मुंबई में पुनर्विकास का लीगर इंट्रो

भारत की वित्तीय राजधानी और सबसे अधिक आबादी वाला शहर मुंबई, अपने सीमित भौगोलिक क्षेत्र में अपनी लगातार बढ़ती आबादी को समायोजित करने में एक बड़ी चुनौती का सामना कर रहा है। भूमि की कमी और उच्च जनसंख्या घनत्व ने पुनर्विकास को शहरी नियोजन और विकास प्रबंधन के लिए एक आवश्यक उपकरण बना दिया है। पुनर्विकास में भूमि उपयोग को अनुकूलित करने, रहने की स्थिति में सुधार करने और अतिरिक्त आवास स्टॉक बनाने के लिए पुरानी, ​​जीर्ण-शीर्ण इमारतों का पुनर्निर्माण शामिल है।

हालांकि, मुंबई में पुनर्विकास प्रक्रिया अपनी चुनौतियों के बिना नहीं है। पुनर्विकास को नियंत्रित करने वाला कानूनी ढांचा जटिल है, जिसमें कई कानून, विनियम और प्राधिकरण शामिल हैं। डेवलपर्स, हाउसिंग सोसाइटी और फ्लैट मालिकों सहित हितधारकों को अक्सर पुनर्विकास प्रक्रिया के दौरान कानूनी बाधाओं और विवादों का सामना करना पड़ता है। प्रक्रिया को प्रभावी ढंग से नेविगेट करने और अपने हितों की रक्षा करने के लिए सभी पक्षों के लिए पुनर्विकास के कानूनी पहलुओं को समझना महत्वपूर्ण है।

मुंबई में पुनर्विकास के लिए कानूनी ढांचा

A. विकास नियंत्रण और संवर्धन विनियम (डीसीपीआर) 2034

महाराष्ट्र क्षेत्रीय और नगर नियोजन अधिनियम, 1966 की धारा 31(1) के तहत स्वीकृत विकास नियंत्रण और संवर्धन विनियम (डीसीपीआर) 2034, मुंबई में पुनर्विकास के लिए प्राथमिक कानूनी ढांचे के रूप में कार्य करता है। डीसीपीआर 2034 शहर में भूमि उपयोग, भवन की ऊंचाई, फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) और अन्य विकास मानदंडों को नियंत्रित करने वाले नियम और विनियम निर्धारित करता है।

डीसीपीआर 2034 के कई प्रमुख प्रावधान सीधे पुनर्विकास परियोजनाओं से संबंधित हैं:

विनियम 33(5) मुंबई आवास और क्षेत्र विकास प्राधिकरण (एमएचएडीए) के अधिकार क्षेत्र के तहत उपकरित भवनों के पुनर्विकास से संबंधित है। यह इन भवनों के पुनर्विकास के लिए बढ़ी हुई एफएसआई जैसे प्रोत्साहन प्रदान करता है।

विनियम 33(7) मुंबई के द्वीप शहर में उपकरित भवनों के पुनर्विकास से संबंधित है। यह 3.0 के एफएसआई या मौजूदा किरायेदारों के पुनर्वास के लिए आवश्यक एफएसआई प्लस 50-70% प्रोत्साहन एफएसआई, जो भी अधिक हो, की अनुमति देता है।

विनियमन 33(9) क्लस्टर पुनर्विकास योजना की शुरुआत करता है, जो क्लस्टर या परिसर में पुरानी, ​​जीर्ण-शीर्ण इमारतों के पुनर्विकास को प्रोत्साहित करता है। यह योजना डेवलपर्स के लिए पुनर्विकास को अधिक आकर्षक बनाने के लिए उच्च एफएसआई और अन्य प्रोत्साहन प्रदान करती है।

विनियमन 33(10) मलिन बस्तियों के पुनर्विकास और मलिन बस्ती पुनर्वास योजना (एसआरएस) पर केंद्रित है। यह मलिन बस्तियों में रहने वालों के पुनर्वास के लिए दिशा-निर्देश और ऐसी परियोजनाओं को शुरू करने वाले डेवलपर्स के लिए उपलब्ध प्रोत्साहन निर्धारित करता है।

इन विशिष्ट विनियमों के अलावा, डीसीपीआर 2034 फंगिबल एफएसआई की अवधारणा भी पेश करता है। फंगिबल एफएसआई डेवलपर्स को कुछ शर्तों के अधीन, बेस एफएसआई के अलावा अतिरिक्त एफएसआई खरीदने की अनुमति देता है। इस प्रावधान के पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए महत्वपूर्ण निहितार्थ हैं, क्योंकि यह डेवलपर्स को प्लॉट की विकास क्षमता को अधिकतम करने में सक्षम बनाता है।

मुंबई में पुनर्विकास परियोजनाओं में शामिल किसी भी हितधारक के लिए डीसीपीआर 2034 के प्रावधानों को समझना महत्वपूर्ण है। विनियम पुनर्विकास के लिए उपलब्ध दायरे, व्यवहार्यता और प्रोत्साहनों को निर्धारित करते हैं, और गैर-अनुपालन से कानूनी जटिलताएं और परियोजना में देरी हो सकती है।

B. महाराष्ट्र क्षेत्रीय और नगर नियोजन अधिनियम, 1966

महाराष्ट्र क्षेत्रीय और नगर नियोजन अधिनियम, 1966 (एमआरटीपी अधिनियम) एक व्यापक कानून है जो मुंबई सहित महाराष्ट्र राज्य में शहरी नियोजन और विकास को नियंत्रित करता है। एमआरटीपी अधिनियम स्थानीय अधिकारियों, जैसे कि ग्रेटर मुंबई नगर निगम (एमसीजीएम) को अपने अधिकार क्षेत्र में विकास योजनाएं तैयार करने और विकास गतिविधियों को विनियमित करने का अधिकार देता है।

एमआरटीपी अधिनियम मुंबई में पुनर्विकास परियोजनाओं में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है:

विकास योजनाएं: एमआरटीपी अधिनियम के तहत, एमसीजीएम को शहर के लिए विकास योजनाएं तैयार करने और उन्हें लागू करने की आवश्यकता होती है। ये योजनाएं भूमि उपयोग पैटर्न, ज़ोनिंग विनियमन और विकास नियंत्रण मानदंडों को परिभाषित करती हैं। पुनर्विकास परियोजनाओं को लागू विकास योजना के प्रावधानों के अनुरूप होना चाहिए।

अनुमतियां और अनुमोदन: एमआरटीपी अधिनियम में यह प्रावधान है कि किसी भी विकास या पुनर्विकास परियोजना के लिए संबंधित स्थानीय प्राधिकरण से पूर्व अनुमोदन की आवश्यकता होती है। डेवलपर्स को एमआरटीपी अधिनियम और डीसीपीआर 2034 के प्रावधानों के अनुसार आवश्यक अनुमतियां, जैसे भवन योजना अनुमोदन, प्रारंभ प्रमाणपत्र और व्यवसाय प्रमाणपत्र प्राप्त करना चाहिए।

प्रवर्तन और दंड: एमआरटीपी अधिनियम स्थानीय अधिकारियों को अनधिकृत निर्माण और विकास नियंत्रण मानदंडों के उल्लंघन के खिलाफ कार्रवाई करने का अधिकार देता है। पुनर्विकास परियोजनाएं जो स्वीकृत योजनाओं का अनुपालन नहीं करती हैं या एमआरटीपी अधिनियम के प्रावधानों का उल्लंघन करती हैं, उन्हें विध्वंस, जुर्माना या आपराधिक मुकदमा सहित कानूनी कार्रवाई का सामना करना पड़ सकता है।

अपील और विवाद: एमआरटीपी अधिनियम पीड़ित पक्षों के लिए विकास अनुमतियों या प्रवर्तन कार्रवाइयों के संबंध में स्थानीय अधिकारियों के निर्णयों को चुनौती देने के लिए एक अपील तंत्र प्रदान करता है। पुनर्विकास परियोजनाओं से संबंधित विवादों का एमआरटीपी अधिनियम के तहत नामित अपीलीय अधिकारियों द्वारा निपटारा किया जा सकता है। एमआरटीपी अधिनियम, डीसीपीआर 2034 के साथ मिलकर मुंबई में पुनर्विकास के लिए कानूनी ढांचे की रीढ़ बनाता है। यह सुनिश्चित करता है कि पुनर्विकास परियोजनाएं शहर के बड़े विकास लक्ष्यों के अनुरूप योजनाबद्ध और विनियमित तरीके से की जाती हैं।

C. महाराष्ट्र आवास और क्षेत्र विकास प्राधिकरण (म्हाडा)

महाराष्ट्र आवास और क्षेत्र विकास प्राधिकरण (म्हाडा) महाराष्ट्र आवास और क्षेत्र विकास अधिनियम, 1976 के तहत स्थापित एक वैधानिक निकाय है। म्हाडा मुंबई में पुरानी, ​​जीर्ण-शीर्ण इमारतों, विशेष रूप से कर-मुक्त इमारतों के पुनर्विकास में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है।

कर-मुक्त इमारतें: कर-मुक्त इमारतें मुंबई में 1969 से पहले निर्मित बहु-मंजिला आवासीय इमारतें हैं, जहां निवासी इमारत के रखरखाव और मरम्मत के लिए म्हाडा को कर-मुक्त देते हैं। इनमें से कई इमारतें जीर्ण-शीर्ण अवस्था में हैं और उन्हें पुनर्विकास की आवश्यकता है।

कर-मुक्त इमारतों का पुनर्विकास: डीसीपीआर विनियमन 33(5) के तहत, म्हाडा कर-मुक्त इमारतों के पुनर्विकास का कार्य करने के लिए अधिकृत है। म्हाडा या तो खुद पुनर्विकास कर सकता है या निविदा प्रक्रिया के माध्यम से निजी डेवलपर्स को नियुक्त कर सकता है। विनियमन में, कर से छूटे भवनों के पुनर्विकास को व्यवहार्य बनाने के लिए एफएसआई में वृद्धि जैसे प्रोत्साहन प्रदान किए गए हैं।

किरायेदारों का पुनर्वास: कर से छूटे भवनों के पुनर्विकास में, म्हाडा मौजूदा किरायेदारों के पुनर्वास के लिए जिम्मेदार है। प्रत्येक पात्र किरायेदार पुनर्विकसित भवन में न्यूनतम निर्दिष्ट कालीन क्षेत्र के एक नए अपार्टमेंट का हकदार है। म्हाडा यह सुनिश्चित करता है कि पुनर्विकास परियोजना में मुक्त बिक्री घटक से पहले पुनर्वास घटक पूरा हो जाए।

किफायती आवास: किरायेदारों के पुनर्वास के अलावा, म्हाडा आर्थिक रूप से कमजोर वर्गों (ईडब्ल्यूएस) और कम आय वाले समूहों (एलआईजी) के लिए किफायती आवास स्टॉक बनाने के लिए प्रोत्साहन एफएसआई के एक हिस्से का भी उपयोग करता है। इससे मुंबई में आवास की कमी को दूर करने में मदद मिलती है।

अनुमोदन और पर्यवेक्षण: म्हाडा कर से छूटे भवनों के पुनर्विकास के लिए नोडल एजेंसी के रूप में कार्य करता है। यह आवश्यक अनुमोदन प्रदान करता है, पुनर्विकास परियोजनाओं की प्रगति की निगरानी करता है, और यह सुनिश्चित करता है कि डेवलपर्स विकास समझौते में निर्धारित शर्तों का पालन करें।

किराएदारों के हितों की रक्षा करने और किफायती आवास स्टॉक बनाने के लिए, सेस्ड इमारतों के पुनर्विकास में म्हाडा की भागीदारी महत्वपूर्ण है। हालांकि, सेस्ड इमारतों के पुनर्विकास में अक्सर चुनौतियों का सामना करना पड़ता है, जैसे कि किराएदारों और डेवलपर्स के बीच विवाद, परियोजना के पूरा होने में देरी और निर्माण की गुणवत्ता से संबंधित मुद्दे। इन चुनौतियों का समाधान करने में म्हाडा की प्रभावशीलता इसके अधिकार क्षेत्र के तहत पुनर्विकास परियोजनाओं की सफलता के लिए महत्वपूर्ण है।

D. महाराष्ट्र सहकारी समिति अधिनियम, 1960

महाराष्ट्र सहकारी समिति अधिनियम, 1960 (एमसीएस अधिनियम) महाराष्ट्र राज्य में सहकारी समितियों के गठन, प्रबंधन और विघटन को नियंत्रित करता है, जिसमें मुंबई में सहकारी आवास समितियाँ (सीएचएस) भी शामिल हैं। सीएचएस भवनों के पुनर्विकास में एमसीएस अधिनियम महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है।

पुनर्विकास के लिए सहमति: एमसीएस अधिनियम के तहत, सीएचएस को पुनर्विकास करने के लिए अपने अधिकांश सदस्यों की सहमति की आवश्यकता होती है। एमसीएस अधिनियम में 2019 के संशोधन ने सीएचएस भवनों के पुनर्विकास के लिए सहमति की आवश्यकता को 75% से घटाकर 51% कर दिया। इस परिवर्तन का उद्देश्य पुनर्विकास प्रक्रिया को सुविधाजनक बनाना और गैर-सहमति वाले सदस्यों द्वारा उत्पन्न चुनौतियों को दूर करना है।

डेवलपर की नियुक्ति: एमसीएस अधिनियम और राज्य सरकार द्वारा जारी 2019 मॉडल उपनियम पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए डेवलपर की नियुक्ति के लिए दिशानिर्देश प्रदान करते हैं। सीएचएस को निविदाएं आमंत्रित करनी चाहिए, तकनीकी और वित्तीय मानदंडों के आधार पर बोलियों का मूल्यांकन करना चाहिए और पारदर्शी प्रक्रिया के माध्यम से डेवलपर का चयन करना चाहिए। सीएचएस के सामान्य निकाय को डेवलपर की नियुक्ति और विकास समझौते की शर्तों को मंजूरी देनी चाहिए।

सदस्यों के हितों की रक्षा करना: एमसीएस अधिनियम और मॉडल उपनियम यह अनिवार्य करते हैं कि सीएचएस और डेवलपर के बीच विकास समझौते में सदस्यों के हितों की रक्षा के लिए प्रावधान शामिल होने चाहिए। इनमें नए अपार्टमेंट के कारपेट एरिया, पुनर्विकास के दौरान अस्थायी आवास, परियोजना का समय पर पूरा होना और देरी के लिए मुआवजे से संबंधित खंड शामिल हैं।

विवाद समाधान: एमसीएस अधिनियम सीएचएस और उसके सदस्यों या डेवलपर के बीच विवादों के लिए शिकायत निवारण तंत्र प्रदान करता है। विवादों को सहकारी न्यायालय प्रणाली के माध्यम से सुलझाया जा सकता है या विकास समझौते के प्रावधानों के अनुसार मध्यस्थता के लिए भेजा जा सकता है।

E. पुनर्विकास को सक्षम और विनियमित करने वाले सरकारी प्रस्ताव (जीआर)

महाराष्ट्र सरकार राज्य में पुनर्विकास प्रक्रिया को सक्षम, विनियमित और सुव्यवस्थित करने के लिए समय-समय पर सरकारी प्रस्ताव (जीआर) जारी करती है। ये जीआर पुनर्विकास के विभिन्न पहलुओं को संबोधित करते हैं और विशिष्ट प्रकार की पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए दिशानिर्देश प्रदान करते हैं।

स्व-पुनर्विकास के लिए जीआर: 2019 में, राज्य सरकार ने सीएचएस भवनों के स्व-पुनर्विकास को सक्षम करने वाला जीआर जारी किया। इस योजना के तहत, सीएचएस अपने आप पुनर्विकास कर सकता है, डेवलपर की नियुक्ति किए बिना। जीआर स्व-पुनर्विकास को प्रोत्साहित करने के लिए वित्तीय सहायता और कर रियायतें प्रदान करता है।

म्हाडा भवनों के पुनर्विकास के लिए जीआर: राज्य सरकार ने म्हाडा भवनों के पुनर्विकास के लिए विशिष्ट जीआर जारी किए हैं। ये जीआर डेवलपर्स के चयन, किरायेदारों के पुनर्वास और म्हाडा और डेवलपर के बीच बिक्री घटक के बंटवारे के लिए दिशानिर्देश प्रदान करते हैं।

मलिन बस्तियों के पुनर्विकास के लिए जीआर: राज्य सरकार ने मुंबई में मलिन बस्तियों के पुनर्विकास और मलिन बस्तियों के पुनर्विकास से संबंधित जीआर जारी किए हैं। ये जीआर मलिन बस्तियों में रहने वालों की पात्रता, पुनर्विकास के लिए आवश्यक सहमति और एसआरएस परियोजनाओं को शुरू करने वाले डेवलपर्स के लिए उपलब्ध प्रोत्साहन के लिए दिशानिर्देश प्रदान करते हैं।

जीआ. मुंबई में पुनर्विकास के लिए कानूनी ढांचे का एक अनिवार्य हिस्सा हैं। वे स्पष्टता प्रदान करते हैं, विशिष्ट मुद्दों को संबोधित करते हैं और विभिन्न प्रकार की परियोजनाओं के लिए पुनर्विकास प्रक्रिया को सुव्यवस्थित करते हैं।

पुनर्विकास समझौतों के मुख्य घटक

पुनर्विकास समझौते जटिल कानूनी दस्तावेज होते हैं जो पुनर्विकास परियोजना में शामिल पक्षों के अधिकारों, दायित्वों और अधिकारों को रेखांकित करते हैं। ये समझौते परियोजना के सुचारू निष्पादन और हितधारकों के बीच विवादों को कम करने के लिए महत्वपूर्ण हैं। आइए पुनर्विकास समझौतों के मुख्य घटकों पर विस्तार से चर्चा करें।

A. विकास अधिकारों का हस्तांतरण (टीडीआर)

विकास अधिकारों का हस्तांतरण (टीडीआर) मुंबई में पुनर्विकास समझौतों का एक महत्वपूर्ण घटक है। टीडीआर डेवलपर्स को अन्य भूखंडों के विकास अधिकारों का उपयोग करके अनुमेय FSI से ऊपर अतिरिक्त निर्मित क्षेत्र का निर्माण करने की अनुमति देता है। पुनर्विकास परियोजनाओं में, टीडीआर अक्सर तब उत्पन्न होता है जब भूखंड का एक हिस्सा सार्वजनिक सुविधाओं के लिए सरेंडर किया जाता है या जब डेवलपर झुग्गी-झोपड़ियों में रहने वालों या किरायेदारों का पुनर्वास करता है। पुनर्विकास समझौते में स्पष्ट रूप से उत्पन्न टीडीआर की मात्रा, उसका उपयोग और पक्षों के बीच टीडीआर लाभों के बंटवारे को निर्दिष्ट करना चाहिए।

B. फ़्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई)

फ़्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) कुल निर्मित क्षेत्र और प्लॉट क्षेत्र का अनुपात है। यह किसी प्लॉट की अधिकतम विकास क्षमता निर्धारित करता है। पुनर्विकास परियोजनाओं में, एफएसआई परियोजना की व्यवहार्यता और लाभप्रदता निर्धारित करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। पुनर्विकास समझौते में आधार एफएसआई , प्रोत्साहन एफएसआई (यदि लागू हो) और उपयोग किए जा सकने वाले अनुमेय टीडीआर को निर्दिष्ट करना चाहिए। समझौते में पुनर्वासित किरायेदारों/सदस्यों और डेवलपर के मुफ़्त बिक्री घटक के बीच एफएसआई के बंटवारे को भी रेखांकित किया जाना चाहिए।

C. सहमति खंड

पुनर्विकास समझौते में सहमति खंड पुनर्विकास परियोजना को मंजूरी देने के लिए आवश्यक किरायेदारों या सोसायटी सदस्यों के न्यूनतम प्रतिशत को निर्दिष्ट करता है। संशोधित महाराष्ट्र सहकारी समिति अधिनियम, 1960 के अनुसार, सीएचएस भवनों के पुनर्विकास के लिए सहमति की आवश्यकता को घटाकर 51% कर दिया गया है। हालांकि, अन्य प्रकार की पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए, जैसे कि सेस्ड बिल्डिंग या झुग्गी-झोपड़ियों से जुड़ी परियोजनाओं के लिए, सहमति की आवश्यकता भिन्न हो सकती है। पुनर्विकास समझौते में लागू सहमति की आवश्यकता और सहमति प्राप्त करने और सत्यापित करने की प्रक्रिया को स्पष्ट रूप से बताना चाहिए।

D. स्थायी और अस्थायी वैकल्पिक आवास

पुनर्विकास समझौतों में पुनर्विकसित भवन में मौजूदा किरायेदारों या सोसायटी के सदस्यों के पुनर्वास की व्यवस्था होनी चाहिए। समझौते में स्थायी वैकल्पिक आवास (पीएए) का विवरण निर्दिष्ट होना चाहिए, जिसमें कारपेट एरिया, सुविधाएं और कब्जे की समयसीमा शामिल है। इसके अतिरिक्त, समझौते में निर्माण अवधि के दौरान किरायेदारों/सदस्यों के लिए अस्थायी वैकल्पिक आवास (टीएए) की भी व्यवस्था होनी चाहिए। टीएए खंड में अस्थायी आवास के स्थान, आकार, किराया और अवधि जैसे पहलुओं को शामिल किया जाना चाहिए।

E. हस्तांतरण और माना गया हस्तांतरण

भूमि का हस्तांतरणऔर भवन के स्वामित्व अधिकारों को डेवलपर से सोसायटी या किरायेदारों को हस्तांतरित करने की कानूनी प्रक्रिया है। कई मामलों में, डेवलपर्स हस्तांतरण डीड को निष्पादित करने में विफल रहते हैं, जिससे विवाद और कानूनी जटिलताएं पैदा होती हैं। इस मुद्दे को संबोधित करने के लिए, महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट अधिनियम (एमओएफए), 1963 के तहत डीम्ड कन्वेयंस की अवधारणा शुरू की गई है। पुनर्विकास समझौते में कन्वेयंस डीड के समय पर निष्पादन और यदि आवश्यक हो तो डीम्ड कन्वेयंस प्राप्त करने की प्रक्रिया के लिए एक खंड शामिल होना चाहिए।

F. समाप्ति और निकास खंड

पुनर्विकास समझौतों में किसी भी पक्ष द्वारा चूक या उल्लंघन के मामले में अनुबंध की समाप्ति के लिए प्रावधान होना चाहिए। समाप्ति खंड में समाप्ति के आधार, नोटिस अवधि और समाप्ति के परिणामों को निर्दिष्ट करना चाहिए। इसके अतिरिक्त, समझौते में सोसाइटी या किरायेदारों के लिए निकास खंड भी शामिल होना चाहिए, यदि डेवलपर अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल रहता है या यदि परियोजना में महत्वपूर्ण देरी होती है। निकास खंडों में ऐसे परिदृश्यों में मुआवजे या वापसी तंत्र की रूपरेखा होनी चाहिए।

इन प्रमुख घटकों के अलावा, पुनर्विकास समझौतों में परियोजना की समयसीमा, गुणवत्ता विनिर्देशों, विवाद समाधान, और अप्रत्याशित घटनाओं से संबंधित खंड भी शामिल हो सकते हैं । सभी पक्षों के लिए पुनर्विकास समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले इसकी शर्तों की सावधानीपूर्वक समीक्षा करना और बातचीत करना आवश्यक है।

पुनर्विकास में सौदेबाजी की शक्ति की गतिशीलता

मुंबई में पुनर्विकास परियोजनाओं में सौदेबाजी की शक्ति के विभिन्न स्तरों वाले कई हितधारक शामिल होते हैं। डेवलपर्स और हाउसिंग सोसाइटी या किराएदारों के बीच की गतिशीलता अक्सर पुनर्विकास समझौते की शर्तों को आकार देने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाती है। आइए सौदेबाजी की शक्ति के असंतुलन में योगदान देने वाले कारकों और पुनर्विकास समझौतों पर इसके प्रभाव के बारे में गहराई से जानें।

A. डेवलपर्स की मजबूत बातचीत की स्थिति में योगदान देने वाले कारक

भूमि की कमी: मुंबई में नए विकास के लिए भूमि की भारी कमी है। यह कमी डेवलपर्स को हाउसिंग सोसाइटी या किराएदारों के साथ बातचीत करते समय मजबूत सौदेबाजी की स्थिति में डालती है, क्योंकि उनके पास पुनर्विकास के लिए सीमित वैकल्पिक विकल्प होते हैं।

वित्तीय संसाधन: पुनर्विकास परियोजनाओं में पर्याप्त वित्तीय निवेश की आवश्यकता होती है। मजबूत वित्तीय समर्थन और संसाधन जुटाने की क्षमता वाले डेवलपर्स को बातचीत में लाभ होता है। वे सोसायटी या किराएदारों की सहमति प्राप्त करने के लिए बेहतर शर्तें, जैसे कि अधिक मुआवज़ा या पुनर्वास के लिए बड़ा क्षेत्र, पेश कर सकते हैं।

तकनीकी विशेषज्ञता: डेवलपर्स के पास अक्सर आर्किटेक्ट, इंजीनियर और कानूनी पेशेवरों सहित विशेषज्ञों की एक इन-हाउस टीम होती है, जो जटिल पुनर्विकास प्रक्रिया को नेविगेट कर सकते हैं। यह तकनीकी विशेषज्ञता उन्हें बातचीत में बढ़त देती है, क्योंकि वे परियोजना की व्यवहार्यता और लाभप्रदता का बेहतर आकलन कर सकते हैं।

राजनीतिक संबंध: कुछ मामलों में, डेवलपर्स के पास राजनीतिक संबंध या प्रभाव हो सकते हैं जो उन्हें अनुमोदन प्राप्त करने या नौकरशाही बाधाओं को हल करने में मदद कर सकते हैं। यह कथित या वास्तविक राजनीतिक प्रभाव हाउसिंग सोसाइटी या किराएदारों के साथ उनकी सौदेबाजी की स्थिति को और मजबूत कर सकता है।

B. पुनर्विकास समझौतों पर प्रभाव

असमान सौदेबाजी शक्ति: डेवलपर्स और हाउसिंग सोसाइटी या किराएदारों के बीच सौदेबाजी की शक्ति में असंतुलन के परिणामस्वरूप पुनर्विकास समझौते हो सकते हैं जो डेवलपर के हितों के लिए असंगत रूप से अनुकूल होते हैं। कमजोर पक्ष को कम अनुकूल शर्तों, जैसे कि छोटे अपार्टमेंट आकार, कम मुआवजा या लंबी निर्माण समयसीमा के लिए समझौता करना पड़ सकता है।

एकतरफा धाराएं: डेवलपर्स समझौते में ऐसे खंड शामिल करने पर जोर दे सकते हैं जो उनकी देयता को सीमित करते हैं, उन्हें एकतरफा निर्णय लेने की शक्ति प्रदान करते हैं, या सोसायटी या किरायेदारों पर कठोर शर्तें लगाते हैं। उदाहरण के लिए, कुछ समझौते डेवलपर को अन्य पक्षों की सहमति के बिना लेआउट बदलने या सुविधाओं को कम करने की अनुमति दे सकते हैं।

अपर्याप्त सुरक्षा उपाय: पुनर्विकास समझौतों में सोसायटी या किरायेदारों के हितों की रक्षा के लिए पर्याप्त सुरक्षा उपायों का अभाव हो सकता है। परियोजना की समयसीमा, गुणवत्ता नियंत्रण और देरी या दोषों के लिए मुआवजे से संबंधित धाराएं कमज़ोर या अनुपस्थित हो सकती हैं। इससे कमज़ोर पक्ष संभावित शोषण या नुकसान के प्रति संवेदनशील हो जाता है।

पारदर्शिता का अभाव: पुनर्विकास समझौतों के लिए बातचीत की प्रक्रिया में अक्सर पारदर्शिता का अभाव होता है। डेवलपर सभी प्रासंगिक जानकारी का खुलासा नहीं कर सकते हैं, जैसे कि निर्माण की वास्तविक लागत या मुफ़्त बिक्री घटक से अपेक्षित लाभ। जानकारी की यह विषमता डेवलपर के पक्ष में संतुलन को और अधिक झुका देती है। सौदेबाजी की शक्ति के असंतुलन को दूर करने के लिए, हाउसिंग सोसाइटियों और किराएदारों को सक्रिय कदम उठाने चाहिए:

सामूहिक सौदेबाजी: हाउसिंग सोसाइटियों को एकजुट होकर डेवलपर के साथ सामूहिक सौदेबाजी करनी चाहिए। इससे उन्हें पुनर्विकास समझौते में बेहतर शर्तें और सुरक्षा उपाय हासिल करने में मदद मिल सकती है।

पारदर्शिता और उचित परिश्रम: हाउसिंग सोसाइटियों और किराएदारों को परियोजना के विवरण, लागत और समयसीमा के बारे में डेवलपर से पारदर्शिता पर जोर देना चाहिए। डेवलपर के ट्रैक रिकॉर्ड, वित्तीय क्षमता और कानूनी अनुपालन पर पूरी तरह से उचित परिश्रम करने से जोखिम कम करने में मदद मिल सकती है।

नियामक निरीक्षण: नियामक निरीक्षण और प्रवर्तन को मजबूत करने से डेवलपर्स द्वारा अनुचित व्यवहारों पर लगाम लगाने में मदद मिल सकती है। रेरा (रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण) और सहकारी अदालतों जैसे प्राधिकरणों को पुनर्विकास परियोजनाओं में कमजोर पक्षों के हितों की रक्षा के लिए सक्रिय रूप से हस्तक्षेप करना चाहिए।

निष्पक्ष और न्यायसंगत पुनर्विकास समझौते सुनिश्चित करने के लिए सौदेबाजी की शक्ति के असंतुलन को दूर करना महत्वपूर्ण है। इसके लिए सामूहिक कार्रवाई, कानूनी सुरक्षा उपाय, पारदर्शिता और मजबूत नियामक ढांचे को शामिल करते हुए बहुआयामी दृष्टिकोण की आवश्यकता होती है।

डेवलपर के लिए प्रोत्साहन

मुंबई में पुनर्विकास परियोजनाएं डेवलपर्स को पुरानी, ​​जीर्ण-शीर्ण इमारतों के पुनर्वास की चुनौती लेने के लिए प्रोत्साहित करने के लिए विभिन्न प्रोत्साहन प्रदान करती हैं। ये प्रोत्साहन पुनर्विकास परियोजनाओं को डेवलपर्स के लिए वित्तीय रूप से व्यवहार्य और आकर्षक बनाने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं। आइए डेवलपर्स के लिए उपलब्ध प्रमुख प्रोत्साहनों और पुनर्विकास पर उनके प्रभाव की जांच करें।

A. डीसीआर 33 के तहत प्रोत्साहन एफएसआई का उपयोग

मुंबई नगर निगम अधिनियम, 188 के विकास नियंत्रण विनियम (डीसीआर) 33(8), पुनर्विकास परियोजनाओं को शुरू करने वाले डेवलपर्स को प्रोत्साहन फ़्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) प्रदान करता है। एफएसआई कुल निर्मित क्षेत्र और प्लॉट क्षेत्र का अनुपात है। प्रोत्साहन एफएसआई डेवलपर्स को आधार एफएसआई के अतिरिक्त अतिरिक्त निर्मित क्षेत्र का निर्माण करने की अनुमति देता है। प्रोत्साहन एफएसआई की सीमा पुनर्विकास परियोजना के प्रकार के आधार पर भिन्न होती है:

डीसीआर 33(7): आइलैंड सिटी में सेस्ड इमारतों के पुनर्विकास के लिए, डेवलपर्स को पुनर्वास क्षेत्र के 50% का प्रोत्साहन एफएसआई दिया जाता है। इसका मतलब है कि निर्मित पुनर्वास क्षेत्र के प्रत्येक 100 वर्ग मीटर के लिए, डेवलपर को मुफ्त बिक्री के लिए अतिरिक्त 50 वर्ग मीटर एफएसआई मिलता है।

डीसीआर 33(9): क्लस्टर पुनर्विकास योजना के तहत, डेवलपर्स को पुनर्वास क्षेत्र के 55% का प्रोत्साहन एफएसआई मिलता है। इस योजना का उद्देश्य एक सटे हुए क्षेत्र में कई पुरानी, ​​जीर्ण-शीर्ण इमारतों के पुनर्विकास को प्रोत्साहित करना है।

डीसीआर 33(10): स्लम पुनर्वास योजना (एसआरएस) के तहत स्लम के पुनर्विकास के लिए, डेवलपर्स को स्लम के स्थान और आकार के आधार पर पुनर्वास क्षेत्र के 50% से 75% तक के प्रोत्साहन एफएसआई का हकदार माना जाता है।

B. अतिरिक्त इकाइयों की बिक्री से लाभ की संभावना

प्रोत्साहन एफएसआई डेवलपर्स को खुले बाजार में मुफ्त बिक्री के लिए अतिरिक्त इकाइयों का निर्माण करने की अनुमति देता है। इन अतिरिक्त इकाइयों की बिक्री से उत्पन्न राजस्व पुनर्विकास परियोजनाओं में डेवलपर्स के लिए लाभ का प्राथमिक स्रोत है। लाभ की संभावना विभिन्न कारकों पर निर्भर करती है, जैसे कि परियोजना का स्थान, मौजूदा बाजार मूल्य और निर्माण लागत।

डेवलपर अक्सर मुफ्त बिक्री घटक की बिक्री से अर्जित लाभ के माध्यम से मौजूदा किरायेदारों या झुग्गीवासियों के पुनर्वास की लागत को क्रॉस-सब्सिडी देते हैं। प्रोत्साहन एफएसआई जितना अधिक होगा, डेवलपर उतनी ही अधिक अतिरिक्त इकाइयां बना और बेच सकता है, जिससे उनका लाभ मार्जिन बढ़ जाता है।

C. प्रोत्साहन एफएसआई का उपयोग करने में चुनौतियां

जबकि प्रोत्साहन एफएसआई डेवलपर्स के लिए एक आकर्षक लाभ है, इसका उपयोग चुनौतियों से रहित नहीं है:

सहमति और बातचीत: डेवलपर्स को पुनर्विकास परियोजना के लिए मौजूदा किरायेदारों या झुग्गी निवासियों की सहमति प्राप्त करने की आवश्यकता होती है। पुनर्वास की शर्तों, जैसे कि नई इकाइयों का आकार, अस्थायी आवास और रखरखाव शुल्क, पर बातचीत करना समय लेने वाली और जटिल प्रक्रिया हो सकती है।

नियामक अनुमोदन: पुनर्विकास परियोजनाओं को ग्रेटर मुंबई नगर निगम (एमसीजीएम), म्हाडा और स्लम पुनर्वास प्राधिकरण (एसआरए) जैसे कई प्राधिकरणों से विभिन्न अनुमोदनों की आवश्यकता होती है। इन अनुमोदनों को प्राप्त करना एक लंबी और बोझिल प्रक्रिया हो सकती है, जिससे देरी और लागत में वृद्धि हो सकती है।

बाजार जोखिम: पुनर्विकास परियोजनाओं की लाभप्रदता बाजार जोखिमों के अधीन है। संपत्ति की कीमतों में उतार-चढ़ाव, मांग में बदलाव और अन्य परियोजनाओं से प्रतिस्पर्धा मुक्त बिक्री घटक की बिक्री को प्रभावित कर सकती है और डेवलपर के रिटर्न को प्रभावित कर सकती है।

निर्माण संबंधी चुनौतियां: पुनर्विकास परियोजनाओं में अक्सर सीमित पहुंच और बुनियादी ढांचे वाले भीड़भाड़ वाले शहरी क्षेत्रों में काम करना शामिल होता है। निर्माण गतिविधियों में रसद संबंधी चुनौतियों, श्रम की कमी और अप्रत्याशित परिस्थितियों के कारण देरी का सामना करना पड़ सकता है।

इन चुनौतियों के बावजूद, प्रोत्साहन एफएसआई मुंबई में पुनर्विकास परियोजनाओं को शुरू करने के लिए डेवलपर्स को आकर्षित करने का एक शक्तिशाली साधन बना हुआ है। अतिरिक्त इकाइयों की बिक्री से होने वाले लाभ की संभावना, शहर में प्रमुख भूमि के मूल्य को अनलॉक करने के अवसर के साथ, पुनर्विकास को डेवलपर्स के लिए एक आकर्षक प्रस्ताव बनाता है। हालांकि, डेवलपर्स को प्रोत्साहन एफएसआई का सफलतापूर्वक उपयोग करने और पुनर्विकास के इच्छित लाभों को प्राप्त करने के लिए कानूनी, नियामक और बाजार की चुनौतियों को ध्यान से समझना चाहिए।

पुनर्विकास के दौरान फ्लैट मालिकों के सामने आने वाली समस्याएं

मुंबई में फ्लैट मालिकों को पुनर्विकास प्रक्रिया के दौरान कई चुनौतियों और कानूनी बाधाओं का सामना करना पड़ता है। ये मुद्दे फ्लैट मालिकों के लिए महत्वपूर्ण कठिनाइयों और वित्तीय नुकसान का कारण बन सकते हैं। आइए दिए गए संदर्भ के प्रकाश में फ्लैट मालिकों के सामने आने वाली प्रमुख समस्याओं की जांच करें।

A. देरी और संविदात्मक विवाद

फ्लैट मालिकों द्वारा सामना की जाने वाली सबसे आम समस्याओं में से एक पुनर्विकास परियोजना के पूरा होने में देरी है। डेवलपर्स अक्सर पुनर्विकास समझौते में निर्दिष्ट समयसीमा का पालन करने में विफल रहते हैं, जिससे फ्लैट मालिक अनिश्चितता और वित्तीय तनाव की स्थिति में आ जाते हैं। इन देरी के लिए वित्तीय बाधाओं, विनियामक बाधाओं या डेवलपर और हाउसिंग सोसाइटी के बीच अनुबंध संबंधी विवादों जैसे विभिन्न कारकों को जिम्मेदार ठहराया जा सकता है।

डेवलपर द्वारा देरी और अनुबंध संबंधी उल्लंघन के मामले में फ्लैट मालिक कानूनी सहारा ले सकते हैं। वे देरी के कारण हुए नुकसान के लिए मुआवजे की मांग करने के लिए उपयुक्त कानूनी अधिकारियों से संपर्क कर सकते हैं या उपभोक्ता अदालतों में मामला दायर कर सकते हैं। संदीप ग्रोवर बनाम साई सिद्धि डेवलपर्स के ऐतिहासिक मामले में, राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने देरी, अनुबंध संबंधी उल्लंघन और फ्लैट मालिकों द्वारा अपनी हाउसिंग सोसाइटी और डेवलपर के खिलाफ मुआवजे के दावों की पेचीदगियों में गहराई से जांच की।

B. कन्वेयंस और डीम्ड कन्वेयंस मुद्दे

एक और मामला फ्लैट मालिकों के सामने सबसे बड़ी समस्या डेवलपर द्वारा कन्वेयंस में देरी या इनकार है। कन्वेयंस, डेवलपर से हाउसिंग सोसाइटी या फ्लैट मालिकों को भूमि और भवन के स्वामित्व अधिकारों को हस्तांतरित करने की कानूनी प्रक्रिया है। कई पुरानी हाउसिंग सोसाइटी पुनर्विकास प्रक्रिया शुरू करने से पहले कन्वेयंस प्राप्त करने के लिए संघर्ष करती हैं, जिससे कानूनी जटिलताएं और देरी हो सकती है।

विशेषज्ञों का सुझाव है कि हाउसिंग सोसाइटी कन्वेयंस में देरी के लिए डेवलपर के खिलाफ उपभोक्ता अदालत में मामला दर्ज करें। अदालत पुनर्विकास की अनुमति देने से पहले अन्य महत्वपूर्ण औपचारिकताओं के साथ कन्वेयंस देने पर विचार कर सकती है। महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट अधिनियम (एमओएफए), 1963 के तहत शुरू की गई डीम्ड कन्वेयंस की अवधारणा, कन्वेयंस मुद्दों का सामना करने वाले फ्लैट मालिकों के लिए एक वैकल्पिक उपाय प्रदान करती है।

C. डेवलपर्स द्वारा अनियमितताएं

पुनर्विकास प्रक्रिया के दौरान फ्लैट मालिकों को डेवलपर्स द्वारा विभिन्न अनियमितताओं और कदाचारों का भी सामना करना पड़ सकता है। ये मुद्दे स्वीकृत योजनाओं से विचलन, घटिया निर्माण गुणवत्ता, धन का दुरुपयोग और कानूनी मानदंडों के उल्लंघन से लेकर हो सकते हैं। ऐसी अनियमितताओं के कारण फ्लैट मालिकों को गंभीर परिणाम भुगतने पड़ सकते हैं, जिससे उनकी संपत्तियों की सुरक्षा, गुणवत्ता और मूल्य प्रभावित हो सकते हैं।

इन मुद्दों को संबोधित करने के लिए, फ्लैट मालिकों को पुनर्विकास प्रक्रिया की निगरानी में सतर्क और सक्रिय होना चाहिए। उन्हें पुनर्विकास समझौते की पूरी तरह से समीक्षा करनी चाहिए, कानूनी सलाह लेनी चाहिए और संबंधित अधिकारियों को किसी भी अनियमितता की रिपोर्ट करनी चाहिए। पुनर्विकास समझौते में प्रवेश करने से पहले हाउसिंग सोसाइटियों को डेवलपर के ट्रैक रिकॉर्ड और वित्तीय क्षमता पर भी उचित परिश्रम करना चाहिए।

D. ज्ञान और निरीक्षण का अभाव

कई फ्लैट मालिकों और हाउसिंग सोसाइटी के सदस्यों के पास जटिल पुनर्विकास प्रक्रिया को नेविगेट करने के लिए आवश्यक तकनीकी और कानूनी विशेषज्ञता का अभाव है। ज्ञान की यह कमी उन्हें बेईमान डेवलपर्स द्वारा शोषण के लिए असुरक्षित बनाती है। हाउसिंग सोसाइटियों के लिए मुंबई में पुनर्विकास को नियंत्रित करने वाले विभिन्न कानूनों और विनियमों के बारे में खुद को शिक्षित करना महत्वपूर्ण है।

फ्लैट मालिकों को निर्णय लेने की प्रक्रिया में सक्रिय रूप से भाग लेना चाहिए और पुनर्विकास परियोजना पर निगरानी रखनी चाहिए। उन्हें डेवलपर से पारदर्शिता की मांग करनी चाहिए और परियोजना की प्रगति पर नियमित अपडेट मांगना चाहिए। कानूनी विशेषज्ञों और अनुभवी पेशेवरों की सेवाओं को शामिल करने से फ्लैट मालिकों को पुनर्विकास प्रक्रिया के दौरान अपने अधिकारों और हितों की रक्षा करने में मदद मिल सकती है।

डेवलपर्स के लिए 20% बैंक गारंटी अनिवार्य

4 जुलाई, 2019 को जारी सरकारी प्रस्ताव

(जीआर) ने महाराष्ट्र में पुनर्विकास के दौर से गुजर रही हाउसिंग सोसाइटियों के लिए एक महत्वपूर्ण सुरक्षा उपाय पेश किया। जीआर के अनुसार, पुनर्विकास परियोजनाओं को अंजाम देने वाले डेवलपर्स को हाउसिंग सोसाइटी को परियोजना लागत का 20% बैंक गारंटी प्रदान करना आवश्यक है। इस जनादेश का उद्देश्य फ्लैट मालिकों के हितों की रक्षा करना और पुनर्विकास परियोजना को समय पर पूरा करना सुनिश्चित करना है।

A. बैंक गारंटी का उद्देश्य और महत्व

20% बैंक गारंटी पुनर्विकास प्रक्रिया के दौरान डेवलपर द्वारा संभावित चूक, देरी या अनियमितताओं के खिलाफ हाउसिंग सोसाइटी और उसके सदस्यों के लिए वित्तीय सुरक्षा के रूप में कार्य करती है। बैंक गारंटी यह सुनिश्चित करती है कि डेवलपर के पास परियोजना को पूरा करने के लिए पर्याप्त वित्तीय क्षमता है और वह फ्लैट मालिकों के प्रति अपने अनुबंध संबंधी दायित्वों को पूरा करता है।

स्वाश्रय को-ऑप हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड और अन्य बनाम शांति एंटरप्राइजेज के मामले में, विकास समझौते के तहत डेवलपर को बैंक गारंटी प्रस्तुत करने की आवश्यकता थी।

डेवलपर बैंक गारंटी प्रदान करने में विफल रहा और उसने सोसाइटी से छूट मांगी। सोसायटी ने एक पूरक समझौते पर सहमति जताई, जिसमें बैंक गारंटी के बजाय एक विशिष्ट फ्लैट पर शुल्क बनाया गया था। हालांकि, डेवलपर पंजीकृत ग्रहणाधिकार या शुल्क बनाने में विफल रहा, जिससे पूरक समझौते का भी उल्लंघन हुआ।

यह मामला सोसायटी और उसके सदस्यों के हितों की रक्षा में बैंक गारंटी के महत्व को उजागर करता है। बैंक गारंटी डेवलपर के कदाचार के खिलाफ एक निवारक के रूप में कार्य करती है और डेवलपर द्वारा उल्लंघन या चूक के मामले में फ्लैट मालिकों के लिए एक सुरक्षा जाल प्रदान करती है।

B. जनादेश को दरकिनार करने या कमजोर करने के लिए डेवलपर द्वारा अपनाई गई रणनीति

कानूनी जनादेश के बावजूद, कुछ डेवलपर 20% बैंक गारंटी प्रदान करने की आवश्यकता को दरकिनार करने या कमजोर करने के लिए विभिन्न रणनीति का सहारा लेते हैं।

इन रणनीतियों में शामिल हैं:

बैंक गारंटी के बिना प्रस्ताव प्रस्तुत करना: कुछ डेवलपर अनिवार्य 20% बैंक गारंटी को शामिल किए बिना हाउसिंग सोसाइटियों को पुनर्विकास प्रस्ताव प्रस्तुत करते हैं। वे सोसायटी को वैकल्पिक प्रतिभूतियों या आश्वासनों को स्वीकार करने के लिए मनाने की कोशिश कर सकते हैं, जैसा कि स्वाश्रय मामले में देखा गया था, जहां डेवलपर ने बैंक गारंटी प्रदान करने से छूट मांगी थी।

छूट या रियायत की मांग: डेवलपर्स हाउसिंग सोसाइटी या अधिकारियों से बैंक गारंटी प्रदान करने से छूट या रियायत की मांग कर सकते हैं। वे सोसाइटी को आवश्यकता को माफ करने के लिए वित्तीय बाधाओं या परियोजना व्यवहार्यता जैसे कारणों का हवाला दे सकते हैं।

बैंक गारंटी का कमजोर होना गारंटी की शर्तें: कुछ मामलों में, डेवलपर्स बैंक गारंटी की शर्तों को कम करने के लिए हाउसिंग सोसाइटी के साथ बातचीत कर सकते हैं। वे गारंटी राशि को कम करने, इसकी वैधता अवधि को कम करने या ऐसे खंड जोड़ने की कोशिश कर सकते हैं जो सोसाइटी के लिए ज़रूरत पड़ने पर गारंटी का इस्तेमाल करना मुश्किल बना दें।

बैंक गारंटी का समय से पहले जारी होना: डेवलपर हाउसिंग सोसाइटी पर बैंक गारंटी को समय से पहले जारी करने का दबाव बना सकते हैं, यहां तक ​​कि परियोजना को पूरा करने या सभी अनुबंध संबंधी दायित्वों को पूरा करने से पहले भी। वे गारंटी की जल्दी रिहाई प्राप्त करने के लिए अपने प्रभाव का इस्तेमाल कर सकते हैं या सोसाइटी के पदाधिकारियों को प्रोत्साहन दे सकते हैं।

C. हाउसिंग सोसाइटी द्वारा सतर्कता और दृढ़ रुख का महत्व

अपने हितों की रक्षा करने और 20% बैंक गारंटी जनादेश की प्रभावशीलता सुनिश्चित करने के लिए, हाउसिंग सोसाइटी को डेवलपर्स के साथ व्यवहार करते समय सतर्क और दृढ़ रुख अपनाना चाहिए।

कुछ प्रमुख उपायों में शामिल हैं:

बैंक गारंटी पर जोर देना: हाउसिंग सोसाइटी को पुनर्विकास परियोजना को मंजूरी देने के लिए डेवलपर द्वारा 20% बैंक गारंटी जमा करने पर स्पष्ट रूप से जोर देना चाहिए। उन्हें किसी भी दबाव की रणनीति के आगे नहीं झुकना चाहिए या वैकल्पिक व्यवस्था स्वीकार नहीं करनी चाहिए, जैसा कि स्वाश्रय मामले में उजागर किया गया था, जहां बैंक गारंटी के बजाय फ्लैट पर ग्रहणाधिकार स्वीकार करने का सोसायटी का निर्णय हानिकारक साबित हुआ।

बैंक गारंटी शर्तों की जांच करना: सोसायटी को डेवलपर द्वारा प्रस्तुत बैंक गारंटी की शर्तों और नियमों की गहन जांच करनी चाहिए। उन्हें यह सुनिश्चित करना चाहिए कि गारंटी राशि पर्याप्त है, वैधता अवधि पूरी परियोजना अवधि को कवर करती है, और आह्वान प्रक्रिया स्पष्ट रूप से परिभाषित है।

समय से पहले रिहाई का विरोध करना: हाउसिंग सोसाइटियों को डेवलपर द्वारा बैंक गारंटी की समय से पहले रिहाई की मांग करने के किसी भी प्रयास का विरोध करना चाहिए। उन्हें पुनर्विकास समझौते की शर्तों का सख्ती से पालन करना चाहिए और डेवलपर द्वारा अपने सभी अनुबंध संबंधी दायित्वों को पूरा करने के बाद ही गारंटी जारी करनी चाहिए।

उल्लंघन की रिपोर्ट करना: यदि कोई डेवलपर अनिवार्य बैंक गारंटी प्रदान करने में विफल रहता है या पुनर्विकास समझौते के किसी अन्य प्रावधान का उल्लंघन करता है, तो हाउसिंग सोसायटी को तुरंत संबंधित अधिकारियों, जैसे कि महाराष्ट्र रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (महारेरा) या उपभोक्ता अदालतों को मामले की रिपोर्ट करनी चाहिए।

स्वाश्रय मामले में दिया गया निर्णय पुनर्विकास परियोजनाओं में 20% बैंक गारंटी के महत्व की याद दिलाता है। यह हाउसिंग सोसाइटियों को सतर्क रहने, बैंक गारंटी पर जोर देने और इस महत्वपूर्ण सुरक्षा को दरकिनार करने या कमजोर करने का प्रयास करने वाले डेवलपर के खिलाफ सख्त रुख अपनाने की आवश्यकता पर जोर देता है। ऐसा करके, हाउसिंग सोसाइटियां अपने हितों की रक्षा कर सकती हैं और एक निष्पक्ष और सफल पुनर्विकास प्रक्रिया सुनिश्चित कर सकती हैं।

महारेरा और पुनर्विकास

महाराष्ट्र में रियल एस्टेट विनियमन को नियंत्रित करने वाला प्राथमिक कानून रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (महारेरा) है।

हालांकि, पुनर्विकास परियोजनाओं में विनियमन की अतिरिक्त परतें शामिल हैं, जिनमें शामिल हैं:

महाराष्ट्र सहकारी समिति अधिनियम, 1960

डीसीपीआर

पुनर्विकास पर विभिन्न सरकारी प्रस्ताव

जबकि महारेरा के पास सामान्य रूप से रियल एस्टेट परियोजनाओं पर अधिकार है, पुनर्विकास परियोजनाओं पर इसका अधिकार क्षेत्र सीमित है:

केवल बिक्री घटक: महारेरा का अधिकार मुख्य रूप से पुनर्विकास परियोजनाओं के बिक्री घटक तक फैला हुआ है, न कि पुनर्विकास घटक तक।

मौजूदा समझौते: पुनर्विकास में अक्सर सोसाइटियों और डेवलपर्स के बीच पहले से मौजूद समझौते शामिल होते हैं, जो रेरा से पहले के हो सकते हैं और अलग-अलग विनियामक ढांचों के अंतर्गत आते हैं।

महारेरा के उदाहरण: महारेरा ने कई फैसलों में स्पष्ट किया है कि परियोजनाओं के पुनर्विकास घटक पर उसका कोई अधिकार क्षेत्र नहीं है।

महाराष्ट्र सरकार ने महाराष्ट्र सहकारी समिति अधिनियम, 1960 की धारा 79ए के तहत कई निर्देश जारी किए हैं, जो विशेष रूप से पुनर्विकास को संबोधित करते हैं:

सरकारी प्रस्ताव दिनांक 3 जनवरी 2009: सहकारी आवास समितियों के पुनर्विकास के लिए प्रारंभिक दिशा-निर्देश प्रदान किए गए।

सरकारी प्रस्ताव दिनांक 4 जुलाई 2019 (जीआर सं. सगरूयो 2018/प्र. क्र. 85/14-एस): 2009 के प्रस्ताव को प्रतिस्थापित किया और पुनर्विकास के लिए अपडेटेड दिशा-निर्देश प्रदान किए।

ये निर्देश निम्नलिखित के लिए प्रक्रियाओं की रूपरेखा तैयार करते हैं:

विशेष आम सभा की बैठकें बुलाना

वास्तुकारों और परियोजना प्रबंधन सलाहकारों का चयन करना

डेवलपर्स से बोलियां आमंत्रित करना

विकास समझौतों को निष्पादित करना

अंत में, पुनर्विकास में महारेरा की भागीदारी के संबंध में मुख्य अवलोकन इस प्रकार हैं:

दोहरी विनियामक व्यवस्था: पुनर्विकास परियोजनाएँ दोहरी विनियामक व्यवस्था के तहत संचालित होती हैं - बिक्री घटक के लिए महारेरा और पुनर्विकास घटक के लिए अन्य प्राधिकरण (जैसे, सहकारिता विभाग)।

सीमित रेरा पंजीकरण: जबकि डेवलपर को पुनर्विकास परियोजनाओं को महारेरा के साथ पंजीकृत करना होगा यदि वे अतिरिक्त इकाइयां बेचने की योजना बनाते हैं, यह पंजीकरण महारेरा को पूरी परियोजना पर पूर्ण अधिकार क्षेत्र प्रदान नहीं करता है।

विवाद समाधान: पुनर्विकास परियोजनाओं में विवादों को हल करने की महारेरा की शक्ति सीमित है। कई मुद्दे मौजूदा समझौतों के अनुसार अन्य प्राधिकरणों या मध्यस्थों के अधिकार क्षेत्र में आते हैं ।

उपभोक्ता संरक्षण: सीमित अधिकार क्षेत्र के बावजूद, रेरा प्रावधान अभी भी पुनर्विकास परियोजनाओं के बिक्री घटक में शामिल घर खरीदारों को कुछ सुरक्षा प्रदान करते हैं।

जबकि महारेरा रियल एस्टेट परियोजनाओं को विनियमित करने में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है, पुनर्विकास परियोजनाओं पर इसका अधिकार क्षेत्र काफी सीमित है। पुनर्विकास घटक मुख्य रूप से अन्य विनियामक ढांचों के अंतर्गत आता है, विशेष रूप से सहकारी कानूनों और विशिष्ट सरकारी प्रस्तावों द्वारा शासित।

एक सफल पुनर्विकास परियोजना के लिए सिफारिशें

मुंबई में हाउसिंग सोसाइटियों के लिए पुनर्विकास परियोजना एक जटिल और चुनौतीपूर्ण कार्य हो सकता है। एक सुचारू और सफल प्रक्रिया सुनिश्चित करने के लिए, कई प्रमुख कारकों को ध्यान में रखना महत्वपूर्ण है।

सबसे पहले और सबसे महत्वपूर्ण, सोसाइटियों को पुनर्विकास के आसपास के कानूनी परिदृश्य की पूरी समझ के साथ खुद को तैयार करना चाहिए। विकास नियंत्रण और संवर्धन विनियम (डीपीसीआर) 2034, महाराष्ट्र अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम, 1970 और महाराष्ट्र सहकारी समिति अधिनियम, 1960 इस ढांचे की रीढ़ हैं। इन पेचीदगियों से निपटने और सभी समझौतों की जांच करने के लिए अनुभवी कानूनी विशेषज्ञों का मार्गदर्शन लेना न केवल विवेकपूर्ण है, बल्कि अनिवार्य भी है।

इसके बाद, संभावित डेवलपर्स की पूरी पृष्ठभूमि की जांच करना अनिवार्य है। किसी भी साझेदारी को हरी झंडी दिखाने से पहले सोसाइटियों को उनके ट्रैक रिकॉर्ड, वित्तीय स्वास्थ्य और अनुपालन इतिहास की सावधानीपूर्वक जांच करनी चाहिए। चयन प्रक्रिया के दौरान पारदर्शिता को प्राथमिकता दी जानी चाहिए, और विकास समझौता पूरी तरह से पक्का होना चाहिए, जिसमें 20% बैंक गारंटी की आवश्यकता, स्पष्ट रूप से परिभाषित परियोजना समयसीमा और मजबूत विवाद समाधान प्रोटोकॉल जैसे आवश्यक सुरक्षा उपाय शामिल हों।

समझौते में दोनों पक्षों के अधिकारों और जिम्मेदारियों को भी सावधानीपूर्वक रेखांकित किया जाना चाहिए, ताकि अस्पष्टता की कोई गुंजाइश न रहे। एफएसआई साझाकरण, अस्थायी और स्थायी पुनर्वास व्यवस्था, देरी के लिए दंड और गुणवत्ता आश्वासन तंत्र जैसे प्रमुख पहलुओं को स्पष्ट शब्दों में संबोधित किया जाना चाहिए।

इसके अलावा, सोसाइटियों को समय पर हस्तांतरण डीड के निष्पादन पर अपने आग्रह में अडिग रहना चाहिए। यह महत्वपूर्ण कदम पुनर्विकास कार्य शुरू होने से पहले संपत्ति पर स्पष्ट और बिना किसी बाधा के स्वामित्व को सुनिश्चित करता है, जिससे भविष्य में संभावित कानूनी उलझनों से बचा जा सकता है।

परियोजना की प्रगति पर कड़ी नज़र रखने और किसी भी मुद्दे को जड़ से खत्म करने के लिए, सोसायटी को एक समर्पित पुनर्विकास समिति की स्थापना करनी चाहिए। इस निगरानी निकाय को समझौते का सख्ती से पालन सुनिश्चित करना चाहिए, सभी हितधारकों के साथ संवाद की खुली लाइनें बनाए रखनी चाहिए और सभी को लूप में रखने के लिए नियमित अपडेट प्रदान करना चाहिए।

यदि, सभी प्रयासों के बावजूद, डेवलपर लगातार अपने वादे को पूरा करने में विफल रहता है, तो सोसायटियों को कानूनी सहारा लेने से नहीं कतराना चाहिए। समझौते को समाप्त करने या महारेरा या उपभोक्ता अदालतों के दरवाज़े खटखटाने जैसी त्वरित कार्रवाई आगे के नुकसान को रोक सकती है और पुनर्विकास के वैकल्पिक रास्ते खोल सकती है।

अंत में, अपेक्षित वित्तीय और तकनीकी साधनों वाली सोसायटियों के लिए, स्व-पुनर्विकास तलाशने के लिए एक योग्य रास्ता है। यह दृष्टिकोण प्रक्रिया पर अधिक स्वायत्तता प्रदान करता है और संभावित रूप से सदस्यों के लिए अधिक लाभ दे सकता है, हालांकि, इसके अपने जोखिम हैं।

अंतिम विचार

पुनर्विकास मुंबई के आवास पारिस्थितिकी तंत्र के लिए एक परिवर्तनकारी उपकरण के रूप में उभरा है, जो शहर की बढ़ती चुनौतियों जैसे जीर्ण-शीर्ण संरचनाओं, भूमि की कमी और आधुनिक, सुरक्षित घरों की बढ़ती मांग से जूझ रहे निवासियों के लिए आशा की एक किरण प्रदान करता है। फिर भी, सफल पुनर्विकास का मार्ग कानूनी जटिलताओं, शक्ति असंतुलन और बेईमान डेवलपर द्वारा कमजोर समाजों का शोषण करने के हमेशा मौजूद जोखिम से भरा हुआ है।

जैसा कि हमने देखा है, पुनर्विकास को नियंत्रित करने वाला कानूनी ढांचा, मजबूत होने के साथ-साथ अपनी जटिलताओं और नुकसानों से रहित नहीं है। इसलिए, यह जिम्मेदारी हाउसिंग सोसाइटियों पर है कि वे खुद को शिक्षित करें, विशेषज्ञ मार्गदर्शन लें और प्रक्रिया के हर चरण में सतर्क रहें। अपने अधिकारों को समझकर, दृढ़ समझौतों पर जोर देकर और डेवलपर्स को जवाबदेह ठहराकर, सोसाइटियां अपने हितों की रक्षा कर सकती हैं और एक निष्पक्ष और सफल पुनर्विकास परिणाम सुनिश्चित कर सकती हैं।

हालांकि, आगे की राह केवल व्यक्तिगत सोसाइटियों द्वारा अपनी लड़ाई लड़ने के बारे में नहीं है। यह समग्र रूप से पुनर्विकास क्षेत्र में पारदर्शिता, जवाबदेही और नैतिक प्रथाओं की संस्कृति को बढ़ावा देने के बारे में भी है। इसके लिए सभी हितधारकों - सरकार, विनियामक निकायों, डेवलपर्स और समाज के सदस्यों - के सम्मिलित प्रयासों की आवश्यकता है ताकि अधिक न्यायसंगत और टिकाऊ पुनर्विकास प्रतिमान की दिशा में काम किया जा सके।

केवल प्रणालीगत चुनौतियों और शक्ति विषमताओं को संबोधित करके ही हम मुंबई में पुनर्विकास की वास्तविक क्षमता को अनलॉक कर सकते हैं - एक ऐसी क्षमता जो न केवल नई इमारतों के निर्माण में निहित है, बल्कि जीवंत, समावेशी समुदायों में निहित है जो अपने सभी निवासियों के जीवन को ऊपर उठाते हैं। चूंकि हम इस महत्वपूर्ण मोड़ पर खड़े हैं, इसलिए यह जरूरी है कि हम मुंबई के आवास परिदृश्य को बेहतर बनाने के लिए इस अवसर का लाभ उठाएं, एक समय में एक विकास परियोजना।

लेखक अनुराग कार्तिक बैरिस्टर और एडवोकेट हैं, विचार व्यक्तिगत हैं।