सिर्फ मांगने पर ही किराएदार को दिल्ली किराया नियंत्रण कानून की धारा 25बी के तहत बचाव की अनुमति नहीं दी जा सकती : सुप्रीम कोर्ट

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 की धारा 25बी के तहत बचाव की अनुमति केवल मांगने पर नहीं दी जा सकती है और एक किरायेदार को किसी ट्रायल योग्य मुद्दे को उठाने की सीमा तक तथ्यों की कुछ सामग्री रखनी होगी।

जस्टिस संजय किशन कौल और जस्टिस एमएम सुंदरेश की पीठ ने कहा कि धारा 25 बी के पीछे का उद्देश्य न केवल मकान मालिकों के एक वर्ग के लिए सामान्य प्रक्रियात्मक मार्ग के बिना शीघ्र लेकिन प्रभावी उपाय की सुविधा देना है।

इस मामले में मकान मालिक ने दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 25बी के साथ पठित धारा 14(1)(ई) के तहत बेदखली की याचिका दायर की थी। किरायेदार ने बचाव के लिए कुछ विवादों को उठाने की अनुमति की मांग करते हुए एक आवेदन दायर किया। किराया नियंत्रक ने अर्जी खारिज कर दी। किरायेदार द्वारा दायर पुनरीक्षण याचिका को स्वीकार करते हुए, दिल्ली हाईकोर्ट ने कहा कि मुद्दे ट्रायल योग्य हैं।

मकान मालिक द्वारा दायर अपील में, सुप्रीम कोर्ट की पीठ ने सबसे पहले धारा 14(1)(ई) और 25 बी के दायरे पर इस प्रकार चर्चा की:

1. धारा 14(1)(ई) में बेदखली के नियमित तरीके का अपवाद तलाशा गया है। इस प्रकार, ऐसे मामले में जहां एक मकान मालिक अपनी वास्तविक आवश्यकता के लिए किराए के परिसर के कब्जे के लिए एक आवेदन करता है, विद्वान किराया नियंत्रक इस अधिनियम के तहत निर्धारित सुरक्षा के साथ छूट दे सकता है और फिर बेदखली का आदेश दे सकता है। आवश्यकता सद्भावनापूर्ण जरूरत की अस्तित्व है, जब कोई अन्य "यथोचित उपयुक्त आवास" नहीं है। इसलिए, दो आधारों पर संतुष्टि होनी चाहिए, अर्थात्, (i) आवश्यकता सद्भावनापूर्ण होना और (ii) उचित रूप से उपयुक्त आवासीय आवास की अनुपलब्धता। उपयुक्तता के साथ इस तरह की तार्किकता को मकान मालिक के नजरिए से देखा जाना चाहिए न कि किराएदार के नजरिए से। जब विद्वान किराया नियंत्रक इस निष्कर्ष पर पहुंचता है कि एक सद्भावनापूर्ण आवश्यकता मौजूद है और संतुष्टि के साथ जुड़ाव है कि कोई उपयुक्त आवासीय आवास नहीं है, धारा 14(1)(ई) के तहत अनिवार्य दोहरी शर्तें संतुष्ट होती हैं।

2. धारा 25बी(5) के तहत परिकल्पित बचाव के लिए अनुमति का लाभ उठाने के लिए, केवल एक दावा ही पर्याप्त नहीं होगा क्योंकि धारा 14 (1) (ई) एक अनुमान बनाती है जो विद्वान किराया नियंत्रक की संतुष्टि के पक्ष में मकान मालिक की सद्भावनापूर्ण आवश्यकता के अधीन है जो स्पष्ट रूप से एक ट्रायल योग्य मुद्दे को उठाने की हद तक तथ्यों की कुछ सामग्री के साथ खंडन योग्य है। बचाव के लिए अनुमति की मांग करने वाले आवेदन पर निर्णय लेने में किराया नियंत्रक की संतुष्टि स्पष्ट रूप से व्यक्तिपरक है। संभावना की डिग्री किराया नियंत्रक की व्यक्तिपरक संतुष्टि का निर्माण करने वाली प्रमुखता में से एक है। इस प्रकार, निर्णय की गुणवत्ता केवल कल्पना और पर्याप्त सामग्री और सबूत के बीच है जो बेदखली के लिए एक सामान्य आवेदन की अस्वीकृति के लिए है।

3. एक अनुमान तैयार करने से पहले, मकान मालिक का कर्तव्य है कि वह पर्याप्त दलीलों द्वारा समर्थित प्रथम दृष्टया सामग्री को रखे। इसके बाद ही, अनुमान आकर्षित होता है और किरायेदार पर जिम्मेदारी बदल जाती है। धारा 14 (1) (ई) की तुलना में 11 धारा 25बी के उद्देश्य को धारा 19 के तहत निहित एक और प्रावधान के प्रकाश में देखा जाना चाहिए। धारा 19 बेदखल किरायेदार को फिर से कब्जा करने का अधिकार देती है यदि बेदखली के बाद मकान मालिक की ओर सेपरिसर को इच्छित उद्देश्य के लिए उपयोग करने में गैर-अनुपालन होता है। ऐसा अधिकार केवल एक किरायेदार के लिए उपलब्ध है जो मकान मालिक द्वारा धारा 14 (1) (ई) की अनुमति के तहत दायर आवेदन पर बेदखल हो गया था। इस प्रकार, धारा 19 अन्य बातों के साथ-साथ त्वरित कब्जे को सुविधाजनक बनाने वाले विधायी उद्देश्य पर अधिक प्रकाश डालती है।

पीठ ने हाईकोर्ट के फैसले का जिक्र करते हुए कहा कि हाईकोर्ट ने इसे अपील की तरह मानकर पुनरीक्षण की अनुमति दी।

अपील की अनुमति देते हुए और किराया नियंत्रक के आदेश को बहाल करते हुए, पीठ ने कहा:

हाईकोर्ट से यह अपेक्षा नहीं की जाती है कि वह अपीलीय क्षेत्राधिकार का प्रयोग करके अपने विचारों को ट्रायल कोर्ट के विचारों से प्रतिस्थापित करे। इसकी भूमिका अपनाई गई प्रक्रिया पर खुद को संतुष्ट करना है। हाईकोर्ट द्वारा हस्तक्षेप का दायरा बहुत सीमित है और उन मामलों को छोड़कर जहां रिकॉर्ड के चेहरे पर स्पष्ट त्रुटि है, जिसका अर्थ केवल यह होगा कि किसी भी निर्णय के अभाव में, हाईकोर्ट को ऐसे निर्णय से छेड़छाड़ करने का उपक्रम नहीं करना चाहिए। ऐसे मामलों में लगातार जांच करने की कोई आवश्यकता नहीं है, जो अन्यथा अधीक्षण की शक्ति को एक नियमित प्रथम अपील, ऐसा अधिनियम, जिसे विधायिका द्वारा पूरी तरह से प्रतिबंधित कर दिया गया है, में परिवर्तित करने के बराबर होगा।

मामले का विवरण

आबिद उल इस्लाम बनाम इंदर सेन दुआ | 2022 लाइव लॉ (SC) 353 | 2016 की सीए 9444 | 7 अप्रैल 2022

पीठ : जस्टिस संजय किशन कौल और जस्टिस एमएम सुंदरेश

वकील: अपीलकर्ता के लिए अधिवक्ता अमित एंडले

हेडनोट्सः दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958; धारा 14(1)(ई) और 25बी(5) - धारा 25बी(5) के तहत परिकल्पित बचाव के लिए अनुमति का लाभ उठाने के लिए, केवल एक दावा ही पर्याप्त नहीं होगा - एक आवेदन पर निर्णय लेने में किराया नियंत्रक की संतुष्टि बचाव के लिए अनुमति स्पष्ट रूप से व्यक्तिपरक है। संभावना की डिग्री किराया नियंत्रक की व्यक्तिपरक संतुष्टि का निर्माण करने वाली प्रमुखता में से एक है। इस प्रकार, निर्णय की गुणवत्ता केवल कल्पना और पर्याप्त सामग्री और सबूत के बीच है जो बेदखली के लिए एक सामान्य आवेदन की अस्वीकृति के लिए है - किरायेदार से अपेक्षा की जाती है कि वह एक मुकदमे को बढ़ाने के लिए पर्याप्त घोषणा के रूप में तथ्यों के समर्थन में पर्याप्त और उचित सामग्री रखे। (पैरा 15-17)

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958; धारा 25बी (8) - पुनरीक्षण क्षेत्राधिकार -

हाईकोर्ट से यह अपेक्षा नहीं की जाती है कि वह अपीलीय क्षेत्राधिकार का प्रयोग करके अपने विचारों को ट्रायल कोर्ट के विचारों से प्रतिस्थापित करे। इसकी भूमिका अपनाई गई प्रक्रिया पर खुद को संतुष्ट करना है। हाईकोर्ट द्वारा हस्तक्षेप का दायरा बहुत सीमित है और उन मामलों को छोड़कर जहां रिकॉर्ड के चेहरे पर स्पष्ट त्रुटि है, जिसका अर्थ केवल यह होगा कि किसी भी निर्णय के अभाव में, हाईकोर्ट को ऐसे निर्णय से छेड़छाड़ करने का उपक्रम नहीं करना चाहिए। ऐसे मामलों में लगातार जांच करने की कोई आवश्यकता नहीं है, जो अन्यथा अधीक्षण की शक्ति को एक नियमित प्रथम अपील, ऐसा अधिनियम, जिसे विधायिका द्वारा पूरी तरह से प्रतिबंधित कर दिया गया है, में परिवर्तित करने के बराबर होगा। (पैरा 20)

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958; धारा 14 (1) (ई) - वास्तविक आवश्यकता पर बेदखली - दो आधारों पर संतुष्टि होनी चाहिए, अर्थात्, (i) आवश्यकता सद्भावनापूर्ण होना और (ii) उचित रूप से उपयुक्त आवासीय आवास की अनुपलब्धता। उपयुक्तता के साथ इस तरह की तार्किकता को मकान मालिक के नजरिए से देखा जाना चाहिए न कि किराएदार के नजरिए से - धारा 14(1)(ई) किराए के नियंत्रक की संतुष्टि के अधीन एक अनुमान का निर्माण करती है, जो मकान मालिक के पक्ष में सद्भावनापूर्ण जरूरत पर है। एक ट्रायल योग्य मुद्दे को उठाने की सीमा तक तथ्यों की कुछ सामग्री के साथ स्पष्ट रूप से खंडन योग्य होना चाहिए - एक अनुमान तैयार होने से पहले, मकान मालिक का कर्तव्य है कि वह पर्याप्त दलीलों द्वारा समर्थित प्रथम दृष्टया सामग्री को रखे। इसके बाद ही, अनुमान आकर्षित होता है और किरायेदार पर जिम्मेदारी बदल जाती है। (पैरा 12,15)

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958; धारा 25बी - विधायी उद्देश्य - सामान्य प्रक्रियात्मक मार्ग के बिना मकान मालिकों के एक वर्ग के लिए त्वरित और प्रभावी उपाय। (पैरा 17)

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958; धारा 19 - बेदखली के बाद भी मकान मालिक की ओर से गैर-अनुपालन होने पर बेदखल किरायेदार का अधिकार, परिसर को इच्छित उद्देश्य के लिए उपयोग करने के लिए - ऐसा अधिकार केवल एक किरायेदार के लिए उपलब्ध है जो बेदखल हो गया है जब धारा 14(1)(ई) लागू करते हुए मकान मालिक द्वारा दायर आवेदन पर अनुमति दी गई है। (पैरा 16)

सारांश- दिल्ली एचसी के फैसले के खिलाफ अपील जिसने दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 25 बी (8) के तहत एक किरायेदार द्वारा दायर पुनरीक्षण याचिका की अनुमति दी - अनुमति दी गई- हाईकोर्ट ने इसे अपील की तरह मानते हुए संशोधन की अनुमति दी।

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