हरियाणा RERA ने देरी से कब्जे के लिए होमबॉयर को ब्याज का भुगतान कराने का आदेश दिया

बिल्डर के पक्ष में खरीदार के एग्रीमेंट की शर्तों को पक्षपाती ठहराते हुए, हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण ने बिल्डर को निर्देश दिया कि वह कब्जा सौंपने में देरी के लिए होमबॉयर को ब्याज का भुगतान करे।

पूरा मामला:

30.08.2012 को, शिकायतकर्ता ने गुरुग्राम के सेक्टर -102 में स्थित गुड़गांव ग्रीन्स नामक बिल्डर परियोजना में 7,50,000/- रुपये की बुकिंग राशि का भुगतान करके 1650 वर्ग फुट का एक फ्लैट बुक किया।

बिल्डर ने 28.01.2013 को फ्लैट के लिए अनंतिम आवंटन पत्र जारी किया, जिसमें बहुत कड़े, पक्षपातपूर्ण और एकतरफा अनुबंध की शर्तें थीं। इन शर्तों में एक खंड शामिल था कि होमबॉयर द्वारा किसी भी उल्लंघन के परिणामस्वरूप कुल विचार मूल्य का 15% जब्त हो जाएगा। इसके अतिरिक्त, बिल्डर ने विभिन्न शुल्कों को जोड़कर कुल विचार मूल्य में वृद्धि की, इन्हें मानक सरकारी लेवी के रूप में उचित ठहराया। बिल्डर ने 24% देरी भुगतान शुल्क भी लगाया, लेकिन देरी से कब्जे के लिए 7.50 रुपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह मुआवजे की पेशकश की।

शर्तों पर होमबॉयर की आपत्तियों के बावजूद, होमबॉयर के पास जब्ती के जोखिम के कारण आगे बढ़ने के अलावा कोई विकल्प नहीं था। पक्षकारों के बीच क्रेता करार दिनांक 11.04.2013 को कुल 1,24,85,084/- रुपये की बिक्री के लिए निष्पादित किया गया था। खरीदार के एग्रीमेंट के खंड 14 (A) के अनुसार, बिल्डर ने निर्माण की शुरुआत से पांच महीने की छूट अवधि के साथ 36 महीने के भीतर बुक किए गए फ्लैट का कब्जा सौंपने का वादा किया, जिससे कब्जा 14.06.2016 की तारीख बन गई।

हालांकि, होमबॉयर ने फ्लैट की कुल लागत में से 1,24,85,082 रुपये का भुगतान करने के बावजूद, बिल्डर सहमत समय सीमा के भीतर कब्जा सौंपने में विफल रहा। देरी से व्यथित, होमबॉयर ने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें भुगतान की तारीख से कब्जे की डिलीवरी की तारीख तक 18% मासिक ब्याज की मांग की गई।

प्राधिकरण का निर्णय:

प्राधिकरण ने पाया कि खरीदार के एग्रीमेंट का खंड 14 (A), जो कब्जे की शर्तों को रेखांकित करता है, बिल्डर के पक्ष में भारी पक्षपाती है। इसमें अस्पष्ट और अनिश्चित स्थितियां शामिल हैं, जिससे होमबॉयर्स के लिए सभी आवश्यक औपचारिकताओं और दस्तावेजों को पूरा करना मुश्किल हो जाता है। यह खंड इतना अनिश्चित है कि आवंटी द्वारा एक भी चूक कब्जे की शर्तों को अप्रासंगिक बना सकती है और समय पर कब्जे का वादा अर्थहीन हो सकता है।

इसके अतिरिक्त, प्राधिकरण ने देखा कि खरीदार का एग्रीमेंट बिल्डर के पक्ष में गलत तरीके से पक्षपातपूर्ण है। जबकि होमबॉयर्स केवल 7.50 रुपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह की देरी से कब्जा शुल्क के हकदार थे, बिल्डर विलंबित भुगतान पर प्रति वर्ष 24% ब्याज ले सकता था। यह असंतुलन अन्यायपूर्ण है, क्योंकि बिल्डर अपनी प्रमुख स्थिति का फायदा नहीं उठा सकता है। प्राधिकरण ने कहा कि समझौते की शर्तें एकतरफा थीं और अनुचित व्यापार प्रथाओं का गठन करती थीं। इसलिए, प्राधिकरण ने माना कि ये भेदभावपूर्ण नियम और शर्तें होमबॉयर पर अंतिम और बाध्यकारी नहीं हैं।

इसके अलावा, प्राधिकरण ने माना कि बिल्डर ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 11 (4) (A) का उल्लंघन किया, वादा किए गए समय सीमा के भीतर फ्लैट का कब्जा सौंपने में विफल रहा। खरीदार के एग्रीमेंट के खंड 14 (ए) के अनुसार, बिल्डर ने निर्माण की शुरुआत से 36 महीनों के भीतर कब्जा देने का वादा किया, जिसमें पूर्णता प्रमाण पत्र के लिए आवेदन करने और प्राप्त करने के लिए 5 महीने की छूट अवधि थी।

निर्माण 14.06.2013 को शुरू हुआ, जिससे कब्जे की नियत तारीख 14.06.2016 हो गई। पूर्णता प्रमाण पत्र 05.12.2018 को दिया गया था, और बिल्डर ने 12.12.2018 को होमबॉयर को कब्जे की पेशकश की थी। इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को होमबॉयर को कब्जे की नियत तारीख से ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया।