सिर्फ आवासीय अपार्टमेंट्स का पंजीकरण अपार्टमेंट ओनरशिप एक्ट के तहत होगा, को-ऑपरेटिव सोसाइटी एक्ट नहीं लागू: कर्नाटक हाईकोर्ट

कर्नाटक हाईकोर्ट ने दोहराया है कि केवल आवासीय फ्लैटों वाली संपत्ति को कर्नाटक अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम, 1972 के तहत पंजीकृत किया जाना चाहिए और संपत्ति का प्रबंधन और रखरखाव करने के लिए कोई भी एसोसिएशन कर्नाटक सहकारी समिति अधिनियम, 1959 के तहत पंजीकृत नहीं हो सकती है। जस्टिस के एस हेमलेखा ने सरस्वती प्रकाश और अन्य द्वारा दायर याचिका को स्वीकार करते हुए यह फैसला सुनाया, जो “पार्कसाइड रिटायरमेंट होम्स ब्रिगेड ऑर्चर्ड्स अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स” नामक एक अपार्टमेंट परिसर में अपार्टमेंट के मालिक हैं।

अदालत ने कहा, "यह सुरक्षित रूप से माना जा सकता है कि यह मामला कवर किया गया है, याचिकाकर्ता और एसोसिएशन के सदस्य केएओ अधिनियम के तहत पंजीकृत होने के हकदार हैं और अधिनियम, 1959 के तहत पंजीकृत कोई भी एसोसिएशन केवल आवासीय फ्लैटों वाली संपत्ति का प्रबंधन और रखरखाव करने के लिए सोसायटी नहीं बना सकती है। यहां यह बताना भी प्रासंगिक है कि अगर संपत्ति में कामर्शियल और आवासीय दोनों इकाइयाँ हैं, तो कर्नाटक अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम, 1972 और नियम 1975 लागू होते हैं।"

याचिकाकर्ताओं ने न्यायालय का रुख तब किया जब सहकारी समितियों के रजिस्ट्रार ने दिनांक 23.02.2023 का एक आदेश जारी किया, जिसके द्वारा उत्तरदाता संख्या 3 (प्रस्तावित ब्रिगेड पार्कसाइड रिटायरमेंट होम्स हाउसिंग कोऑपरेटिव सोसाइटी लिमिटेड) के मुख्य प्रवर्तक को उन निवासियों/मालिकों से शेयर पूंजी योगदान एकत्र करने की अनुमति दी गई, जो इस सोसाइटी का हिस्सा बनना चाहते थे।

याचिकाकर्ताओं का मुख्य तर्क यह था कि पहले से ही केएओ अधिनियम के तहत एक एसोसिएशन पंजीकृत है, जो घोषणा पत्र शामिल के आधार पर स्थापित हुई है और अपार्टमेंट मालिक केएओ अधिनियम के तहत पंजीकृत हैं। अतः, 1959 के अधिनियम के तहत एक नई सोसाइटी का गठन नहीं किया जा सकता।

इस संबंध में, उन्होंने समन्वय पीठ के उस निर्णय पर भरोसा किया, जो शांतराम प्रभु और अन्य बनाम के. दयानंद राय और अन्य (CRP No.96/2021, निर्णय दिनांक 08.09.2021) के मामले में दिया गया था। इस निर्णय में कहा गया था कि "एक बार जब किसी अपार्टमेंट को केएओ अधिनियम के तहत लाया जाता है, तो कर्नाटक ओनरशिप फ्लैट्स अधिनियम, 1972 लागू नहीं होता। इस स्थिति में केवल केएओ अधिनियम ही लागू होगा, बशर्ते कि घोषणा पत्र, अपार्टमेंट विलेख और उपनियमों को विधिवत निष्पादित और पंजीकृत किया गया हो।"

उत्तरदाताओं ने इस याचिका का विरोध करते हुए तर्क दिया कि केएओ अधिनियम की धारा 2 की मूलभूत आवश्यकताओं को पूरा नहीं किया गया है। जिस दिन घोषणा पत्र बनाया गया था, उस समय परियोजना में 150 इकाइयाँ थीं, लेकिन केवल 90 मालिकों ने इस पर हस्ताक्षर किए थे। इस प्रकार, घोषणा पत्र पर हस्ताक्षर करने वाले कुल मालिकों की संख्या काफी कम है।

इसके अलावा, उन्होंने यह भी तर्क दिया कि उत्तरदाता संख्या 3 का सहकारी समिति बनाने का अधिकार केवल कर्नाटक ओनरशिप फ्लैट्स एक्ट से उत्पन्न नहीं होता, बल्कि यह संविधान द्वारा प्रदत्त मौलिक अधिकार है, जो किसी भी व्यक्ति या समूह को सहकारी समिति बनाने की अनुमति देता है।

कर्नाटक अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम की धारा 2 का उल्लेख करते हुए, न्यायालय ने कहा, "उपरोक्त परियोजना आवासीय इकाइयों के लिए है। याचिकाकर्ता अपार्टमेंट के खरीदार हैं और एक घोषणा पत्र को विधिवत निष्पादित और पंजीकृत किया गया है, जिसमें अन्य अपार्टमेंट मालिकों के साथ मिलकर याचिकाकर्ताओं ने स्वयं को केएओ अधिनियम के प्रावधानों के अधीन रखने का दायित्व लिया है।"

न्यायालय ने आगे कहा, "यहां तक कि यदि उत्तरदाताओं के तर्क के अनुसार यह माना भी जाए कि घोषणा पत्र पर सभी मालिकों ने हस्ताक्षर नहीं किए हैं और यह घोषणा पत्र उन विभिन्न विक्रय विलेखों के निष्पादित होने के बाद तैयार किया गया था, जिनके माध्यम से आवंटियों के पक्ष में इकाइयों का हस्तांतरण किया गया था, तब भी यह घोषणा पत्र केएओ अधिनियम के तहत पंजीकृत किए जाने वाले संघ के गठन के इरादे से ही बनाया गया था।"

याचिकाकर्ताओं द्वारा प्रस्तुत किए गए न्यायिक निर्णयों पर भरोसा करते हुए, न्यायालय ने निर्णय दिया, "इस मामले में, परियोजना में कोई व्यावसायिक इकाई शामिल नहीं है, इसलिए कर्नाटक ओनरशिप फ्लैट्स एक्ट लागू नहीं होता। और जब KOFA लागू नहीं होता, तो 1959 के अधिनियम के तहत पंजीकरण की अनुमति नहीं दी जा सकती। यह उल्लेख करना प्रासंगिक है कि उत्तरदाता संख्या 4 उन फ्लैट मालिकों का संघ है, जिनका अपार्टमेंट एक विशिष्ट अधिनियम, यानी केएओ अधिनियम के अंतर्गत आता है। इसलिए, इस संघ का पंजीकरण केएओ अधिनियम के तहत ही किया जाना चाहिए।"

याचिका को स्वीकार करते हुए, न्यायालय ने रजिस्ट्रार को प्रस्तावित सोसाइटी के पंजीकरण से रोक दिया और यह घोषित किया कि, "चूंकि इस परियोजना में कोई व्यावसायिक इकाई नहीं है, इसलिए केएओ अधिनियम के तहत पंजीकृत उत्तरदाता संख्या 4 'पार्कसाइड होम्स ब्रिगेड ऑर्चर्ड्स अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स' के रखरखाव और प्रबंधन का कार्य करेगा। इसके अलावा, उत्तरदाता संख्या 3 को निर्देश दिया जाता है कि वह याचिकाकर्ताओं और पंजीकृत संघ (उत्तरदाता संख्या 4) के सदस्यों के साथ सहयोग करे, ताकि 'पार्कसाइड रिटायरमेंट होम्स ब्रिगेड ऑर्चर्ड्स अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स' का उचित प्रबंधन और रखरखाव किया जा सके।"