पंजाब RERA ने परियोजना स्थल को संरक्षित स्मारक घोषित करने के बाद घर खरीदारों के लिए मुआवजे का आदेश दिया

पंजाब रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के जस्टिस बलबीर सिंह (निर्णायक अधिकारी) की खंडपीठ ने बिल्डर को निर्देश दिया है कि पंजाब प्राचीन और ऐतिहासिक स्मारक और पुरातात्विक स्थल और अवशेष अधिनियम की धारा 4 (3) के तहत पंजाब सरकार द्वारा परियोजना स्थल को संरक्षित स्मारक घोषित किए जाने के बाद नीलामी में परियोजना स्थल को बुक करने के लिए होमबॉयर्स द्वारा भुगतान की गई राशि पर मुआवजे का भुगतान करें।

पूरा मामला:

बिल्डर ने एक कमर्शियल योजना शुरू की जिसे सार्वजनिक स्वास्थ्य फाउंटेन चौक साइट योजना के रूप में जाना जाता है। पीडब्ल्यूडी योजना के तहत साइटों को बेचने के लिए, बिल्डर ने एक खुली नीलामी का आयोजन किया जिसमें होमबॉयर्स ने भाग लिया, और उन्हें एससीओ नंबर 05 नाम की साइट आवंटित की गई, जिसके लिए उन्होंने 56,54,000 रुपये जमा किए। तथापि, लोक निर्माण विभाग योजना मूर्त रूप नहीं ले सकी क्योंकि पंजाब सरकार द्वारा इस स्थल को संरक्षित स्मारक घोषित किया गया था।

दो साल बाद, बिल्डर ने 56,54,000 रुपये की राशि वापस कर दी, जिसे होमबॉयर्स ने नीलामी के बाद विचार के रूप में जमा किया था। हालांकि, होमबॉयर द्वारा दिए गए विभिन्न नोटिसों के बावजूद, बिल्डर ब्याज के साथ राशि वापस करने में विफल रहा। ब्याज का भुगतान न करने से व्यथित, होमबॉयर्स ने पंजाब रेरा के समक्ष शिकायत दर्ज की और बिल्डर से ब्याज के भुगतान की मांग की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायत सुनवाई योग्य नहीं है क्योंकि RERA भावी रूप से लागू होता है और पूर्वव्यापी रूप से नहीं। इसके अलावा, परियोजना को रेरा प्राधिकरण के साथ पंजीकृत नहीं किया गया था। बिल्डर ने आगे तर्क दिया कि वे पहले ही 56,54,000 रुपये की राशि वापस कर चुके हैं, जिसे होमबॉयर्स ने बिना किसी आपत्ति के स्वीकार कर लिया। होमबॉयर्स द्वारा जारी किए गए कानूनी नोटिस अर्थहीन थे क्योंकि इस मामले में कोई समझौता, आशय पत्र या आवंटन पत्र नहीं था। केवल आवंटन का प्रस्ताव था, जो अमल में नहीं आ सका, और इसलिए किसी भी समझौते के नियमों और शर्तों का उल्लंघन करने का कोई सवाल ही नहीं है।

RERA का आदेश:

प्राधिकरण ने माना कि बिल्डर को परियोजना के पूरा न होने के लिए जवाबदेह नहीं ठहराया जा सकता है, क्योंकि यह एक बाद का विकास था जिसमें राज्य सरकार के सक्षम प्राधिकारी ने परियोजना स्थल को एक विरासत स्मारक और संरक्षित स्थल घोषित किया था।

प्राधिकरण ने पाया कि होमबॉयर्स ने 30.11.2016 को राशि जमा की, जो 22.11.2018 को रिफंड किए जाने से पहले दो साल तक बिल्डर के पास रही। यह इंगित करता है कि बिल्डर ने पुनर्भुगतान तक जमा पर लाभ अर्जित किया होगा।

इसके अलावा, प्राधिकरण ने माना कि बिल्डर की ओर से चूक का कोई सबूत नहीं है। हालांकि, इस मामले में मुआवजा दिया जा सकता है, क्योंकि इन दो वर्षों के दौरान होमबॉयर्स ने कठिनाई और मानसिक पीड़ा का अनुभव किया।

इसके अलावा, प्राधिकरण ने माना कि आरईआरए के प्रावधान इस मामले में लागू होंगे, क्योंकि प्राधिकरण ने नील करनाली रियल्टर्स सबअर्बन प्राइवेट लिमिटेड और अन्य बनाम भारत संघ और अन्य के मामले में बॉम्बे हाईकोर्ट के फैसले पर भरोसा किया था, जिसमें, यह माना गया था कि पूर्व अवधि से एकतरफा अनुबंध(ख) अधिनियम के प्रावधानों के अनुसार नहीं है, जो उस सीमा तक प्रवर्तनीय नहीं हैं, और अधिनियम के प्रावधान चालू परियोजनाओं को कवर करने के लिए लागू होंगे।

नतीजतन, प्राधिकरण ने बिल्डर को घर खरीदारों को 70,000 रुपये का मुआवजा देने का निर्देश दिया।