यदि लीज डीड में परिणाम दिए गए हैं तो लीज अनुबंध के उल्लंघन में बंधक स्वतः शून्य नहीं होता: बॉम्बे हाईकोर्ट

बॉम्बे हाईकोर्ट ने हाल ही में एक फैसले में कहा कि यदि लीज डीड में परिणाम प्रदान किए गए हैं तो लीज अनुबंध के उल्लंघन में बंधक स्वतः ही शून्य नहीं हो जाता है।

जस्टिस एएस चंदुरकर और जस्टिस एमएम सथाये की खंडपीठ ने पाया कि

“यूबीआई के पक्ष में लीज्ड प्लॉट का बंधक बनाने की बीआई की कार्रवाई MIDC के मुख्य कार्यकारी अधिकारी की पूर्व सहमति के बिना थी और इस प्रकार लीज डीड के खंड 2(टी) का उल्लंघन है। हालांकि MIDC ने कारण बताओ नोटिस जारी करके लीज डीड के खंड 4 के तहत अपने अधिकार का इस्तेमाल करने की मांग की, लेकिन उसने इस संबंध में कोई और कदम नहीं उठाया। चूंकि लीज डीड के किसी भी अनुबंध के उल्लंघन का परिणाम प्रदान किया गया है, इसलिए इसके उल्लंघन में बंधक का निर्माण शून्य नहीं माना जा सकता है।”

इस मामले में, मरोल महाराष्ट्र औद्योगिक विकास निगम क्षेत्र में स्थित एक प्लॉट याचिकाकर्ता-महाराष्ट्र औद्योगिक विकास निगम-(MIDC) के नियंत्रण में था। MIDC ने उक्त प्लॉट को दूसरे प्रतिवादी-मेसर्स बेनेलॉन इंडस्ट्रीज (बीआई) को आवंटित किया।

बीआई ने महाराष्ट्र राज्य वित्तीय निगम (एमएसएफसी) से वित्तीय सहायता प्राप्त की थी। एमएसएफसी ने अपना बकाया प्राप्त करने पर बीआई को नो ड्यूज सर्टिफिकेट जारी किया। चूंकि बीआई ने प्रतिवादी नंबर 1- यूनियन बैंक ऑफ इंडिया (यूबीआई) से आगे वित्तीय सहायता मांगी थी, इसने अपने पक्ष में उपरोक्त भूखंड के बंधक के निर्माण के लिए अनापत्ति प्रमाण पत्र देने के लिए MIDC से संपर्क किया।

MIDC के अनुसार, उपरोक्त के बावजूद, यूबीआई ने बीआई को वित्तीय सहायता प्रदान की।

MIDC के अनुसार भूखंड के निरीक्षण के दौरान, इसके अधिकारियों ने बिना अनुमति के तीसरे पक्ष द्वारा इसका अनधिकृत उपयोग देखा। MIDC ने बीआई को एक कारण बताओ नोटिस जारी किया जिसमें कहा गया कि लीज डीड की शर्तों के विभिन्न उल्लंघन देखे गए हैं। इस बीच, DRT ने 29/10/2007 को भूखंड की बिक्री के लिए उद्घोषणा का आदेश जारी किया।

MIDC के अनुसार, उसे 06/11/2007 को उक्त भूखंड की कुर्की के बारे में सूचित किया गया था और इसलिए 01/02/2008 को उसने कुर्की उठाने के लिए वसूली अधिकारी के समक्ष एक आवेदन दायर किया। इसके बाद MIDC ने वसूली कार्यवाही को अवैध बताते हुए उसे रद्द करने के लिए 1993 के अधिनियम की धारा 19(25) के तहत विविध आवेदन दायर किया।

DRT ने MIDC द्वारा 1993 के अधिनियम की धारा 19(25) के तहत पेश किए गए विविध आवेदन को खारिज कर दिया। व्यथित होकर, MIDC ने ऋण वसूली अपीलीय न्यायाधिकरण के समक्ष विविध अपील दायर करके उक्त आदेश को चुनौती दी। वसूली अधिकारी ने KPPL के पक्ष में बिक्री की पुष्टि की और भूखंड का कब्जा उसे सौंपने का निर्देश दिया। इसके बाद डीआरएटी ने यूबीआई द्वारा शुरू की गई वसूली कार्यवाही और उसके अनुसार उठाए गए कदमों पर विविध अपील के निर्णय तक रोक लगाते हुए एक अंतरिम आदेश पारित किया।

याचिकाकर्ता-MIDC ने प्रस्तुत किया कि डीआरएटी ने MIDC द्वारा उठाए गए तर्कों को स्वीकार नहीं करने में त्रुटि की है कि यूबीआई के पक्ष में निष्पादित बंधक विलेख MIDC की सहमति के बिना कानून में शून्य था। यह प्रस्तुत किया गया था कि यूबीआई के पक्ष में बंधक विलेख निष्पादित करने से पहले MIDC की सहमति प्राप्त नहीं की गई थी। इस निष्कर्ष को रिकॉर्ड करने के बावजूद, डीआरएटी ने यह मानने में त्रुटि की कि बंधक विलेख शून्य नहीं था।

प्रतिवादी- KPPL ने प्रस्तुत किया कि डीआरएटी ने सही पाया कि यूबीआई के पक्ष में बंधक विलेख शून्य नहीं माना जा सकता। हालांकि यह MIDC का रुख था कि बीआई द्वारा लीज डीड की शर्तों और विशेष रूप से इसके खंड 2 (टी) का उल्लंघन किया गया था, MIDC द्वारा पुनः प्रवेश के अपने अधिकार का प्रयोग करने या पट्टे को समाप्त करने के लिए कोई भी कदम नहीं उठाया गया था।

निष्पादन कार्यवाही में DRT द्वारा पारित विभिन्न आदेशों के अनुसरण में, एक सार्वजनिक नीलामी आयोजित की गई जिसमें KPPL ने भाग लिया और सफल रही। अपनी बोली के अनुसार संपूर्ण प्रतिफल का भुगतान करने के बाद, KPPL को उस संबंध में अपने अधिकारों से वंचित नहीं किया जा सकता। पीठ ने पाया कि यूबीआई के पक्ष में बीआई द्वारा निष्पादित बंधक विलेख की वैधता पर, डीआरएटी ने माना है कि बंधक को अवैध, शून्य और शून्य नहीं माना जा सकता।

इस निष्कर्ष को दर्ज करते हुए, यह माना गया है कि पट्टे के अधिकारों का बंधक कानून द्वारा निषिद्ध नहीं था और बीआई द्वारा इस तरह के बंधक विलेख का निष्पादन पट्टा विलेख की वाचाओं का उल्लंघन माना जा सकता है। इसने उस संबंध में पट्टे के खंड 2 (टी) का उल्लेख किया है। डीआरएटी ने सही पाया है कि बीआई द्वारा बंधक का निर्माण MIDC की पूर्व अनुमति के बिना किया गया था और यह MIDC के लिए वाचा के उल्लंघन के कारण पुनः प्रवेश के अपने अधिकार का प्रयोग करने के लिए खुला था, जिसे वह लागू करने में विफल रहा, पीठ ने कहा। उपरोक्त के मद्देनजर, पीठ ने याचिका खारिज कर दी।