बॉम्बे हाईकोर्ट ने फ्लैट मालिक को हाउसिंग सोसाइटी से 46 लाख से अधिक छत मरम्मत खर्च वसूलने की अनुमति दी

बॉम्बे हाईकोर्ट (Bombay High Court) ने हाल ही में एक फ्लैट मालिक को भवन की छत की मरम्मत के खर्च के रूप में एक सहकारी हाउसिंग सोसाइटी से 46 लाख रुपये से अधिक की वसूली करने की अनुमति दी, जिसे सोसायटी ने 1992 से उपेक्षित किया था।

कोर्ट ने कहा,

"कोर्ट का विचार है, अगर सोसायटी ने 8 वीं मंजिल पर ऊपरी छत की मरम्मत और रखरखाव किया होता तो फ्लैट मालिक को 1992 से आज तक की अवधि में नुकसान नहीं उठाना पड़ता। निर्विवाद रूप से, सोसाइटी के कार्यों और चूक ने शांतिपूर्वक रहने और फ्लैटों का आनंद लेने के फ्लैट मालिक के अधिकार को प्रभावित किया है।"

जस्टिस संदीप के. शिंदे महाराष्ट्र राज्य सहकारी अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा खर्च और नुकसान की वसूली के लिए फ्लैट मालिक को दिए गए फैसले को चुनौती देने वाली सोसाइटी की रिट याचिका पर सुनवाई कर रहे थे।

कोर्ट ने सोसाइटी को कई शिकायतों के बावजूद ओवरहेड छत से रिसाव के कारण पीड़ित फ्लैट मालिक को देय सोसायटी पर 2 लाख रुपए का जुर्माना भी लगाया।

याचिकाकर्ता समाज के स्वामित्व वाले भवन में 1992 से विवादकर्ता के दो फ्लैट हैं। 1992 के मानसून से छत से रिसाव हो रहा था। बीएमसी और कोर्ट ने सोसायटी को कई बार बिल्डिंग की जरूरी मरम्मत कराने के निर्देश दिए लेकिन सोसायटी ने कोई मरम्मत नहीं की। अंत में, एक अदालत ने उसे मरम्मत करने की अनुमति दी जो 2004 में समाप्त हो गई थी।

सहकारी अदालत के समक्ष एक विवाद में, फ्लैट मालिक ने दावा किया कि उसने मरम्मत के लिए 46,78,562 रुपये खर्च किए। उसने सोसाइटी से इस राशि को ब्याज के साथ का दावा किया। सहकारी अदालत ने उनके मामले को खारिज कर दिया। हालांकि, अपीलीय ट्रिब्यूनल ने माना कि वह खर्च की वसूली के लिए हकदार है और 40 लाख रुपये का हर्जाना भी देने का निर्देश दिया।

सहकारी अदालत ने माना था कि सोसायटी जिम्मेदार नहीं है क्योंकि पिछले मालिक द्वारा दो फ्लैटों को एक में मिलाने जैसे परिवर्तन से संरचना क्षतिग्रस्त हो गई थी। अपीलीय न्यायाधिकरण ने माना कि समाज ने लापरवाही से नुकसान पहुंचाया है।

शुरुआत में, अदालत ने कहा कि वह तथ्य के निष्कर्षों में केवल तभी हस्तक्षेप कर सकती है जब निचली अदालत के आदेश में स्पष्ट विकृति हो या जब न्याय की घोर और प्रकट विफलता हो, या यदि प्राकृतिक न्याय के सिद्धांतों का उल्लंघन किया गया हो।

स्ट्रक्चरल ऑडिट रिपोर्ट के मुताबिक, टैरेस स्लैब काफी खराब हो गया था और इसे फिर से बनाने की जरूरत थी। बीएमसी और निचली अदालत के आदेशों के बावजूद सोसायटी ने आवश्यक मरम्मत नहीं की।

अदालत ने कहा कि इस प्रकार, सबूत यह नहीं बताते हैं कि ऊपरी छत के स्लैब को नुकसान फ्लैट मालिक के कृत्यों के कारण हुआ था, इसके विपरीत, सबूत साबित करते हैं कि समाज ने हर संभव अवसर पर मरम्मत करने की उपेक्षा की। इतना ही नहीं, बल्कि जब बीएमसी और अदालत ने फ्लैट मालिक को मरम्मत करने की अनुमति दी, तो सोसाइटी ने मुकदमे और अपील दायर करके आपत्ति जताई।

कोर्ट ने कहा कि सहकारी अदालत का यह निष्कर्ष कि सोसाइटी लापरवाह नहीं है, न केवल गलत है बल्कि विकृत भी है। अदालत ने अपीलीय अदालत के उस आदेश को बरकरार रखा जिसमें सोसाइटी से फ्लैट मालिक को 12% प्रति वर्ष साधारण ब्याज के साथ 46,78,562 रुपए वसूलने की अनुमति दी गई थी।

फ्लैट के मालिक ने दावा किया था कि छत से भारी रिसाव के कारण उसका फर्नीचर, जुड़नार, फिटिंग और अंदरूनी हिस्से क्षतिग्रस्त हो गए हैं। सोसायटी के उप-नियमों के अनुसार, छत को अच्छी स्थिति में बनाए रखना उसका दायित्व है। चूंकि इसने इसकी उपेक्षा की, इसलिए अदालत ने कहा कि फ्लैट मालिक अपनी संपत्ति को हुए नुकसान, यदि कोई हो, का दावा करने का हकदार है।

अदालत ने कहा कि नुकसान का दावा करने वाले व्यक्ति को यह दिखाना होगा कि उसे नुकसान हुआ है। अदालत ने कहा कि प्रतिवादी ने वाद में भौतिक तथ्यों जैसे कि फिटिंग के प्रकार, फर्नीचर के विवरण जैसे मेक, उम्र, रंग आदि का अनुरोध नहीं किया।

अदालत ने माना कि वह यह साबित करने में विफल रही कि उसने फर्नीचर खरीदा और नुकसान का दावा किया और अपीलीय अदालत के नुकसान के लिए 40 लाख रुपए के अवार्ड को रद्द किया।

केस नंबर - रिट याचिका संख्या 6082 ऑफ 2022

केस टाइटल- भारतीय भवन को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड बनाम कृष्णा हरिनारायण बजाज,

साइटेशन: 2022 लाइव लॉ 501

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