तेलंगाना RERA ने वादा किए गए समय के भीतर परियोजना के पूरा न होने के लिए होमबॉयर्स एसोसिएशन को धनवापसी का आदेश दिया

तेलंगाना रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के अध्यक्ष जस्टिस डॉ एन सत्यनारायण, के श्रीनिवास राव (सदस्य), और लक्ष्मी नारायण जननू (सदस्य) की खंडपीठ ने मैसर्स साहिति इंफ्राटेक वेंचर्स इंडिया प्राइवेट लिमिटेड, बिल्डर को निर्देश दिया कि वह होमबॉयर्स को रिफंड प्रदान करे।

मामले की पृष्ठभूमि:

31.01.2020 को, बिल्डर ने प्रतिवादी नंबर 2 के साथ एक विकास समझौता किया। इस एग्रीमेंट के अनुसार, बिल्डर परियोजना भूमि पर एक बहुमंजिला आवासीय परिसर बनाने के लिए सहमत हुआ, जिसमें एक तहखाने, स्टिल्ट फर्श, पांच विशिष्ट ऊपरी मंजिलें और विभिन्न सुविधाएं शामिल हैं।

एग्रीमेंट में निर्दिष्ट किया गया कि निर्माण 24 महीने के भीतर पूरा किया जाना चाहिए, सक्षम अधिकारियों द्वारा योजनाओं की अंतिम अनुमोदन तिथि से छह महीने की छूट अवधि के साथ।

इस एग्रीमेंट के बाद, बिल्डर ने 2019 से कई अपंजीकृत बिक्री समझौतों को अंजाम दिया और 18.03.2020 को हैदराबाद मेट्रोपॉलिटन डेवलपमेंट अथॉरिटी (एचएमडीए) की अनुमति के लिए आवेदन किया। एचएमडीए ने निर्माण के लिए 13.02.2021 को मंजूरी दी। इसके अलावा, बिल्डर ने परियोजना पंजीकरण के लिए आवेदन किया, जिसे प्राधिकरण द्वारा अस्वीकार कर दिया गया था।

शिकायतकर्ताओं (होमबॉयर्स एसोसिएशन) ने तर्क दिया कि बिल्डर ने अपने सदस्यों के साथ 249 सेल एग्रीमेंट किए। इनमें से 14 को रद्द कर दिया गया, 62 ने 30 लाख तक का आंशिक भुगतान किया और 174 ने 30 लाख से अधिक का आंशिक या पूर्ण भुगतान किया।

एग्रीमेंट के बावजूद, शिकायतकर्ता संघ ने आरोप लगाया कि निर्माण शुरू नहीं हुआ था या एचएमडीए योजना के अनुसार पूरा नहीं हुआ था। बिल्डर से संपर्क करने के कई प्रयासों के बावजूद, कोई सकारात्मक परिणाम नहीं निकला।

इसके अलावा, शिकायतकर्ताओं ने बिल्डर के प्रबंध निदेशक द्वारा धोखाधड़ी की खबरों का उल्लेख किया, जिन्हें इस और अन्य परियोजनाओं से 1100 करोड़ रुपये की हेराफेरी के लिए गिरफ्तार किया गया था।

शिकायतकर्ताओं ने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें या तो निर्माण पूरा करने और अपने फ्लैटों को सौंपने या ब्याज के साथ अपने भुगतान की वापसी की मांग की।

प्राधिकरण द्वारा अवलोकन और निर्देश:

राष्ट्रीय प्रौद्योगिकी प्राधिकरण ने भारतीय इंजीनियरी स्टाफ कॉलेज, जिसे परियोजना का व्यापक मूल्यांकन करने के लिए जांच निकाय के रूप में नियुक्त किया गया था, द्वारा किए गए निष्कर्षों को भेजा है।

जांच निकाय की रिपोर्ट में उल्लेख किया गया है कि कार्य की वर्तमान अवस्था उत्खनन के चरण में है और केवल एच ब्लॉक में बेसमेंट का बहुत कम कार्य है और परियोजना के जी ब्लॉक, एफ ब्लॉक और सुविधाओं के ब्लॉक में कोई कार्य प्रगति नहीं हुई है।

इसलिए, प्राधिकरण ने माना कि यह पता लगाने से स्पष्ट है कि निर्माण निर्धारित समय सीमा के भीतर समाप्त नहीं किया जा सकता है जैसा कि बिक्री के संबंधित समझौतों में प्रतिबद्ध है।

इसके अलावा, प्राधिकरण ने बिल्डर के कार्यों को विश्वास का गंभीर उल्लंघन और अधिनियम, 2016 का उल्लंघन पाया, और माना कि घर खरीदारों, जिन्होंने अपनी मेहनत की कमाई का निवेश किया है, को महत्वपूर्ण वित्तीय और भावनात्मक संकट का सामना करना पड़ा है। इसलिए, शिकायतकर्ता बिल्डर से 10.85% प्रति वर्ष ब्याज के साथ रिफंड प्राप्त करने के हकदार हैं।

इसके अतिरिक्त, प्राधिकरण ने माना कि बिल्डर पर रेरा की धारा 80 के तहत मुकदमा चलाया जा सकता है, जो अधिनियम के संज्ञान को निर्धारित करता है। प्राधिकरण ने अतिरिक्त रजिस्ट्रार को बिल्डर के खिलाफ संबंधित मेट्रोपॉलिटन मजिस्ट्रेट के समक्ष अभियोजन शुरू करने का भी निर्देश दिया।