कर्नाटक RERA ने घर खरीदार कब्जे में देरी के कारण परियोजना से हटने का आदेश दिया

कर्नाटक रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के सदस्य जस्टिस नीलमणि एन राजू शामिल हैं, ने कई वर्षों की देरी के बाद होमबायर को रियल एस्टेट परियोजना से हटने का अधिकार दिया है। इसके बाद, प्राधिकरण ने बिल्डर को ब्याज के साथ होमबॉयर द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि वापस करने का निर्देश दिया।

पूरा मामला:

होमक्रेता (शिकायतकर्ता) ने 14.06.2017 को बिल्डर के साथ एक फ्लैट खरीदने के लिए एक अग्रीमेंट किया, जिसमें विभिन्न लेनदेन के माध्यम से कुल 11,605,863 रुपये का भुगतान किया गया। अग्रीमेंट के अनुसार, बिल्डर ने जून 2020 तक फ्लैट का कब्जा देने का वादा किया, जिसमें दिसंबर 2020 तक अनुग्रह अवधि का विस्तार किया गया।

इसके अलावा, होम लोन के लिए होमबायर, बिल्डर और आईएचएफएल के बीच एक त्रिपक्षीय समझौते पर हस्ताक्षर किए गए थे। इस समझौते के खंड 17 में कहा गया कि फ्लैट रद्द होने की स्थिति में, बिल्डर आईएचएफएल को देय कुल राशि वापस करने के लिए बाध्य है।

इसके अलावा, होमबायर ने 14.7.2017 को एक बायबैक समझौते को निष्पादित किया, जिसमें बायबैक समझौते की समाप्ति पर मुनाफे की गारंटी दी गई। बिल्डर को 4,120,354 रुपये के प्रतिबद्ध लाभ मूल्य का भुगतान करने के लिए बाध्य किया गया था यदि होमबायर ने बायबैक विकल्प का आह्वान किया था। बायबैक विकल्प को लागू करने के इरादे से 18.12.2019 को ईमेल के माध्यम से होमबायर की अधिसूचना के बावजूद, बिल्डर बिक्री समझौते को रद्द करने में विफल रहा और प्रतिबद्ध लाभ मूल्य के साथ प्रारंभिक भुगतान वापस नहीं किया।

इसके अलावा, बिल्डर सहमत समय सीमा के भीतर फ्लैट का कब्जा प्रदान करने में विफल रहा। देरी के परिणामस्वरूप, घर खरीदार ने कर्नाटक RERA में शिकायत दर्ज की और ब्याज के साथ 1,74,87,461 रुपये वापस करने की मांग की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि फ्लैट के कब्जे में देरी कोविद -19 महामारी का परिणाम थी, जिसने रियल एस्टेट सहित विभिन्न क्षेत्रों पर वित्तीय दबाव डाला। इसके अलावा, बिल्डर ने तर्क दिया कि समझौते में निर्दिष्ट परियोजना और मुआवजे से वापसी के लिए होमब्यूयर की याचिका में आधार का अभाव है। विशेष रूप से, ब्याज के साथ-साथ देरी मुआवजे के लिए होमबायर का अनुरोध अनुचित और अस्पष्ट है, समझौते में उल्लिखित वापसी और मुआवजे के लिए मांगी गई राहत से अलग है। बिल्डर ने तर्क दिया कि होमबॉयर द्वारा मांगी गई राहत में देरी मुआवजे या रिफंड के लिए एक सुसंगत तर्क के बजाय असमान बयान शामिल हैं।

RERA का आदेश:

प्राधिकरण बिल्डर को रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम, 2016 के उल्लंघन में समय पर कब्जा देने में विफलता के लिए रखता है। नतीजतन, इसने होमबायर को अधिनियम की धारा 18 (1) के तहत ब्याज के साथ धनवापसी को वापस लेने और मांगने का अधिकार दिया।

प्राधिकरण ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 18 के प्रासंगिक भाग को संदर्भित किया, जिसे निम्नानुसार पढ़ा जाता है:

धारा 18 – राशि और प्रतिकर की वापसी

(1) यदि प्रमोटर पूरा करने में विफल रहता है या एक अपार्टमेंट, भूखंड या भवन का कब्जा देने में असमर्थ है, - (ए) बिक्री के लिए समझौते की शर्तों के अनुसार या, जैसा भी मामला हो, उसमें निर्दिष्ट तिथि तक विधिवत पूरा किया गया; या (बी) इस अधिनियम के तहत पंजीकरण के निलंबन या निरसन के कारण या किसी अन्य कारण से एक डेवलपर के रूप में अपने व्यवसाय को बंद करने के कारण,

वह आबंटितियों की मांग पर, यदि आवंटी परियोजना से वापस लेना चाहता है, तो उपलब्ध किसी अन्य उपाय पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना, उस अपार्टमेंट, भूखंड, भवन के संबंध में उसके द्वारा प्राप्त राशि को वापस करने के लिए, जैसा भी मामला हो, इस तरह की दर पर ब्याज के साथ वापस करने के लिए उत्तरदायी होगा, जिसके अंतर्गत इस अधिनियम के तहत उपबंधित तरीके से मुआवजे भी शामिल हैं:

बशर्ते कि जहां एक आवंटी परियोजना से वापस लेने का इरादा नहीं रखता है, उसे प्रमोटर द्वारा, देरी के हर महीने के लिए, कब्जा सौंपने तक, ऐसी दर पर ब्याज का भुगतान किया जाएगा जैसा कि निर्धारित किया जा सकता है।

इसके अलावा, प्राधिकरण ने माना कि यदि होमबायर परियोजना से हटना चाहता है, तो बिल्डर उस अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन के संबंध में ब्याज के साथ प्राप्त राशि को वापस करने के लिए उपलब्ध किसी अन्य उपाय के पूर्वाग्रह के बिना उत्तरदायी है।

प्राधिकरण ने मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य के मामले में सुप्रीम कोर्ट के फैसले पर भरोसा किया, जिसमें यह माना गया था कि यदि कोई बिल्डर समझौते की शर्तों के तहत निर्धारित समय के भीतर अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा देने में विफल रहता है, फिर अधिनियम के तहत घर खरीदार का रिफंड मांगने और देरी के लिए ब्याज का दावा करने का अधिकार बिना शर्त और निरपेक्ष है, चाहे अप्रत्याशित घटनाओं या ट्रिब्यूनल के स्थगन आदेशों की परवाह किए बिना।

नतीजतन, कर्नाटक रेरा ने बिल्डर को 60 दिनों के भीतर 9% ब्याज के साथ 1,74,87,461 रुपये का रिफंड भुगतान करने का निर्देश दिया।