अन्य पक्षों के लाभ के लिए गैर-अनावश्यक निर्माण को मुआवजा दिया जाना चाहिए: राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के सदस्य सुभाष चंद्रा और साधना शंकर की खंडपीठ ने यूनिक कंस्ट्रक्शन के खिलाफ अपील में कहा कि यदि कोई पक्ष अतिरिक्त निर्माण करता है जिसका उद्देश्य नि:शुल्क नहीं है, और दूसरा पक्ष इससे लाभान्वित होता है, तो पूर्व मुआवजे का हकदार है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने यूनिक कंस्ट्रक्शन/बिल्डर के साथ 41,28,000 रुपये की बिक्री के लिए एक फ्लैट खरीदने के लिए एक समझौता किया था। शिकायतकर्ता ने चेक द्वारा ₹60,00,000 के पूरे प्रतिफल का भुगतान किया और फ्लैट और कार पार्किंग स्थान की खरीद के लिए पूर्ण और अंतिम प्रतिफल के रूप में 4,00,000 रुपये नकद भी दिए। इसके अतिरिक्त, शिकायतकर्ता ने फ्लैट में अतिरिक्त काम के लिए बिल्डर को पैसे की रसीद के बदले 2,00,000 रुपये का भुगतान किया। पूरे विचार प्राप्त करने के बावजूद, बिल्डर कार पार्किंग स्थान के लिए बिक्री के लिए समझौते को निष्पादित करने में विफल रहा। नतीजतन, शिकायतकर्ता ने राज्य आयोग के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें संपत्ति के लिए वाहन विलेख पंजीकृत करने और बिल्डर को उत्पीड़न और मानसिक पीड़ा, और मुकदमेबाजी की लागत के मुआवजे में 5,00,000/- रुपये के साथ कार पार्किंग स्थान आवंटित करने और वितरित करने का आदेश देने का निर्देश देने की मांग की गई। राज्य आयोग ने आंशिक रूप से शिकायत की अनुमति दी। इसके बाद, शिकायतकर्ता ने राष्ट्रीय आयोग में अपील दायर की।

विरोधी पक्ष के तर्क:

बिल्डर ने भारतीय खाद्य निगम बनाम विकास मजदूर कामदार सहकारी मंडली लिमिटेड में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का हवाला दिया, जिसमें कहा गया था कि यदि कोई पक्ष अतिरिक्त निर्माण करता है जिसका उद्देश्य अनावश्यक नहीं है और दूसरे पक्ष को लाभ होता है, तो पूर्व मुआवजे का हकदार है। यदि मौखिक समझौता साबित नहीं होता है, तो उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम की धारा 70 के तहत अनुबंध की शर्तों से परे किए गए काम के लिए मुआवजे का दावा किया जा सकता है यदि प्रतिवादी द्वारा लाभ उठाया गया हो। बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता द्वारा लिखित अनुबंध में मूल रूप से विचार किए गए अतिरिक्त कार्य से परे अतिरिक्त काम के लिए भुगतान की गई अतिरिक्त राशि के बारे में कुछ भी असमान या अन्यायपूर्ण नहीं था। राज्य आयोग के समक्ष संशोधित शिकायत में बिल्डर से स्वीकृत योजना के अनुसार कार पार्किंग स्थान का कब्जा आवंटित करने और वितरित करने या कार पार्किंग स्थान के लिए भुगतान किए गए 4,00,000 रुपये को भुगतान की तारीख से रिफंड तक ब्याज के साथ वापस करने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता ने मूल या संशोधित शिकायत में अतिरिक्त काम के लिए कथित तौर पर भुगतान की गई किसी भी राशि के लिए धनवापसी की मांग नहीं की। इसलिए, राज्य आयोग ने सही माना था कि शिकायतकर्ता ने अतिरिक्त कार्य या बढ़े हुए बिक्री योग्य क्षेत्र के लिए ₹ 2,97,850 प्लस ₹ 3,02,500/- की अतिरिक्त राशि की वापसी की मांग नहीं की थी, और इस प्रकार, ऐसी कोई राहत नहीं दी जा सकती थी।

आयोग द्वारा टिप्पणियां:

आयोग ने पाया कि राज्य आयोग के आदेश में कहा गया था कि शिकायतकर्ता ने कार पार्किंग की जगह का दावा किया था और इसके लिए 4,00,000 रुपये नकद का भुगतान किया था, लेकिन इस संबंध में कोई रसीद या दस्तावेज दिखाने में विफल रहा। बिक्री के लिए एग्रीमेंट की समीक्षा करने पर, यह स्पष्ट था कि प्राथमिक इरादा केवल फ्लैट की बिक्री के लिए एक बाध्यकारी अनुबंध में प्रवेश करना था, जिसमें कार पार्किंग स्थान शामिल नहीं था। इसलिए, बिल्डर के पास फ्लैट में की गई आंतरिक सजावट के लिए ₹3,02,500 की राशि प्राप्त करने का कोई कारण नहीं था, क्योंकि समझौते के खंड 7 में निर्दिष्ट किया गया था कि अतिरिक्त कार्यों और सजावट के लिए अतिरिक्त शुल्क के लिए क्रेता से लिखित अनुमति की आवश्यकता होती है, जो प्रदान नहीं की गई थी। आयोग ने आगे कहा कि किसी भी दस्तावेज से पता नहीं चलता है कि शिकायतकर्ता ने बिल्डर को कोई अतिरिक्त काम करने के लिए अधिकृत किया था। अनुलग्नक 'ए' (2,97,850 रुपये के अतिरिक्त कार्य बिल में) में शिकायतकर्ता के हस्ताक्षर का अभाव था और यह इंगित नहीं करता था कि शिकायतकर्ता ने किसी अतिरिक्त काम का अनुरोध किया था। आयोग ने आगे कहा कि यह स्पष्ट था कि पार्टियों के बीच समझौते में कार पार्किंग की जगह के लिए किसी भी क्षेत्र के परिवहन को शामिल नहीं किया गया था। कार पार्किंग की जगह के लिए कोई बाद की व्यवस्था किसी भी दस्तावेजी सबूत से सबूत नहीं थी। इस प्रकार, शिकायतकर्ता के पास कार पार्किंग की जगह या ब्याज के साथ ₹6 लाख के वैकल्पिक भुगतान का दावा करने का कोई आधार नहीं था। अतिरिक्त कार्य के संबंध में, एग्रीमेंट के खंड 7 को लिखित सहमति की आवश्यकता थी, जो रिकॉर्ड पर नहीं थी। इसलिए, जैसा कि मजदूर कामदार सेहकारी मंडली लिमिटेड के आधार पर बिल्डर द्वारा तर्क दिया गया था, यह माना गया था कि यदि कोई पक्ष मुफ्त होने के इरादे के बिना अतिरिक्त निर्माण करता है और दूसरा पक्ष इससे लाभान्वित होता है, तो पूर्व मुआवजे का हकदार है। शिकायतकर्ता ने निर्माण किए गए अतिरिक्त क्षेत्र के बारे में कोई दावा नहीं करने का विकल्प चुना, जैसा कि इंजीनियर आयुक्त की रिपोर्ट द्वारा पुष्टि की गई है।

आयोग इस निष्कर्ष पर पहुंचा कि फ्लैट का कब्जा 24 महीने से अधिक समय तक देने में देरी हुई। राज्य आयोग ने सेवा में इस कमी के लिए 1 लाख रुपये के मुआवजे के भुगतान का निर्देश दिया, और इस आदेश में हस्तक्षेप करने का कोई कारण नहीं था। राज्य आयोग द्वारा दिए गए 10,000 रुपये के मुकदमे की लागत को भी बरकरार रखा। बिल्डर को 30 दिनों के भीतर मुआवजे का भुगतान करने का निर्देश दिया, जिसमें विफल रहने पर वह वसूली तक सालाना 6% का ब्याज वहन करेगा, साथ ही 10,000 रुपये की मुकदमेबाजी लागत भी देने का निर्देश दिया।