बिल्डर-खरीदार एग्रीमेंट में खंड उपभोक्ता आयोग के अधिकार क्षेत्र को ओवरराइड नहीं कर सकते: राष्ट्रिय उपभोक्ता आयोग

सुभाष चंद्रा और डॉ साधना शंकर (सदस्य) की अध्यक्षता में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने माना कि बिल्डर-खरीदार एग्रीमेंट में मध्यस्थता खंड की उपस्थिति उपभोक्ता आयोग के अधिकार क्षेत्र को ओवरराइड नहीं कर सकती है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ताओं ने एम्मार इंडिया/बिल्डर द्वारा 41,36,550 रुपये की कुल बिक्री प्रतिफल के लिए "द व्यूज़" परियोजना में एक फ्लैट बुक किया। उन्हें फ्लैट आवंटित किया गया था, और बिल्डर-खरीदार समझौते को निष्पादित किया गया था। शिकायतकर्ताओं ने बिल्डर की मांग के अनुसार 37,75,900 रुपये का भुगतान किया। समझौते के अनुसार, समझौते की तारीख से 36 महीने के भीतर फ्लैट का भौतिक कब्जा सौंपा जाना था, लेकिन बिल्डर निर्धारित अवधि के भीतर कब्जा देने में विफल रहा। इस विफलता के कारण, शिकायतकर्ताओं ने जमा राशि और ब्याज की वापसी की मांग की, लेकिन उनके अनुरोधों की अवहेलना की गई। स्थिति से असंतुष्ट होकर शिकायतकर्ताओं ने राज्य आयोग के समक्ष शिकायत दर्ज कराई और आयोग ने शिकायत की अनुमति दे दी।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता उपभोक्ता नहीं थे क्योंकि उनके पास नई दिल्ली में एक घर था और उन्होंने वहां रहने का कोई इरादा नहीं रखते हुए पूरी तरह से लाभ के लिए फ्लैट खरीदा था। इसके अतिरिक्त, उन्होंने दावा किया कि शिकायत को सीमा द्वारा रोक दिया गया था। रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (आरईआरए) के अधिनियमन के बाद, उन्होंने यह भी तर्क दिया कि आरईआरए की धारा 79 और 71 के कारण राज्य आयोग के समक्ष कार्यवाही बनाए रखने योग्य नहीं थी। बिल्डर ने आगे कहा कि अचल संपत्ति की बिक्री में, समय को अनुबंध का सार नहीं माना जाता है, और तीन साल के भीतर कब्जा सौंपने की कोई विशिष्ट प्रतिबद्धता नहीं थी। उन्होंने एग्रीमेंट में एक मध्यस्थता खंड की उपस्थिति का भी हवाला दिया, जिससे उपभोक्ता शिकायत गैर-रखरखाव योग्य हो गई। उन्होंने यह भी तर्क दिया कि यदि धनवापसी की मांग की गई थी, तो समझौते के नियमों और शर्तों के अनुसार बयाना राशि जब्त कर ली जाएगी।

आयोग द्वारा टिप्पणियां:

आयोग ने पाया कि आयोग के समक्ष मुख्य मुद्दा यह था कि क्या निर्धारित अवधि के भीतर शिकायतकर्ताओं को फ्लैट का भौतिक कब्जा सौंपने में विफल रहने के लिए बिल्डर की ओर से सेवा में कोई कमी थी। आयोग ने इस संबंध में बिल्डर द्वारा स्पष्ट कमी पाई। मध्यस्थता खंड के बारे में, आयोग ने स्थापित मिसाल पर सही भरोसा किया कि खरीदार-बिल्डर समझौते में ऐसा खंड उपभोक्ता मंच के अधिकार क्षेत्र को ओवरराइड या परिसीमित नहीं कर सकता है। इसके अलावा, RERA अधिनियम की प्रयोज्यता के संबंध में, आयोग ने शिकायतकर्ताओं के वकील से सहमति व्यक्त की कि चूंकि लेनदेन 2017 में RERA प्रावधानों के अधिनियमन और प्रवर्तन से बहुत पहले हुआ था, और कब्जा पहले सौंपा जाना था, इसलिए RERA अधिनियम वर्तमान मामले पर लागू नहीं होता है। इस विवाद के लिए कि शिकायतकर्ता "उपभोक्ता" के रूप में योग्य नहीं थे, आयोग ने नोट किया कि बिल्डर अपने दावे को साबित करने के लिए कोई दस्तावेजी सबूत पेश करने में विफल रहा कि शिकायतकर्ताओं के पास दिल्ली या गुरुग्राम में संपत्ति थी। केवल इस तरह का दावा करना यह स्थापित करने के लिए अपर्याप्त माना गया कि शिकायतकर्ता अधिनियम की धारा 2 (1) (डी) के तहत "उपभोक्ता" की परिभाषा में नहीं आते हैं। आयोग ने बिल्डर द्वारा परियोजना के निर्माण में अनुचित और अत्यधिक देरी देखी। 2008 में फ्लैट आवंटित होने और उस समय किए गए समझौते के बावजूद, 37.75 लाख रुपये के आंशिक भुगतान के साथ, बिल्डर निर्धारित अवधि के भीतर कब्जा देने में विफल रहा, जिससे सेवा में कमी आई। इस प्रकार शिकायतकर्ता पायनियर अर्बन लैंड बनाम गोविंदन राघवन और इरियो ग्रेस रियलटेक बनाम अभिषेक खन्ना और अन्य में सुप्रीम कोर्ट के फैसलों के अनुरूप उचित ब्याज के साथ जमा राशि वापस करने के हकदार थे।इसके अलावा, डीएलएफ होम्स पंचकूला बनाम डीएस ढांडा मामले में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का उल्लेख करते हुए , आयोग ने कहा कि एक विलक्षण कमी के लिए कई मुआवजे देना अनुचित था। इसलिए, मानसिक पीड़ा/उत्पीड़न के लिए 50,000 रुपये का मुआवजा और राज्य आयोग द्वारा दी गई मुकदमेबाजी की लागत को अलग रखा गया था।

आयोग ने राज्य आयोग के अवार्ड में संशोधन करते हुए बिल्डर को निर्देश दिया कि वह शिकायतकर्ताओं को 37.75 लाख रुपये की मूल राशि वापस करे और मुआवजे के रूप में संबंधित जमा तिथियों से वसूली तक 9% साधारण ब्याज के रूप में मुआवजा देने का निर्देश दिया।