Maharashtra Slum Areas Act | ज़मीन खरीदने का राज्य का अधिकार मालिक के खास अधिकार पर निर्भर: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने मंगलवार (2 दिसंबर) को मुंबई के मलाड में मनोरंजन के मैदान (RG) के तौर पर रिज़र्व 2,005-स्क्वायर-मीटर के प्लॉट के ज़रूरी अधिग्रहण की मांग वाली याचिका खारिज कर दी। कोर्ट ने इस बात पर ज़ोर दिया कि महाराष्ट्र स्लम एरिया (इम्प्रूवमेंट, क्लियरेंस और रीडेवलपमेंट) एक्ट, 1971 (स्लम एक्ट) (Maharashtra Slum Areas Act) के तहत स्लम-प्रभावित प्रॉपर्टी को रीडेवलप करने के ज़मीन मालिक के खास कानूनी अधिकार को ओवरराइड करने के लिए राज्य के ज़रूरी अधिग्रहण के अधिकार का इस्तेमाल नहीं किया जा सकता।

जस्टिस जे.बी. पारदीवाला और जस्टिस के.वी. विश्वनाथन की बेंच ने उस मामले की सुनवाई की, जिसमें अपील करने वाले, ज्योति बिल्डर्स ने बॉम्बे हाई कोर्ट से राज्य सरकार को स्लम रिहैबिलिटेशन अथॉरिटी (SRA) के आदेश के आधार पर रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट के लिए ज़मीन खरीदने का निर्देश देने के लिए अर्ज़ी दी, जिसने 2015 में अपील करने वाले की प्रस्तावित स्कीम के लिए ज़मीन खरीदने का आदेश दिया।

यह केस ज्योति बिल्डर्स (अपीलेंट) से जुड़ा था, जिसने महाराष्ट्र स्लम एरिया एक्ट, 1971 के सेक्शन 14 के तहत राज्य को उस प्रॉपर्टी को एक्वायर करने के लिए मजबूर करने का आदेश मांगा था। बिल्डर ने 2015 के SRA ऑर्डर पर भरोसा किया, जिसमें यह नतीजा निकाला गया कि ज़मीन ज्योति की बड़ी स्लम रिहैबिलिटेशन स्कीम के लिए एक्वायर की जानी चाहिए, जिसके तहत 498 लोगों का पहले ही रिहैबिलिटेशन हो चुका था।

हालांकि, असली मालिक (रिस्पॉन्डेंट नंबर 4), फूलदाई यादव ने मार्च 2022 में प्लॉट एल्केमी डेवलपर्स (रिस्पॉन्डेंट नंबर 4) को बेच दिया, जिसने तुरंत SRA को अपना स्लम रिहैबिलिटेशन प्रपोज़ल जमा कर दिया। ज्योति बिल्डर्स ने तर्क दिया कि 2015 का ऑर्डर आखिरी और मानने लायक था। उसके बाद की बिक्री और नई स्कीम गैर-कानूनी थी।

हाईकोर्ट द्वारा उनकी याचिका खारिज किए जाने से नाराज़ होकर अपीलेंट सुप्रीम कोर्ट चला गया।

सुप्रीम कोर्ट के सामने यह मुद्दा था कि क्या स्लम प्रॉपर्टी पर ज़मीन मालिकों के खास अधिकार और ज़मीन खरीदने वाले डेवलपर के बाद में पुनर्वास का प्रस्ताव जमा करने के बावजूद, अपील करने वाला अभी भी स्लम एक्ट के सेक्शन 14 के तहत राज्य सरकार को अपील करने वाले की रीडेवलपमेंट स्कीम के लिए ज़मीन एक्वायर करने के लिए मजबूर करने का निर्देश मांग सकता है।

हाईकोर्ट के फैसले में दखल देने से इनकार करते हुए जस्टिस पारदीवाला के लिखे फैसले में कहा गया कि ज़मीन मालिक को स्लम ज़मीन को रीडेवलप करने का कानूनी खास अधिकार है। कोर्ट ने कहा कि महाराष्ट्र स्लम एक्ट, 1971 की धारा 14 के तहत राज्य द्वारा अपनी एक्विजिशन पावर का इस्तेमाल करने से पहले इस अधिकार का सम्मान किया जाना चाहिए।

कोर्ट ने कहा,

“यह अच्छी तरह से तय है कि स्लम एक्ट की धारा 3D(c)(i) के साथ सेक्शन 14 के तहत ज़मीन एक्वायर करने की राज्य सरकार की पावर मालिक के खास अधिकार, अगर कोई हो, के अधीन है।”

कोर्ट ने आगे कहा,

चूंकि ज़मीन के मालिक ने ज़मीन पर अपने खास अधिकार का इस्तेमाल किया, इसलिए अपील करने वाला राज्य सरकार को ज़मीन एक्वायर करने के अपने ज़रूरी अधिकार का इस्तेमाल करने का निर्देश देने का हकदार नहीं होगा। कोर्ट ने ताराबाई नगर को-ऑप. हॉग. सोसाइटी (प्रस्तावित) बनाम महाराष्ट्र राज्य और अन्य, 2025 लाइवलॉ (SC) 832 का ज़िक्र किया, जिसमें कहा गया कि “जब तक मालिक अपने खास अधिकार का इस्तेमाल करते हुए डेवलपमेंट करने को तैयार है, तब तक एक्वायरमेंट आगे नहीं बढ़ सकता।”

कोर्ट ने ताराबाई नगर के केस में कहा,

“ज़मीन एक्वायर करने का कोई भी प्रोसेस तब तक रोककर रखना होगा जब तक मालिक का उसे डेवलप करने का प्रेफरेंशियल राइट खत्म न हो जाए। क्योंकि मालिक के पास सही समय के अंदर अपनी SR स्कीम फाइल करने का ऑप्शन है और मालिक का प्रपोज़ल, अगर वैलिड और पूरा है, तो उसे प्रायोरिटी मिलेगी, इसलिए यह नहीं कहा जा सकता कि ज़मीन एक्वायर करने की कोई कानूनी ज़रूरत है। अगर इस स्टेज पर एक्वायर करने की इजाज़त दी जाती है तो इससे ज़मीन मालिक का प्रेफरेंशियल राइट खतरे में पड़ जाएगा। ऐसी ज़रूरत तभी पड़ेगी, जब मालिक डेवलपमेंट करने या किसी थर्ड-पार्टी डेवलपमेंट को सपोर्ट करने से मना कर दे, जिससे उसका प्रेफरेंशियल राइट चला जाए। इसलिए इसमें कोई शक नहीं है कि जब तक मालिक अपने प्रेफरेंशियल राइट का इस्तेमाल करके डेवलपमेंट करने को तैयार है, तब तक एक्वायरमेंट आगे नहीं बढ़ सकता।”

मनोरंजन की जगह पर कंस्ट्रक्शन नहीं

इसके अलावा, कोर्ट ने विवादित प्लॉट पर किसी भी कंस्ट्रक्शन पर पूरी तरह रोक लगा दी।

कोर्ट ने कहा,

“हम यह साफ़ करते हैं कि इस प्रॉपर्टी पर किसी भी तरह का कोई कंस्ट्रक्शन नहीं किया जाएगा और इसका इस्तेमाल सिर्फ़ रिक्रिएशनल ग्राउंड (RG) के तौर पर किया जाएगा।”

खास तौर पर एल्केमी डेवलपर्स, उसके वारिसों और असाइनियों को ज़मीन पर किसी भी तरह का कंस्ट्रक्शन न करने का निर्देश दिया।

ऊपर बताई गई बातों के हिसाब से अपील का निपटारा कर दिया गया।

Cause Title: Jyoti Builders vs. Chief Executive Officer & Ors.