बिना पूर्णता और अग्निशामक प्रमाण-पत्र के फ्लैट का कब्जा देने की पेशकश : सुप्रीम कोर्ट ने डेवलपर से खरीदार को मुआवजा देने को कहा

सुप्रीम कोर्ट ने आगरा विकास प्राधिकरण (ADA) को निर्देश दिया कि वह फ्लैट खरीदार को 15 लाख रुपये का मुआवजा दे, क्योंकि डेवलपर ने बिना पूर्णता प्रमाण-पत्र और अग्निशामक मंजूरी प्रमाण-पत्र के फ्लैट का कब्जा देने में सेवा में कमी की।

कोर्ट ने कहा कि इन दस्तावेजों की अनुपस्थिति निस्संदेह ADA द्वारा किए गए कब्जे के प्रस्ताव को अमान्य करती।

कोर्ट ने कहा कि फ्लैट खरीदार ने डेवलपर द्वारा वैधानिक दायित्वों के उल्लंघन के कारण सेवा में कमी के कारण अतिरिक्त मुआवजे के लिए मामला बनाया।

कोर्ट ने कहा कि डेवलपर द्वारा उपभोक्ता को दिए जाने वाले 15 लाख रुपये उपभोक्ता को लौटाई जाने वाली कुल राशि के अतिरिक्त होंगे। चूंकि उपभोक्ता की ओर से डेवलपर को शेष राशि का भुगतान करने में काफी देरी हुई, इसलिए न्यायालय ने डेवलपर को राशि जमा करने की तिथि के बजाय शिकायत की तिथि से 9% प्रति वर्ष ब्याज के साथ पूरी राशि वापस करने का निर्देश देना उचित समझा।

जस्टिस विक्रम नाथ और जस्टिस प्रसन्ना बी वराले की खंडपीठ ने एक मामले की सुनवाई की, जहां अपीलकर्ता/फ्लैट खरीदार ने राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) के फैसले को चुनौती दी, जिसने न तो अपीलकर्ता को मुआवजा दिया और न ही रुपये के गैर-न्यायिक स्टांप को वापस करने का निर्देश दिया। अपीलकर्ता को 3,99,100/- (जो उसने डीड के निष्पादन के लिए भुगतान किया) लौटा दिया, लेकिन प्रतिवादी/डेवलपर को केवल पहले से जमा की गई राशि को ब्याज सहित वापस करने का निर्देश दिया, जो कि शिकायत की तिथि यानी 2020 से है, जिसे अपीलकर्ता ने जमा की तिथि यानी 2011 से मांगा था।

सुप्रीम कोर्ट ने NCDRC के आदेश को संशोधित करते हुए डेवलपर को जमा राशि और शिकायत की तिथि से 9% ब्याज दर वाले गैर-न्यायिक स्टाम्प के लिए भुगतान की गई राशि वापस करने का निर्देश दिया। अपीलकर्ता को दी जाने वाली मुआवजे के रूप में 15,00,000/- की राशि पहले से वापस किए जाने के लिए निर्देशित राशि के अतिरिक्त होगी।

अदालत ने आदेश दिया,

"उपर्युक्त टिप्पणियों के आलोक में और अपीलकर्ता और ADA दोनों की ओर से कमियों को ध्यान में रखते हुए यह न्यायालय NCDRC द्वारा दिए गए मुआवजे के अलावा 15,00,000/- (केवल पंद्रह लाख) रुपये का मुआवजा प्रदान करना उचित समझता है। इसलिए अपीलकर्ता द्वारा जमा की गई पूरी राशि को 11.07.2020 से वापसी की तारीख तक 9% प्रति वर्ष ब्याज पर वापस करने के अलावा, ADA को अपीलकर्ता को 15,00,000/- (केवल पंद्रह लाख) रुपये की अतिरिक्त राशि का भुगतान करने का निर्देश दिया जाता है। पूरी राशि इस आदेश के तीन महीने के भीतर अपीलकर्ता को प्रदान की जानी चाहिए। हम ADA को 3,99,100/- रुपये के गैर-न्यायिक स्टांप को अपीलकर्ता को वापस करने का भी आदेश देते हैं।"

इसी मामले में अदालत ने NCDRC के फैसले के खिलाफ डेवलपर द्वारा दायर अपील पर भी विचार किया। डेवलपर ने NCDRC के फैसले पर दो आधारों पर आपत्ति जताई, पहला NCDRC के समक्ष शिकायत दर्ज कराने में हुई देरी और दूसरा फ्लैट खरीदार के दावे पर विचार करने का NCDRC का अधिकार क्षेत्र, क्योंकि डेवलपर के अनुसार जमा राशि के मूल्य के हिसाब से विवाद की राशि 1 करोड़ रुपये से कम थी।

डेवलपर ने तर्क दिया कि चूंकि डेवलपर को भुगतान की जाने वाली 3,43,178 रुपये की अतिरिक्त राशि की मांग वर्ष 2014 में की गई, लेकिन इसका भुगतान वर्ष 2019 में किया गया, इसलिए खरीदार द्वारा उस वर्ष दायर की गई शिकायत समय-सीमा के अनुसार वर्जित होगी, क्योंकि शिकायत कार्रवाई के कारण उत्पन्न होने के दो साल के भीतर की जानी चाहिए। डेवलपर का तर्क खारिज करते हुए न्यायालय ने कहा कि चूंकि डेवलपर द्वारा क्रेता को बार-बार अनुस्मारक भेजे गए और वास्तव में 2019 में उक्त राशि स्वीकार करने का डेवलपर का कार्य स्वयं दर्शाता है कि परिसीमा अधिनियम की धारा 18 के अनुसार परिसीमा की अवधि समवर्ती रूप से चल रही थी।

डेवलपर द्वारा दिया गया दूसरा आधार NCDRC के 1 करोड़ रुपये से कम राशि के दावे पर विचार करने के वित्तीय अधिकार क्षेत्र के बारे में है। डेवलपर ने तर्क दिया कि चूंकि जमा राशि 1 करोड़ रुपये से कम है, इसलिए NCDRC के पास शिकायत पर निर्णय लेने का अधिकार क्षेत्र नहीं है, बल्कि उपभोक्ता शिकायत पर निर्णय लेने के लिए उपयुक्त मंच राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) होगा।

डेवलपर के तर्क से सहमत न होते हुए न्यायालय ने कहा,

"NCDRC ने अपने आदेश में सही ढंग से देखा कि अपीलकर्ता द्वारा किया गया दावा केवल जमा राशि तक सीमित नहीं था, बल्कि इसमें मानसिक पीड़ा, उत्पीड़न और आय की हानि के लिए मुआवजा भी शामिल था, जिससे कुल दावा 1 करोड़ रुपये से अधिक हो गया।

जस्टिस विक्रम नाथ द्वारा लिखे गए फैसले में कहा गया,

उपभोक्ता विवादों में दावे का मूल्य केवल जमा की गई राशि से नहीं बल्कि मांगी गई कुल राहत से निर्धारित होता है, जिसमें मुआवजा और अन्य दावे शामिल हैं। इसलिए NCDRC ने सही कहा कि उसके पास शिकायत पर विचार करने के लिए अपेक्षित वित्तीय अधिकार क्षेत्र है। यह न्यायालय इस निष्कर्ष की पुष्टि करता है।"

न्यायालय ने टिप्पणी की,

"इस न्यायालय का यह सुविचारित मत है कि दोनों पक्षों ने अपने-अपने दायित्वों में चूक दिखाई है। एक ओर, अपीलकर्ता ने 2012 में 56,54,000/- रुपये की संभावित कीमत चुकाने के बावजूद, बार-बार याद दिलाने के बाद भी ADA द्वारा मांगी गई 3,43,178/- रुपये की अतिरिक्त राशि का भुगतान करने में विफल रहा। इसके बजाय, अपीलकर्ता ने विलंबित भुगतान पर दंडात्मक ब्याज की लगातार छूट मांगी। अंततः 04.06.2019 को ही राशि का निपटान किया, एक महत्वपूर्ण देरी जिसे अनदेखा नहीं किया जा सकता और वह भी ब्याज घटक के बिना जो लगभग पांच वर्षों की अवधि में और अधिक अर्जित हुआ था। दूसरी ओर, ADA ने 2014 में कब्जे का प्रस्ताव देने के बावजूद, अपेक्षित पूर्णता प्रमाण पत्र और अग्निशमन मंजूरी प्रमाण पत्र प्रदान करके अपने वैधानिक दायित्वों को पूरा नहीं किया, जो कि कब्जे के वैध और वैध प्रस्ताव के लिए आवश्यक हैं। इन दस्तावेजों की अनुपस्थिति, जो कि कब्जे के वैध और वैध प्रस्ताव के लिए भी आवश्यक नहीं थे। NCDRC के समक्ष प्रस्तुत की गई दलीलें निस्संदेह एडीए द्वारा किए गए कब्जे के प्रस्ताव को नकारती हैं।"

इसके अनुसार, फ्लैट क्रेता द्वारा दायर अपील को NCDRC के आदेश में किए गए संशोधन के साथ निपटाया गया, जबकि डेवलपर द्वारा दायर अपील खारिज कर दी गई, क्योंकि परिसीमा और वित्तीय अधिकार क्षेत्र दोनों के बारे में इसकी प्राथमिक दलीलें बिना योग्यता के पाई गईं।

केस टाइटल: धर्मेंद्र शर्मा बनाम आगरा विकास प्राधिकरण, सिविल अपील संख्या 2809-2810 वर्ष 2024 (और संबंधित मामला)