किराया नियंत्रण| मुकदमा शुरू होने पर पार्टियों के कानूनी अधिकार तय होते हैं, बाद की घटनाएं क्षेत्राधिकार को प्रभावित नहीं करतीं: कर्नाटक हाईकोर्ट

कर्नाटक हाईकोर्ट ने हाल ही में दोहराया कि पार्टियों के कानूनी अधिकार कानूनी कार्रवाई शुरू होने की तारीख से स्थापित हो जाते हैं, जैसे मुकदमा दायर करना। कानूनी कार्यवाही शुरू होने के बाद होने वाली बाद की घटनाएं अदालत के अधिकार क्षेत्र को प्रभावित नहीं करती हैं।

जस्टिस एचपी संदेश ने कहा कि किरायेदार द्वारा उचित किराया तय करने के लिए किराया नियंत्रक के पास जाने जैसी घटनाएं पूर्वव्यापी रूप से ऐसे अधिकार नहीं बना सकती हैं, जो अदालत के अधिकार क्षेत्र को प्रभावित करते हैं।

याचिकाकर्ता ने अपनी संपत्ति प्रतिवादी, को 10,00,000 रुपये के सिक्योरिटी ‌डिपॉजिट के साथ 3,400 रुपये के मासिक किराए पर पट्टे पर दी। प्रतिवादी एक वकील है।

याचिकाकर्ता और प्रतिवादी शुरू में दोस्त थे, और पट्टा समझौता प्रतिवादी के अनुरोध के अनुसार निष्पादित किया गया था। लीज एग्रीमेंट तीन साल के लिए था। चूंकि प्रतिवादी ने बाद में किराया देने में असमर्थता जताई, इसलिए याचिकाकर्ता 2013 तक सिक्योरिटी डिपॉजिट से किराया काटने के लिए सहमत हो गया।

याचिकाकर्ता का इरादा सेवानिवृत्त होने के बाद संपत्ति में रहने का था और इसलिए उसने प्रतिवादी से इसे खाली करने का अनुरोध किया। हालांकि, वादों के बावजूद, प्रतिवादी पट्टे की अवधि समाप्त होने के बाद भी परिसर खाली करने में विफल रहा। ऐसे में याचिकाकर्ता ने बेदखली याचिका दायर की।

ट्रायल कोर्ट ने पाया कि हालांकि दोनों पक्षों के बीच मकान मालिक और किरायेदार के कानूनी संबंध मौजूद हैं, लेकिन कर्नाटक किराया अधिनियम की धारा 2(3)(ई)(1) के अनुसार अधिकार क्षेत्र की कमी के कारण याचिका सुनवाई योग्य नहीं थी।

याचिकाकर्ता ने इस फैसले के खिलाफ अपील की। उन्होंने तर्क दिया कि किराया नियंत्रक द्वारा उचित किराया निर्धारण को केवल किराए में वृद्धि के मामलों के लिए एक मानदंड के रूप में माना जाना चाहिए, न कि अधिकार क्षेत्र के निर्धारण के लिए मार्गदर्शक नियम के रूप में।

इसके अलावा, उन्होंने तर्क दिया कि प्रतिवादी के आचरण ने बेदखली याचिका दायर करने के बाद उचित किराया तय करने के लिए किराया नियंत्रक से संपर्क करके बेदखली से बचने का एक जानबूझकर प्रयास प्रदर्शित किया। याचिकाकर्ता ने दावा किया कि कोई निश्चित किराया नहीं था, क्योंकि पट्टा समझौते में कोई किराया नहीं था, केवल एक प्रीमियम था।

हाईकोर्ट ने मामले की समीक्षा की और निष्कर्ष निकाला कि ट्रायल कोर्ट ने किराया अधिनियम की धारा 2(3)(ई)(1) को लागू करके गलती की है।

न्यायालय ने इस बात पर प्रकाश डाला कि पार्टियों के अधिकार मुकदमा दायर करने के समय निर्धारित होते हैं और बाद की कार्रवाइयों के माध्यम से क्षेत्राधिकार को हटाने के प्रतिवादी के प्रयासों को खारिज कर दिया।

न्यायालय ने इस बात पर प्रकाश डाला कि बेदखली याचिका दायर करने के बाद प्रतिवादी द्वारा उचित किराया तय करने से स्थिति में कोई बदलाव नहीं आया।

न्यायाधीश ने कहा कि ऐसा होने पर, ट्रायल कोर्ट को कर्नाटक किराया अधिनियम की धारा 2 (3) (ई) को लागू नहीं करना चाहिए था और किराया अधिनियम की धारा 2 (3) (ई) को लागू करते हुए गलत दिशा में आगे नहीं बढ़ना चाहिए था।

अदालत ने प्रतिवादी के आचरण पर भी गौर किया, जिसमें प्रीमियम का भुगतान करने में विफल होना और यह संकेत देना शामिल था कि वह 10,00,000 रुपये का भुगतान करने पर नौकरी छोड़ देगा, लेकिन बाद में मुकर गया।

कोर्ट ने कहा,

"यह स्पष्ट है कि केवल अधिकार क्षेत्र से बाहर होने के इरादे से ही उन्होंने किराया नियंत्रक से संपर्क किया था और किराया 21,000/- रुपये तय करवाया था, लेकिन उनका कभी भी इसका अनुपालन करने का इरादा नहीं था।"

तदनुसार, याचिका स्वीकार कर ली गई और प्रतिवादी को 60 दिनों के भीतर परिसर खाली करने का निर्देश दिया गया। याचिकाकर्ता को 10,00,000 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया गया था, जिसे परिसर खाली करने के समय प्रतिवादी को प्रीमियम के रूप में भुगतान किया जाना था।

केस टाइटल: कृष्णप्रसाद ए और एल डोरेस्वामी

केस नंबर: HOUSE RENT REV. PETITION NO.10/2022

साइटेशन: 2023 लाइवलॉ (कर) 314

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