एक घर खरीदार अनुबंधित रूप से कब्जा लेने के लिए बाध्य है यदि इसे "व्यवसाय पत्र" जारी करने के बाद पेश किया जाता है: राष्ट्रिय उपभोक्ता आयोग

जस्टिस राम सूरत मौर्य (पीठासीन सदस्य) और भरतकुमार पंड्या (सदस्य) की अध्यक्षता में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने कहा कि यदि "कब्जा प्रमाण पत्र" प्राप्त करने के बाद कब्जे की पेशकश की जाती है, तो घर खरीदार अनुबंधात्मक रूप से कब्जा लेने के लिए बाध्य है, जिसमें विफल रहने पर अनुबंध का उल्लंघन होगा।

शिकायतकर्ता की दलीलें:

शिकायतकर्ता ने चिंटेल्स इंडिया/बिल्डर के साथ एक फ्लैट बुक किया, बुकिंग राशि का भुगतान किया, और बिल्डर से एक आवंटन पत्र प्राप्त किया। बिल्डर ने फ्लैट के लिए अपार्टमेंट बायर एग्रीमेंट किया, जिसमें करों को छोड़कर 21,701,050 रुपये की मूल बिक्री मूल्य का संकेत दिया गया था। समझौते के अनुलग्नक- IV में उल्लिखित भुगतान योजना एक 'निर्माण लिंक भुगतान योजना' है। समझौते के क्लॉज -11 के अनुसार, बिल्डर के पास निर्माण की वास्तविक शुरुआत से 36 महीने थे, साथ ही कब्जा सौंपने के लिए छह महीने की छूट अवधि थी। क्लॉज 12 में देरी मुआवजे को शामिल किया गया है और आवंटी को कब्जे में देरी के मामले में 90 दिनों के नोटिस के साथ रिफंड लेने की अनुमति देता है। 42 महीने की अवधि समाप्त होने के बाद, बिल्डर ने शिकायतकर्ता को 4,595,188 रुपये (स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क को छोड़कर) की अंतिम मांग के साथ कब्जे की पेशकश की। हालांकि, परियोजना का दौरा करने पर, शिकायतकर्ता ने पाया कि आवंटित फ्लैट अधूरा था और रहने योग्य नहीं था। शिकायतकर्ता संबंधित जमा तिथि से धनवापसी की तारीख तक 24% प्रति वर्ष की ब्याज दर के साथ 20,013,951 रुपये की वापसी चाहता है। इसके अतिरिक्त, शिकायतकर्ता सेवा में कमी के लिए मुआवजे की मांग की।

विरोधी पक्ष की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि उन्होंने शिकायतकर्ता को कब्जा देने से पहले "कब्जा प्रमाण पत्र" जारी करने के लिए आवेदन किया था। शेष राशि का भुगतान करने और कब्जा लेने के बजाय, शिकायतकर्ता ने धनवापसी की मांग करते हुए शिकायत दर्ज की। बिल्डर ने तर्क दिया कि निर्माण पूरा करने में थोड़ी देरी हुई, जिससे उन्हें समझौते के तहत विस्तार की अनुमति मिली। उन्होंने कब्जे की पेशकश की तारीख पर फ्लैट की अधूरी या निर्जन स्थिति से इनकार किया। बिल्डर ने तर्क दिया कि यदि शिकायतकर्ता ने समझौते में खंड 12 के प्रावधानों को लागू किया है, तो वे जमा पर किसी भी ब्याज के हकदार नहीं होंगे। समझौते के खंड 30 में मध्यस्थता खंड की उपस्थिति का मतलब था कि शिकायत को खारिज कर दिया जाना चाहिए। शिकायतकर्ता ने त्रिपक्षीय समझौते के आधार पर इंडिया इंफोलाइन हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड से ऋण लिया था और फ्लैट गिरवी रखा गया था। हालांकि, इंडिया इंफोलाइन हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड को शिकायत में एक पक्ष के रूप में शामिल नहीं किया गया था। बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायत में दम नहीं है और इसे खारिज कर दिया जाना चाहिए।

आयोग की टिप्पणियां:

आयोग ने कहा कि शिकायतकर्ता को कब्जा देने में कोई अनुचित देरी नहीं हुई। कब्जे की पेशकश की तारीख तक, शिकायतकर्ता ने धनवापसी का दावा करने के अधिकार का प्रयोग नहीं किया, जैसा कि समझौते के खंड 12 में उल्लिखित है। कब्जे की पेशकश की तारीख पर अधूरे निर्माण के शिकायतकर्ता के आरोप के बावजूद, इस मामले को तय करने के लिए स्थानीय आयोग के लिए कोई आवेदन दायर नहीं किया गया था। आयोग ने इरियो ग्रेस रियलटेक प्राइवेट लिमिटेड बनाम अभिषेक खन्ना के फैसले पर भरोसा किया, जिसमें आयोग ने कहा था कि "कब्जा प्रमाण पत्र" जारी करना निर्माण पूरा होने का प्रथम दृष्टया सबूत माना जाता है। आयोग ने जोर दिया कि यदि "व्यवसाय प्रमाण पत्र" प्राप्त करने के बाद कब्जे की पेशकश की जाती है, तो घर खरीदार अनुबंधित रूप से कब्जा लेने के लिए बाध्य है। चूंकि शिकायतकर्ता ने प्रस्ताव के बाद कब्जा लेने से इनकार कर दिया, इसलिए वे अनुबंध का उल्लंघन करने के लिए उत्तरदायी होंगे, जिससे समझौते के खंड 5 में 'बुकिंग राशि' के रूप में परिभाषित बयाना राशि की जब्ती हो जाएगी। सुप्रीम कोर्ट के मामलों फतेह चंद बनाम बालकिशन दास, मौला बक्स बनाम भारत संघ और कैलाश नाथ एसोसिएट बनाम दिल्ली विकास प्राधिकरण का हवाला देते हुए, आयोग ने जोर देकर कहा कि अनुबंध के उल्लंघन के लिए बयाना राशि की जब्ती उचित होनी चाहिए। यदि यह दंड जैसा दिखता है, तो 1872 के अनुबंध अधिनियम की धारा 74 के प्रावधान लागू होते हैं, और जब्त करने वाली पार्टी को वास्तविक क्षति साबित करनी होगी। आवंटन रद्द होने के बाद, फ्लैट बिल्डर के पास रहेगा, और आयोग को इस परिदृश्य में कोई महत्वपूर्ण वास्तविक क्षति नहीं मिली।

आयोग ने बिल्डर को शिकायतकर्ता द्वारा जमा की गई पूरी राशि को मूल बिक्री मूल्य का 10% जब्त करने के बाद, संबंधित जमा की तारीख से धनवापसी की तारीख तक 9% प्रति वर्ष ब्याज के साथ वापस करने का निर्देश दिया।