग श्यामसुंदर अग्रवाल बनाम सेंट्रल बैंक ऑफ इंडिया (2019) 9 SCC 94 का हवाला देते हुए, अदालत ने कहा कि विशाल कलसारिया बनाम बैंक ऑफ इंडिया (2016) 3 SCC 762, जो वास्तविक किरायेदारों की रक्षा करता है, केवल वहीं लागू होता है जहां किरायेदारी अच्छी तरह से प्रलेखित हो और बंधक से पहले स्थापित हो। चूंकि किरायेदारी बंधक से पहले स्थापित नहीं हुई थी, इसलिए न्यायालय ने माना कि विशाल कसारिया का निर्णय प्रतिवादी संख्या 1 के लिए लाभकारी नहीं होगा।

कोर्ट ने कहा,

"सरफेसी अधिनियम और किराया कानूनों के संबंध में सरफेसी अधिनियम के उद्देश्य के बीच अंतर्संबंध को देखते हुए, बजरंग श्यामसुंदर अग्रवाल (सुप्रा) ने स्पष्ट किया कि मौखिक/अपंजीकृत समझौते के माध्यम से दावा करने वाले किरायेदारों पर किराए की रसीदें, संपत्ति/जल कर की रसीदें, बिजली शुल्क आदि प्रस्तुत करने का दायित्व है ताकि वैध किरायेदारी स्थापित की जा सके।14 फिर भी, मौखिक/अपंजीकृत समझौते के माध्यम से बनाई गई ऐसी किरायेदारी सरफेसी अधिनियम की धारा 13(2) के तहत नोटिस जारी होने के एक वर्ष से अधिक समय तक जारी नहीं रहेगी और उक्त अवधि की समाप्ति पर किरायेदार को 'सहनशील किरायेदार' माना जाएगा।"

संक्षेप में, न्यायालय ने बेदखली से सुरक्षा का दावा करने के लिए किसी भी बंधक से पहले स्पष्ट, प्रलेखित किरायेदारी समझौतों को बनाए रखने की आवश्यकता पर बल दिया।

उपरोक्त के संदर्भ में, न्यायालय ने अपील को स्वीकार कर लिया, तथा प्रतिवादी संख्या 1 के पक्ष में किरायेदारी की बहाली का आदेश देने के हाईकोर्ट के निर्णय को रद्द कर दिया।