बिल्डर से ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट लिए बिना घर खरीदने वाले को पज़ेशन लेने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने शुक्रवार (20 फरवरी) को दोहराया कि ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट न होने पर घर खरीदने वालों को प्रॉपर्टी का पज़ेशन लेने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता। कोर्ट ने कहा कि डेवलपर की ऐसी नाकामी, सर्विस में कानूनी कमी है, जिससे कंज्यूमर डेवलपर्स से मुआवज़ा पाने के हकदार हैं।

जस्टिस बीवी नागरत्ना और जस्टिस आर महादेवन की बेंच ने एक रियल एस्टेट डेवलपर की अपील खारिज करते हुए कहा,

"ऐसा सर्टिफिकेट लेना कानूनी तौर पर पज़ेशन देने के लिए एक कानूनी शर्त है।"

डेवलपर ने ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट लेने और रेस्पोंडेंट्स के घर खरीदारों को फ्लैट का पज़ेशन देने में देरी की थी।

कोर्ट ने डेवलपर की कोशिश खारिज की, जिसमें ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट लिए बिना "जैसा है, जैसा है" के आधार पर पज़ेशन देने की बात कही गई।

पृष्ठभूमि

यह झगड़ा गुड़गांव के सेक्टर 53 में “पार्श्वनाथ एक्सोटिका” प्रोजेक्ट में घर खरीदने वालों की कंज्यूमर शिकायतों से शुरू हुआ। खरीदारों ने 2007 और 2011 के बीच फ्लैट बायर एग्रीमेंट किए थे और लगभग पूरी बिक्री की कीमत चुका दी थी।

एग्रीमेंट के तहत कंस्ट्रक्शन शुरू होने के 36 महीनों के अंदर पज़ेशन दिया जाना था, जिसमें छह महीने का ग्रेस पीरियड था। हालांकि, तय या बढ़ाए गए समय के अंदर पज़ेशन नहीं दिया गया।

NCDRC ने 30 जुलाई, 2018 और 21 नवंबर, 2019 के ऑर्डर से डेवलपर को निर्देश दिया:

• कंस्ट्रक्शन पूरा करें और ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट लें।

• एक तय समय में पज़ेशन दें।

• तय कट-ऑफ तारीखों से पज़ेशन की असल डिलीवरी तक 8% सालाना सिंपल इंटरेस्ट के तौर पर मुआवज़ा दें।

• तय तारीखों के बाद बढ़ी हुई स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान करें।

• हर केस में 25,000 रुपये का लिटिगेशन कॉस्ट दें।

डेवलपर ने इन निर्देशों को सुप्रीम कोर्ट में यह तर्क देते हुए चुनौती दी कि NCDRC ने एग्रीमेंट में तय की गई रकम से ज़्यादा मुआवज़ा देकर अपने अधिकार क्षेत्र का उल्लंघन किया।

NCDRC के नतीजों को सही ठहराते हुए जस्टिस महादेवन के लिखे फैसले में कहा गया कि डेवलपर की तरफ से फ्लैटों का कब्ज़ा और मालिकाना हक समय पर रेस्पोंडेंट्स को न देने में सर्विस में कमी थी, जिससे कॉन्ट्रैक्ट में मना किए जाने के बावजूद कंज्यूमर प्रोटेक्शन एक्ट के तहत मुआवज़ा देना सही ठहराया जा सकता है।

कोर्ट ने कहा,

“सर्विस में कमी के लिए सही और वाजिब मुआवज़ा देने की कंज्यूमर फोरम की शक्ति कानून से जुड़ी है। इसे कॉन्ट्रैक्ट की शर्तों से कम नहीं किया जा सकता, जो कंज्यूमर के नुकसान के लिए काम करती हैं। इसलिए यह फैसला कानूनी अधिकार क्षेत्र का एक सही और जायज़ इस्तेमाल दिखाता है।”

कोर्ट ने NCDRC के नतीजों पर मुहर लगाते हुए कहा,

“इस मामले में काम पूरा होने और पज़ेशन देने में देरी पर कोई विवाद नहीं है। ऐसी नाकामी सर्विस में कमी मानी जाती है। NCDRC ने फैक्ट्स की जांच की, देरी की हद और शिकायत करने वालों पर इसके असर का अंदाज़ा लगाया और एक्ट के तहत मिली अपनी शक्तियों का इस्तेमाल करते हुए मुआवज़ा तय किया।”

गाज़ियाबाद डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम बलबीर सिंह, (2004) 5 SCC 65 का ज़िक्र करते हुए कोर्ट ने कहा कि मुआवज़ा देने का कोई पक्का फ़ॉर्मूला नहीं है और यह हुए नुकसान के नेचर और हद पर निर्भर करता है।

कोर्ट ने गाजियाबाद डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम बलबीर सिंह के फ़ैसले पर मुहर लगाते हुए कहा,

“जहां पज़ेशन आखिरकार दिया जाता है, वहां मुआवज़ा आमतौर पर कम हो सकता है, क्योंकि अलॉटी को एप्रिसिएशन का फ़ायदा मिलता है। हालांकि, जहां सिर्फ़ रिफ़ंड का निर्देश दिया जाता है, वहां मुआवज़ा ज़्यादा हो सकता है, क्योंकि अलॉटी को पज़ेशन और वैल्यू में बढ़ोतरी दोनों से वंचित किया जाता है। मुआवज़े में सर्विस में कमी के कारण होने वाला पैसे का नुकसान और मानसिक तकलीफ़ भी शामिल हो सकती है।”

इसके अलावा, कोर्ट ने बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक, (2007) 6 SCC 711 का ज़िक्र किया, जिसमें कहा गया,

“अगर बिना किसी सही वजह के तय या सही समय पर कब्ज़ा नहीं दिया जाता है तो अलॉटी सही ब्याज के साथ रिफंड पाने का हकदार है। सही मामलों में तथ्यों के आधार पर अतिरिक्त मुआवज़ा भी। मुआवज़ा एक जैसा नहीं होता है और इसे देरी के नेचर, अथॉरिटी के व्यवहार और हुई परेशानी की हद को ध्यान में रखकर तय किया जाना चाहिए।”

समृद्धि कोऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड बनाम मुंबई महालक्ष्मी कंस्ट्रक्शन (P) लिमिटेड, (2022) 4 SCC 103 के मामले का भी ज़िक्र किया जा सकता है, जिसमें कहा गया कि “ज़रूरी ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट न मिलना सर्विस में कमी माना जाता है, जिससे कंज्यूमर मुआवज़ा मांगने के हकदार हैं।”

कोर्ट ने कहा,

“जो न्यायशास्त्र सामने आता है वह साफ़ है: एक्ट के तहत मुआवज़ा सुधारात्मक और सुरक्षा देने वाला है। मार्केट में गिरावट का डिटेल्ड मैथमेटिकल पता लगाना ज़रूरी नहीं है। ज़रूरी यह है कि अवार्ड सही, तर्कसंगत और रिकॉर्ड में दर्ज देरी, कमी और मुश्किल के हिसाब से हो।”

इसलिए अपील खारिज की करते हुए यह आदेश दिया गया:

“अपील करने वाले को निर्देश दिया जाता है कि वह ज़रूरी ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट ले और C.A. नंबर 5289 of 2022 और 5290 of 2022 में जवाब देने वालों को इस फैसले की तारीख से छह महीने के अंदर कब्ज़ा सौंप दे। तब तक अपील करने वाला NCDRC द्वारा तय किया गया मुआवज़ा बिना किसी चूक के देता रहेगा। अगर अपील करने वाला बिना किसी असली वजह से, जो उसके लिए ज़िम्मेदार नहीं है, उस समय के अंदर ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट नहीं ले पाता है तो उसे सही विचार के लिए NCDRC से संपर्क करने की आज़ादी दी जाती है, जो इस फैसले में तय समय के बाद के समय के लिए ब्याज के मुद्दे तक सीमित है।”

Cause Title: PARSVNATH DEVELOPERS LTD. VERSUS MOHIT KHIRBAT