यदि भवन में पुनर्निर्माण के बाद उच्च राजस्व प्राप्त करने की क्षमता है तो किरायेदार को बेदखल करने के लिए 'जर्जर स्थिति' साबित करना आवश्यक नहीं: हिमाचल प्रदेश हाईकोर्ट

हिमाचल प्रदेश हाईकोर्ट ने मंगलवार को फैसला सुनाया कि जब इमारत वाणिज्यिक स्थान पर स्थित है, जिसमें पुनर्निर्माण के बाद उच्च आय प्राप्त करने की संभावित क्षमता है तो किरायेदारों को मकान मालिक की ऐसी वास्तविक आवश्यकता के लिए बेदखल किया जा सकता है। इसके लिए मकान मालिक को मकान की जीर्ण-शीर्ण स्थिति का प्रदर्शन करने की आवश्यकता नहीं है।

जस्टिस विवेक सिंह ठाकुर ने ये टिप्पणियां हिमाचल प्रदेश शहरी किराया नियंत्रण अधिनियम, 1987 की धारा 24(5) के तहत अपीलीय प्राधिकारी, चंबा संभाग, चंबा, हिमाचल प्रदेश द्वारा दिए गए फैसले के खिलाफ नागरिक पुनर्विचार याचिका पर सुनवाई के दौरान की।

मौजूदा मामले में बकाया किराए, वास्तविक आवश्यकता, पुनर्निर्माण के उद्देश्य के आधार पर किरायेदार को बेदखल करने के लिए याचिका दायर की गई। याचिका दायर करने से पहले किरायेदार ने पिछले 12 महीनों के लिए भवन पर कब्जा करना बंद कर दिया।

किराया नियंत्रक ने इस आधार पर बेदखली याचिका की अनुमति दी कि किरायेदार के पास `37,106/- का किराया बकाया है और भवन के पुनर्निर्माण के बाद किरायेदार को मूल परिसर के बराबर क्षेत्र में परिसर में फिर से प्रवेश करने का अधिकार होगा। उसके द्वारा किराएदार के रूप में कब्जा किया जा रहा है।

बाद में दोनों मकान मालिकों और किरायेदार ने आदेश का विरोध किया, लेकिन उनकी अपील को अपीलीय प्राधिकारी द्वारा आक्षेपित फैसले के संदर्भ में खारिज कर दिया गया।

याचिकाकर्ता/किराएदार के वकील ने प्रस्तुत किया कि मकान मालिक यह साबित करने में विफल रहे हैं कि इमारत जीर्ण-शीर्ण स्थिति में है, जिससे पुनर्निर्माण का वारंट दिया जा सके और वास्तविक आवश्यकता के लिए यह भी तथ्य है कि किरायेदार ने पिछले 12 महीनों से परिसर पर कब्जा करना बंद कर दिया है। इसलिए दोनों निचली अदालतों ने सामग्री अवैधता का उल्लेख किया है, जिसके परिणामस्वरूप पुनर्विचार क्षेत्राधिकार के तहत इस न्यायालय के हस्तक्षेप को वारंट करने वाले निर्णय में विकृति आई।

संशोधन का विरोध करते हुए प्रतिवादी/मकान मालिक ने प्रस्तुत किया कि जमींदारों की सद्भावना इस तथ्य से स्पष्ट है कि उन्होंने पुनर्निर्माण की अनुमति/योजना की मंजूरी के लिए आवेदन किया है और वे अपनी संपत्ति का उपयोग अधिक लाभकारी उपयोग के लिए करना चाहते हैं और भवन की किस स्थिति के लिए है सारहीन।

जस्टिस ठाकुर ने प्रतिवादी दलीलों पर विचार करने के बाद कहा कि जमींदारों को अपनी संपत्ति को बेहतर उपयोग के लिए रखने और उच्च आय प्राप्त करने का अधिकार है और उस उद्देश्य के लिए संपत्ति का पुनर्निर्माण जमींदारों की वास्तविक आवश्यकता के तहत कवर किया गया है और ऐसी स्थिति में संपत्ति का स्थान, संपत्ति के उपयोग की संभावित क्षमता और परिसर के पुनर्निर्माण के लिए जमींदारों की क्षमता और वित्तीय संसाधन आदि प्रासंगिक हो सकते हैं। हालांकि, यदि जमींदारों की वास्तविक आवश्यकता को साबित करने के लिए आवश्यक अन्य पैरामीटर रिकॉर्ड पर स्थापित हैं तो भवन की जीर्ण-शीर्ण स्थिति को साबित करने के लिए आवश्यक नहीं हो सकता है।

इस तथ्य पर प्रकाश डालते हुए कि जब भवन व्यावसायिक स्थान पर स्थित है, जिसमें पुनर्निर्माण के बाद उच्च आय प्राप्त करने की संभावना है और इसके वाणिज्यिक या अन्य उपयोग से अधिक राजस्व प्राप्त करने की संभावना है तो किरायेदारों को मकान मालिक की ऐसी वास्तविक आवश्यकता के लिए बेदखल किया जा सकता है।

इस तथ्य की ओर इशारा करते हुए कि विवादित परिसर व्यावसायिक इलाके में स्थित है, जिसके आसपास होटल हैं, जो आधुनिक डिजाइन और सुविधाओं के साथ बनाए गए हैं और परिसर के पुनर्निर्माण के बाद मालिक द्वारा अधिक लाभ प्राप्त करने की निश्चित संभावना है, पीठ ने कहा कि किराया नियंत्रक का आदेश किसी भी विकृति से रहित है और मकान मालिक द्वारा अनिवार्य "वास्तविक उपयोग" किया गया है।

याचिकाकर्ता/किराएदार के पुनर्प्रवेश के अधिकार के संबंध में वैकल्पिक प्रार्थना पर विचार करते हुए पीठ ने कहा कि अधिनियम में ही किरायेदार को पुन:प्रवेश का अधिकार प्रदान किया गया, लेकिन उक्त अधिकार पूर्ण नहीं है। जैसा कि अदालतों को मामले के दिए गए तथ्यों और परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए निर्धारित करना है, जिसमें परिसर का पुनर्निर्माण प्रस्तावित है और जिसकी मकान मालिक की वास्तविक आवश्यकता को ध्यान में रखते हुए अनुमति दी गई है।

उपरोक्त चर्चा के मद्देनजर बेंच ने अपीलीय प्राधिकारी के आदेश की पुष्टि की, किरायेदार को उपयोग और कब्जे के शुल्क का भुगतान करने के लिए रेंट कंट्रोलर द्वारा बेदखली आदेश पारित करने की तारीख से प्रति माह @ 5000/- का भुगतान करने का निर्देश दिया।

केस टाइटल: रतन चंद बनाम मधु भारत चड्ढा व अन्य।

साइटेशन: लाइव लॉ (एचपी) 19/2023

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