Land Acquisition | आवासीय प्लॉट की सेल डीड का उपयोग औद्योगिक भूमि के मुआवजे को निर्धारित करने के लिए नहीं किया जा सकता: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने फैसला सुनाया कि राजमार्ग विस्तार के लिए अधिग्रहित औद्योगिक भूमि के मुआवजे को निर्धारित करने के लिए पास के किसी गांव के आवासीय बिक्री विलेख का उपयोग नहीं किया जा सकता। कोर्ट ने यह भी कहा कि 'भूमि अधिग्रहण, पुनर्वास और पुनर्स्थापन में उचित मुआवजा और पारदर्शिता का अधिकार अधिनियम, 2013' की धारा 26(1)(b) के तहत 'समान प्रकार की भूमि' की शर्त अनिवार्य है और भूमि अधिग्रहण मुआवजे को निर्धारित करने के लिए इसे सख्ती से लागू किया जाना चाहिए।

जस्टिस संजय कुमार और जस्टिस के. विनोद चंद्रन की पीठ ने टिप्पणी की,

"इस मामले पर 2013 के LA Act की धारा 26(1) के कड़े प्रावधानों को लागू करते हुए हम पाते हैं कि मध्यस्थ (Arbitrator) ने स्पष्ट रूप से गलती की। उन्होंने प्रतिवादी नंबर 1 की भूमि का बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए, पास के गांव की आवासीय भूमि से संबंधित 29.03.2017 की सेल डीड पर भरोसा किया, जबकि प्रतिवादी की भूमि का उपयोग औद्योगिक उद्देश्य के लिए किया जा रहा था। यह स्पष्ट है कि 2013 के LA Act की धारा 26(1)(b) के उद्देश्यों के लिए ये दोनों भूमियां 'समान प्रकार' की नहीं थीं> इसलिए उस सेल डीड में उल्लिखित कीमत को आधार नहीं बनाया जा सकता था।"

यह विवाद नागपुर में राष्ट्रीय राजमार्ग को चार-लेन का बनाने के लिए 1,394 वर्ग मीटर भूमि के अधिग्रहण से उत्पन्न हुआ था। 'राष्ट्रीय राजमार्ग अधिनियम, 1956' के तहत 9 मई, 2017 को एक अधिसूचना जारी की गई।

सक्षम प्राधिकारी के रूप में उप-कलेक्टर ने इस भूमि को कृषि/बंजर भूमि के रूप में वर्गीकृत किया और उसी गांव में हुई कृषि भूमि की सेल डीड के आधार पर, ₹161.63 प्रति वर्ग मीटर की दर से मुआवजे की राशि निर्धारित की।

इससे असंतुष्ट होकर 'अल्फा रेमिडिस लिमिटेड' ने मध्यस्थ (अतिरिक्त आयुक्त) से संपर्क किया। कंपनी ने यह तर्क दिया कि उसकी भूमि का उपयोग औद्योगिक उद्देश्यों के लिए किया जा रहा था – विशेष रूप से, पैरासिटामोल दवा बनाने वाली एक इकाई के रूप में। ज़मीन के मालिक ने औद्योगिक इस्तेमाल का दस्तावेज़ी सबूत पेश किया और दो वैकल्पिक दरें बताईं: हाईवे से लगी ज़मीनों पर स्टांप ड्यूटी लगाने के लिए सरकार की 'रेडी रेकनर' दर ₹2,020 प्रति वर्ग मीटर, और 29 मार्च, 2017 की रजिस्टर्ड बिक्री विलेख (सेल डीड) जो पास के मौज़ा सावनेर में 195.09 वर्ग मीटर के एक रिहायशी प्लॉट से जुड़ी थी, जहाँ कीमत ₹3,588 प्रति वर्ग मीटर थी।

22 नवंबर, 2021 के एक फ़ैसले (Award) के ज़रिए, मध्यस्थ (Arbitrator) ने यह मान लिया कि ज़मीन का इस्तेमाल गैर-कृषि कामों के लिए हो रहा था और रिहायशी बिक्री विलेख वाली दर ₹3,588 प्रति वर्ग मीटर लागू कर दी। ज़िला जज ने मध्यस्थता अधिनियम की धारा 34 के तहत यह फ़ैसला रद्द किया, लेकिन बॉम्बे हाईकोर्ट ने धारा 37 के तहत इसे बहाल कर दिया। इससे नाराज़ होकर, NHAI ने सुप्रीम कोर्ट का दरवाज़ा खटखटाया।

विवादित आदेशों को रद्द करते हुए जस्टिस संजय कुमार द्वारा लिखे गए फ़ैसले में यह टिप्पणी की गई कि निचली अदालतों ने यह गलती की कि उन्होंने "2013 के LA अधिनियम की धारा 26(1)(b) और उसके तहत दी गई व्याख्याओं (Explanations) के निर्देशों को पूरी तरह से नज़रअंदाज़ कर दिया। उन्होंने पूरी तरह से अलग तरह की ज़मीन की बिक्री के एक उदाहरण को अपनाया, और वह भी सिर्फ़ एक ही उदाहरण, जो कि क़ानूनी आदेश के विपरीत था।"

इसके अलावा, कोर्ट ने यह भी कहा कि मुआवज़ा तय करते समय निचली अदालतों ने सिर्फ़ एक सेल डीड पर भरोसा करके गलती की, क्योंकि वे औसत बिक्री कीमतों में से सबसे ज़्यादा कीमत पर विचार करने में नाकाम रहीं।

कोर्ट ने कहा,

"...धारा 26(1)(b) के तहत 'औसत बिक्री कीमत' निकालने का जो तरीका है—जैसा कि उसके तहत दी गई व्याख्याओं 1 से 4 में बताया गया है—वह इस मकसद के लिए सिर्फ़ एक बिक्री विलेख पर भरोसा करने की इजाज़त नहीं देता। इस संदर्भ में, 'मध्य प्रदेश रोड डेवलपमेंट कॉर्पोरेशन बनाम विंसेंट डैनियल और अन्य, (2025) 7 SCC 798' मामले का ज़िक्र किया जा सकता है, जिसमें इस कोर्ट ने 2013 के LA Act की धारा 26(1) की पूरी योजना पर विचार किया था और यह टिप्पणी की थी कि उसमें इस्तेमाल की गई भाषा का मतलब यह है कि संदर्भ के लिए कई सेल डीड उपलब्ध होने चाहिए, क्योंकि सिर्फ़ एक ही सौदे से पर्याप्त और भरोसेमंद डेटा नहीं मिल सकता।"

उपरोक्त बातों को ध्यान में रखते हुए अपील मंज़ूर की गई। तदनुसार, न्यायालय ने मुआवज़ा ₹2,020 प्रति वर्ग मीटर तय किया, साथ ही सभी परिणामी वैधानिक लाभ भी दिए।

न्यायालय ने आदेश दिया,

“इसलिए प्रतिवादी नंबर 1 अपनी अधिग्रहित 1394 वर्ग मीटर ज़मीन के लिए ₹2,020 प्रति वर्ग मीटर की दर से मुआवज़े का हकदार होगा, न कि ₹3,588 प्रति वर्ग मीटर की दर से, जैसा कि मध्यस्थ ने तय किया था और हाईकोर्ट ने इसकी पुष्टि की थी। यह कहने की आवश्यकता नहीं है कि प्रतिवादी नंबर 1, 2013 के LA अधिनियम के तहत सभी परिणामी वैधानिक लाभों का भी हकदार होगा।”

Cause Title: Project Director, National Highways Authority of India versus Alfa Remidis Ltd. and others