बिल्डर द्वारा ओक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्राप्त करने में विफलता उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम 1986 के तहत 'सेवा में कमी' : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि एक बिल्डर द्वारा ओक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्राप्त करने में विफलता उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम 1986 के तहत सेवा में कमी है।

न्यायमूर्ति डी वाई चंद्रचूड़ और न्यायमूर्ति एएस बोपन्ना की पीठ ने कहा कि फ्लैट खरीदार 'उपभोक्ता' के रूप में परिणामी दायित्व पर मुआवजे के लिए प्रार्थना करने के लिए अपने अधिकारों के भीतर हैं जैसे कि ओक्यूपेंसी सर्टिफिकेट की कमी से उत्पन्न होने वाले उच्च करों और पानी के शुल्क का मालिकों द्वारा भुगतान करना करना।

इस मामले में, शिकायतकर्ता समृद्धि को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड ने तर्क दिया कि बिल्डर-मुंबई महालक्ष्मी कंस्ट्रक्शन प्रा लिमिटेड द्वारा ओक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्राप्त करने में विफलता के कारण, उसके सदस्यों को संपत्ति कर के कारण 25% अधिक राशि और पानी के शुल्क के लिए अतिरिक्त 50% का भुगतान करना पड़ा है।

राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (एनसीडीआरसी) ने इस आधार पर शिकायत को खारिज कर दिया कि इसे सीमा अवधि के चलते रोक दिया गया है और यह सुनवाई योग्य नहीं है क्योंकि यह वसूली कार्यवाही की प्रकृति में है और उपभोक्ता विवाद नहीं है। एनसीडीआरसी के अनुसार, हाउसिंग सोसाइटी उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के प्रावधानों के तहत 'उपभोक्ता' नहीं है क्योंकि उन्होंने बिल्डर से नगरपालिका अधिकारियों को भुगतान किए गए उच्च शुल्क की वसूली का दावा किया है।

अपील में, बेंच ने कहा कि महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लैट्स (निर्माण, बिक्री, प्रबंधन और हस्तांतरण के प्रचार का विनियमन) की धारा 3 और 6 फ्लैट मालिकों को ओक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्रदान करने के लिए बिल्डर पर दायित्व डालती है। इसके अलावा, जब तक संपत्ति फ्लैट-मालिकों को हस्तांतरित नहीं हो जाती, तब तक प्रमोटर को जमीन के किराए, नगरपालिका कर, पानी के शुल्क और बिजली शुल्क जैसे शुल्कों का भुगतान करना होगा। जहां प्रमोटर इस तरह के शुल्क का भुगतान करने में विफल रहता है, प्रमोटर संपत्ति के हस्तांतरण के बाद भी उत्तरदायी होता है।

अदालत ने इस प्रकार कहा:

"यह स्पष्ट है कि प्रतिवादी पर ओक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्रदान करने और इसे प्रदान किए जाने तक संबंधित शुल्क का भुगतान करने का दायित्व था। प्रतिवादी बार-बार अपीलकर्ता सोसाइटी को ओक्यूपेंसी सर्टिफिकेट पत्र प्रदान करने में विफल रहा है। इस कारण से , प्रतिवादी के खिलाफ अपीलकर्ता द्वारा 1998 में एक शिकायत दर्ज की गई थी। 20 अगस्त 2014 को एनसीडीआरसी ने प्रतिवादी को चार महीने की अवधि के भीतर सर्टिफिकेट प्राप्त करने का निर्देश दिया। इसके अलावा, एनसीडीआरसी ने ओक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्राप्त करने में इन 4 महीनों से अधिक किसी भी देरी के लिए जुर्माना भी लगाया। 2014 से अब तक, प्रतिवादी ओक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्रदान करने में विफल रहा है। सर्टिफिकेट प्राप्त करने में प्रतिवादी की विफलता के कारण, नगरपालिका प्राधिकरण को उच्च करों और जल शुल्कों के भुगतान के संदर्भ में अपीलकर्ता के सदस्यों पर सीधा प्रभाव पड़ा है। ओक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्राप्त करने में यह निरंतर विफलता एमओएफए के तहत प्रतिवादी पर लगाए गए दायित्वों का उल्लंघन है और एक निरंतर गलत है। इसलिए, अपीलकर्ता इस निरंतर गलत के कारण होने वाले नुकसान के हकदार हैं और उनकी शिकायत सीमा अवधि के कारण प्रतिबंधित नहीं है।"

अदालत ने कहा कि शिकायत को सीमा अवधि से रोके जाने के रूप में अस्वीकार करना, जब एक ओक्यूपेंसी सर्टिफिकेट की कमी के कारण बार-बार उच्च करों की मांग की जाती है, एक संकीर्ण दृष्टिकोण है जो उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम 1986 के कल्याण उद्देश्य के अनुरूप नहीं है। यह कहते हुए कि शिकायत सुनवाई योग्य है।

पीठ ने कहा:

उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम की धारा 2(1)(डी) एक 'उपभोक्ता' को एक ऐसे व्यक्ति के रूप में परिभाषित करती है जो प्रतिफल के लिए किसी भी सेवा का लाभ उठाता है। धारा 2(1)(जी) के तहत एक 'कमी' को सेवा की गुणवत्ता में कमी या अपर्याप्तता के रूप में परिभाषित किया गया है, भाग डी 17 जिसे कानून द्वारा बनाए रखा जाना आवश्यक है।

"मौजूदा मामले में, प्रतिवादी ओक्यूपेंसी सर्टिफिकेट के साथ सोसायटी को फ्लैटों के स्वामित्व को स्थानांतरित करने के लिए जिम्मेदार है। प्रतिवादी द्वारा ओक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्राप्त करने में विफलता सेवा में कमी है जिसके लिए प्रतिवादी उत्तरदायी है। इस प्रकार, अपीलकर्ता सोसाइटी के सदस्य 'उपभोक्ताओं' के रूप में अपने अधिकारों के भीतर हैं कि वे एक ओक्यूपेंसी सर्टिफिकेट की कमी से उत्पन्न होने वाली परिणामी देयता (जैसे मालिकों द्वारा उच्च करों और पानी के शुल्क का भुगतान) के लिए मुआवजे के रूप में मुआवजे के लिए प्रार्थना करें।

इस संबंध में, पीठ ने निम्नलिखित निर्णयों का उल्लेख किया- विंग कमांडर अरिफुर रहमान खान और अन्य बनाम डीएलएफ सदर्न होम्स प्राइवेट लिमिटेड और अन्य (2020) 16 SCC 512 और पायनियर अर्बन लैंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविंदन राघवन (2019) 5 SCC 725 और ट्रीटी कंस्ट्रक्शन बनाम रूबी टॉवर सहकारी हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड। (2019) 8 SCC 157

केस : समृद्धि को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड बनाम मुंबई महालक्ष्मी कंस्ट्रक्शन प्रा लिमिटेड

उद्धरण: 2022 लाइव लॉ ( SC) 36

केस नंबर: 2019 की सीए 4000 | 11 जनवरी 2022

पीठ : जस्टिस डी वाई चंद्रचूड़ और जस्टिस एएस बोपन्ना

वकील: अपीलकर्ता के लिए अधिवक्ता सुनील फर्नांडिस, प्रतिवादी के लिए अधिवक्ता अतुल बाबासाहेब दख

ऑर्डर डाउनलोड करने के लिए यहां क्लिक करें