हरियाणा RERA ने बिल्डर को फ्लैट का कब्जा घर खरीदारों को सौंपने और कब्जे में देरी के लिए ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया

हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के सदस्य जस्टिस अशोक सांगवान की पीठ ने बिल्डर को फ्लैट का कब्जा होमबॉयर्स को सौंपने और कब्जे में देरी के लिए ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया है। एग्रीमेंट के अनुसार फ्लैट का कब्जा शुरू में 2012 में हस्तांतरण के लिए निर्धारित किया गया था, बिल्डर द्वारा महत्वपूर्ण देरी के अधीन किया गया है।

मामले की पृष्ठभूमि:

होमबॉयर्स को 17.08.2010 के आवंटन पत्र के माध्यम से गुरुग्राम के सेक्टर 37 डी में द एज टावर्स  नामक बिल्डर की परियोजना में 43,56,850 रुपये के कुल बिक्री प्रतिफल के लिए एक फ्लैट इकाई आवंटित की गई थी। इसके अतिरिक्त, दिनांक 22-07-2010 को मकान खरीददारों और बिल्डर के बीच एक अपार्टमेंट क्रेता करार निष्पादित किया गया था। एबीए के खंड 15 (ए) के अनुसार, बिल्डर को 31.08.2012 तक अपार्टमेंट का कब्जा देना था।

एग्रीमेंट के निष्पादन के समय, होमबॉयर्स ने समझौते के एकतरफा खंडों पर आपत्ति जताई थी। हालांकि, बिल्डर ने होमबॉयर्स की चिंताओं को ठुकरा दिया और सूचित किया कि समझौते में नियम और शर्तें मानक खंड हैं और इस प्रकार, इसमें कोई बदलाव नहीं किया जा सकता है।

पर्याप्त भुगतान करने के बावजूद, होमबॉयर्स को साइट के दौरे से वंचित कर दिया गया और निर्माण प्रगति और कब्जे के बारे में असंतोषजनक प्रतिक्रियाएं मिलीं। बिल्डर एग्रीमेंट और विज्ञापनों के अनुसार वादा की गई सेवाओं को पूरा करने में विफल रहा। देरी से व्यथित होकर, होमबॉयर्स ने हरियाणा रेरा के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें अधिनियम की धारा 18 और 19 (4) के तहत धन की प्राप्ति के लिए आवेदन/भुगतान की तारीख से निर्धारित दर पर ब्याज के साथ देरी से कब्जा शुल्क की मांग की गई।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि होमबॉयर्स ने पहले ही एनसीडीआरसी, नई दिल्ली के समक्ष वर्तमान शिकायत में शामिल संपत्ति के संबंध में शिकायत दर्ज की है। इसलिए, न्यायाधीन का सिद्धांत वर्तमान मामले पर लागू होता है, और इसलिए शिकायत इस प्राधिकरण के समक्ष सुनवाई योग्य नहीं है।

बिल्डर आगे कहता है कि होमबॉयर्स निवेशक हैं और उपभोक्ता नहीं हैं। इसलिए, वे अधिनियम के संरक्षण के हकदार नहीं हैं और धारा 31 के तहत प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज करने के लिए अधिकृत नहीं हैं।

प्राधिकरण का निर्देश:

प्राधिकरण ने पाया कि अपार्टमेंट खरीदार के समझौते के सभी नियमों और शर्तों के सावधानीपूर्वक अवलोकन पर, यह पता चला है कि होमबॉयर्स खरीदार हैं और उन्होंने प्रमोटर की परियोजना में एक अपार्टमेंट की खरीद के लिए कुल 40,40,323 रुपये की कीमत का भुगतान किया है।

प्राधिकरण ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 2 (डी) का उल्लेख किया, जो इस प्रकार है:

(घ) एक अचल संपत्ति परियोजना के संबंध में "आवंटी" का अर्थ है वह व्यक्ति जिसे एक भूखंड, अपार्टमेंट या भवन, जैसा भी मामला हो, आवंटित किया गया है, बेचा गया है (चाहे फ्रीहोल्ड या लीजहोल्ड के रूप में) या अन्यथा प्रमोटर द्वारा स्थानांतरित किया गया है, और इसमें वह व्यक्ति शामिल है जो बाद में बिक्री, हस्तांतरण या अन्यथा के माध्यम से उक्त आवंटन प्राप्त करता है, लेकिन इसमें वह व्यक्ति शामिल नहीं है जिसे ऐसा भूखंड शामिल है, अपार्टमेंट या भवन, जैसा भी मामला हो, किराए पर दिया जाता है।

प्राधिकरण ने आगे देखा कि होमबॉयर्स की शिकायत सुनवाई योग्य है, क्योंकि होमबॉयर्स ने एनसीडीआरसी के समक्ष एक आवेदन दायर किया है जिसमें शिकायत से वापसी की मांग की गई है, और उक्त अनुरोध को एनसीडीआरसी, नई दिल्ली द्वारा दिनांक 07.02.2024 के आदेश के माध्यम से अनुमति दी गई थी।

इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को होमबॉयर्स को भुगतान की गई राशि के खिलाफ 10.85% प्रति वर्ष की दर से ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया, जो कि कब्जे की नियत तारीख से देरी के हर महीने के लिए 31.08.2012 था, एबीए के खंड 15 (ए) के अनुसार। इसके अलावा, प्राधिकरण ने बिल्डर को एबीए के अनुसार फ्लैट का कब्जा होमबॉयर्स को सौंपने का निर्देश दिया।