धारा 9 गैर-हस्ताक्षरकर्ता के खिलाफ राहत के लिए आवेदन उपयुक्त नहीं है जब पार्टियों के बीच कोई विवाद नहीं है, जिसे मध्यस्थता के लिए भेजा जाए: बॉम्बे हाईकोर्ट

जस्टिस आरिफ एस डॉक्टर की बॉम्बे हाईकोर्ट बेंच ने माना है कि ए एंड सी अधिनियम की धारा 9 किसी इकाई के खिलाफ राहत प्राप्त करने के लिए सही तंत्र नहीं है जब अनुबंध की गोपनीयता के बीच अनुपस्थित है

मामले की पृष्ठभूमि:

विवाद एक पुनर्विकास समझौते (Redevelopment Agreement) और एक पूरक समझौते (Supplementary Agreement) दिनांक 20 जुलाई 2022 के संबंध में उत्पन्न हुआ। डेवलपर (याचिकाकर्ता) और सहकारी हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड (प्रतिवादी नंबर 1) के बीच समझौता किया गया था, जिसमें ग्यारह सदस्य शामिल थे। आरडीए को समाज के ग्यारह सदस्यों में से प्रत्येक द्वारा व्यक्तिगत रूप से हस्ताक्षरित किया गया था। प्रतिवादी नंबर 2 न तो सोसाइटी का सदस्य है और न ही आरडीए पर हस्ताक्षर किया है।

याचिका भूमि के एक भूखंड से संबंधित है जिसके विकास के अधिकार मालिक द्वारा असाइनमेंट के एक विलेख के माध्यम से मैसर्स गुलशन कंस्ट्रक्शन को दिए गए थे। कंपनी ने प्लॉट पर दो संरचनाओं का निर्माण किया, जिनका नाम ए-विंग और बी-विंग है। ए-विंग में शुरू में एक भूतल और तीन ऊपरी मंजिलें शामिल थीं, और बी-विंग में एक भूतल और दो ऊपरी मंजिलें शामिल थीं। बाद में, ए-विंग में एक चौथी मंजिल जोड़ी गई। ए-विंग के सभी ग्यारह फ्लैट बेचे गए, यानी सोसायटी के ग्यारह सदस्य। बी-विंग के फ्लैटों को बिना बिके रखा गया था और बाद में मैसर्स गुलशन कंस्ट्रक्शन के एक भागीदार द्वारा व्यक्तिगत उपयोग के लिए आरक्षित किया गया था। 1993 में, पार्टनर ने बी-विंग के सभी फ्लैटों को आर-एक्सएनयूएमएक्स को बेच दिया, जो 2001 से स्वतंत्र रूप से संपत्ति कर से मूल्यांकन किया गया है और उसके पास स्वतंत्र पानी और बिजली कनेक्शन हैं। इसके लिए उठाए गए बिलों का भुगतान प्रतिवादी नंबर 2 द्वारा किया जाता है। दोनों इमारतों को एक परिसर की दीवार से अलग किया गया है, जिसमें दोनों के लिए एक अलग प्रवेश द्वार है।

2006 में, ए-विंग के फ्लैट मालिकों ने सोसायटी का गठन किया। 2018 में, एक विशेष निकाय बैठक (एसजीएम) के दौरान, समाज ने पुनर्विकास करने का संकल्प लिया। हालांकि, याचिकाकर्ता के अनुसार, आर-2 की ओर से असहयोग के कारण काम शुरू नहीं हो पाया। इसके बाद सोसाइटी ने प्रतिवादी नंबर 2 द्वारा विवादित भूमि और संरचना के संबंध में एकतरफा डीम्ड कन्वेयंस के लिए आवेदन किया। हालांकि, सक्षम प्राधिकारी ने 7 सितंबर 2020 के आदेश के तहत डीम्ड वाहन प्रदान किया। उक्त निर्णय को आर-2 द्वारा एक रिट याचिका दायर करके चुनौती दी गई थी, जो वर्तमान में लंबित है।

प्रतिवादी नंबर 2 ने बी-विंग के अनन्य कब्जे का दावा करते हुए पुनर्विकास के लिए सोसायटी को याचिकाकर्ता के प्रस्ताव को खारिज कर दिया। आर -2 को तब आरडीए और एसए के निष्पादन और पंजीकरण के समाज द्वारा अधिसूचित किया गया था। प्रतिवादी नंबर 2 को तब पुनर्विकास को मंजूरी देने के लिए कहा गया था, जिसे प्रतिवादी नंबर 2 ने अस्वीकार कर दिया था। याचिकाकर्ता को अस्वीकृति की सूचना (आईओडी) मिलने के बाद पुनर्विकास योजनाओं को बाद में एमसीजीएम द्वारा अनुमोदित किया गया था। सोसाइटी ने तब प्रतिवादी नंबर 2 साइन का अनुरोध किया और स्थायी वैकल्पिक आवास समझौते (PAAA) को पंजीकृत किया और अपार्टमेंट की संपत्ति सौंप दी। याचिकाकर्ता ने प्रतिवादी नंबर 2 को एक पत्र संबोधित करते हुए कहा कि प्रतिवादी नंबर 2 ने कभी भी सोसायटी की सदस्यता के लिए आवेदन नहीं किया था, और खरीद समझौतों को दबाकर डीम्ड वाहन देने का विरोध किया था। प्रतिवादी नंबर 2 ने याचिकाकर्ता के अनुरोध का अनुपालन नहीं किया और इसलिए, याचिकाकर्ता ने याचिका दायर की।

दोनों पक्षों के तर्क:

याचिकाकर्ता ने निम्नलिखित प्रस्तुतियाँ दीं:

1. सोसाइटी विंग ए और बी के तहत भूमि का सही मालिक है, सोसायटी को संपत्ति के पुनर्विकास से रोकने के लिए कोई कानूनी बाधा मौजूद नहीं है। इसके अलावा, प्रतिवादी नंबर 2 द्वारा डीम्ड कन्वेयंस को चुनौती के संबंध में, याचिका की सुनवाई में तेजी लाने के लिए उनके द्वारा कोई कदम नहीं उठाया गया और अंतरिम आदेश 7 सितंबर 2020 के आदेश के साथ नहीं रहता है.

2. प्रतिवादी नंबर 2 के सोसाइटी का सदस्य नहीं होने से कोई फर्क नहीं पड़ेगा क्योंकि कोर्ट मध्यस्थता समझौते की विषय वस्तु की रक्षा के लिए तीसरे पक्ष के खिलाफ अंतरिम राहत दे सकता है। इसे पुष्ट करने के लिए, वकील ने चॉइस डेवलपर्स बनाम पंतनगर पर्ल्स सीएचएस लिमिटेड और अन्य (2022) पर भरोसा किया।

3. सहकारी आवास समिति के अल्पसंख्यक सदस्य/कब्जेदार किसी स्वतंत्र अधिकार या सोसायटी के साथ विवाद के आधार पर बहुमत द्वारा अनुमोदित पुनर्विकास परियोजना में बाधा नहीं डाल सकते थे। इस तर्क को पुष्ट करने के लिए, गिरीश मूलचंद मेहता और अन्य पर भरोसा किया गया था।बहुत। महेश एस. मेहता एवं अन्य (2010) और मैसर्स डेम होम्स एलएलपी बनाम तरुवेल सीएचएसएल एवं अन्य (2024)।

4. बिक्री के लिए समझौते पर प्रतिवादी नंबर 2 द्वारा रखा गया रिलायंस एक अपंजीकृत समझौता है और बी-विंग के तहत भूमि से संबंधित अधिकारों का सृजन नहीं करता है। समझौते में बी-विंग के खरीदार को सोसायटी के सदस्य के रूप में भर्ती करने का भी प्रावधान था, और प्रतिवादी नंबर 2 संपत्ति के विभाजन की मांग नहीं कर सकता क्योंकि उक्त इमारत अविभाज्य है।

5. प्रतिवादी नंबर 2 को समाज के ग्यारह सदस्यों के बराबर माना गया था और प्रतिवादी नंबर 2 द्वारा कब्जा किए गए मौजूदा स्थान के ऊपर और ऊपर 22% का अतिरिक्त क्षेत्र प्रदान किया गया था। आर -2 को उक्त पुनर्विकास के परिणामस्वरूप किसी भी अधिकार या पात्रता से रहित नहीं कहा जा सकता है। इसके अलावा, आरडीए के खंड 5 (सी) को 'अधिभोगी' शब्द को शामिल करने के लिए संशोधित किया गया था ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि आर -2 पुनर्विकास योजना के तहत समान शेयर प्राप्त करता है।

प्रतिवादी नंबर 1 ने निम्नलिखित प्रस्तुतियाँ कीं:

1. प्रतिवादी नंबर 2 द्वारा दायर रिट याचिका 7 सितंबर 2020 के आदेश के आलोक में निष्फल हो गई, और सोसाइटी ने 8 अप्रैल 2021 को एकतरफा डीड ऑफ असाइनमेंट एंड ट्रांसफर निष्पादित किया।

2. संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 55 (2) के अनुसार, एकतरफा डीम्ड कन्वेयंस को निष्पादित करने पर प्रतिवादी नंबर 2 का कोई भी स्वतंत्र दावा मौजूद नहीं है।

3. समाज की स्वीकृत मंजूरी योजना, वास्तुकार का प्रमाण पत्र, और आरडीए सभी ने स्पष्ट रूप से स्थापित किया कि पंख 'ए' और 'बी' एक एकल संयुक्त संरचना का हिस्सा हैं। इसके अलावा, स्वतंत्र संपत्ति करों का भुगतान आर -2 पर विंग 'बी' का स्वामित्व प्रदान नहीं करता है।

4. वर्तमान याचिका का उद्देश्य दोनों पंखों के पुनर्विकास की सुविधा प्रदान करना है, जो आरडीए का विषय है। प्रति विकल्प विकासकर्ताओं के अनुसार, न्यायालय के पास समिति के गैर-सहयोगी गैर-सदस्यों/अधिभोगियों को बेदखल करने का अधिकार है।

प्रतिवादी नंबर 2 ने निम्नलिखित प्रस्तुतियाँ कीं:

1. प्रतिवादी नंबर 2 न तो सोसाइटी का सदस्य था और न ही आरडीए का हस्ताक्षरकर्ता था। निसा हुसैन नेन्से बनाम पाली हिल नेप्च्यून सीएचएसएल और अन्य पर निर्भरता रखते हुए, यह तर्क दिया गया कि न्यायालय, इसी तरह के तथ्यों में, यह माना गया कि व्यक्तिगत सदस्यों द्वारा निष्पादित पुनर्विकास समझौता समाज के गैर-हस्ताक्षरकर्ता सदस्य को बाध्य नहीं करेगा।

2. प्रतिवादी नंबर 2 और मेसर्स गुलशन कंस्ट्रक्शन के बीच 22 जुलाई 1993 के समझौते ने विशेष रूप से आर-2 को कुछ सामान्य क्षेत्रों का अनन्य कब्जा प्रदान किया। पिछले 30 वर्षों से समाज द्वारा इसे स्वीकार किया गया था। इसके अलावा, महाराष्ट्र सरकार द्वारा अलग-अलग प्रवेश द्वारों, बिजली मीटरों, पानी के टैंकों आदि के संबंध में जारी 2004 के परिपत्र में निर्धारित आवश्यकताओं को आर-2 द्वारा पूरा किया गया था।

3. डीम्ड कन्वेयंस देने के आदेश को चुनौती इस न्यायालय के समक्ष लंबित थी। यदि उक्त हस्तांतरण और असाइनमेंट का एकतरफा विलेख वैध माना जाता था, तो वे केवल बी-विंग के नीचे की भूमि से संबंधित थे। आर-2 स्वयं बी-विंग की संरचना का मालिक बना हुआ है, और याचिकाकर्ता को बी-विंग से प्रतिवादी नंबर 2 का निपटान करने का कोई अधिकार नहीं है। इसके अलावा, गिरीश मूलचंद मेहता, डेम होम्स में अनुपात इस मामले पर लागू नहीं होगा क्योंकि, दोनों मामलों में, विवाद सोसायटी के गैर-सहयोगी सदस्यों और गैर-सदस्यों के बीच था। इसी तरह, चॉइस डेवलपर्स में निर्णय एक ऐसे व्यक्ति द्वारा पुनर्विकास के विरोध से निपटा जो समाज का सदस्य नहीं था, लेकिन एक होने का दावा कर रहा था। इसलिए, याचिका में कोई दम नहीं है और इसे खारिज कर दिया जाना चाहिए।

कोर्ट का निर्णय:

न्यायालय ने कहा कि उन्हें धारा 9 के तहत राहत देने से पहले मध्यस्थता समझौते के अस्तित्व से संतुष्ट होना चाहिए। वर्तमान मामले में, याचिकाकर्ता और प्रतिवादी नंबर 2 के बीच कोई मध्यस्थता समझौता नहीं है। आरडीए में निहित मध्यस्थता खंड याचिकाकर्ता और समाज के बीच है, जिसमें प्रतिवादी नंबर 2 एक पक्ष नहीं था। इसके अलावा, प्रतिवादी नंबर 2 न तो सोसाइटी का सदस्य था और न ही उनकी सदस्यता के लिए आवेदन किया था। प्रतिवादी नंबर 2 आरडीए/मध्यस्थता समझौते से बाध्य नहीं है।

न्यायालय ने कहा कि अंतरिम राहत अंतिम राहत की सहायता के लिए प्रकृति में है। ए एंड सी अधिनियम की धारा 9 के तहत राहत पाने के लिए, पार्टियों को विवाद को मध्यस्थता के लिए संदर्भित करने का इरादा होना चाहिए। याचिकाकर्ता और समाज के बीच कोई विवाद नहीं है, और अंततः विवाद को मध्यस्थता के लिए संदर्भित करने और अंतिम राहत प्राप्त करने का इरादा अनुपस्थित है।

गिरीश मूलचंद मेहता, डेम होम्स, च्वाइस डेवलपर्स में दिए गए निर्णय उन व्यक्तियों से संबंधित थे जिनके खिलाफ राहत मांगी गई थी जो या तो संबंधित सोसाइटियों के सदस्य थे या जिन्होंने सोसाइटी में सदस्यता के लिए आवेदन किया था, जिन्होंने धारा 9 के तहत याचिका का आधार बनते हुए विकास समझौते में प्रवेश किया था। इस प्रकार, इन सदस्यों की पहचान समाज के साथ विलय हो गई और परिणामस्वरूप समाज के अधिकांश सदस्यों की इच्छा से बाध्य हो गए। यहां, आर -2, विंग-बी में एक संपत्ति का निवासी होने के नाते जिसे "बंगला" के रूप में मान्यता प्राप्त है, में स्वतंत्र पानी और बिजली कनेक्शन हैं और संपत्ति कर के लिए अलग से मूल्यांकन किया जाता है। पार्टियों के आचरण से स्पष्ट रूप से पता चलता है कि समाज ने लगातार 'बी' पंखों को खुद से अलग और अलग माना है।

कोर्ट ने कहा कि सोसायटी और प्रतिवादी नंबर 2 के बीच कोई मध्यस्थता समझौता नहीं है। प्रतिवादी नंबर 2 के खिलाफ कानूनी कार्रवाई करने के लिए, उचित कार्यवाही आगे का रास्ता है न कि धारा 9 याचिका। इसलिए, याचिकाकर्ता, जिसके पास R-2 के साथ कोई विशेषाधिकार नहीं है, प्रतिवादी नंबर 2 के खिलाफ राहत पाने के लिए A&C अधिनियम की धारा 9 के तंत्र का उपयोग नहीं कर सकता है, जिसे समाज प्राप्त नहीं कर सकता था।

न्यायालय ने यह भी कहा कि उनके पक्ष में डीम्ड कन्वेयंस डीड प्राप्त करने वाली सोसायटी उन्हें आरडीए को प्रतिवादी नंबर 2 को बेदखल करने या बाध्य करने का अधिकार नहीं देगी। इससे भविष्य में प्रतिवादी नंबर 2 द्वारा उठाए जा सकने वाले शीर्षक के प्रश्नों का निर्णायक रूप से निर्धारण नहीं होगा। इसके अलावा, प्रतिवादी नंबर 2 ने उस आदेश को चुनौती दी जिसके द्वारा समाज के पक्ष में डीम्ड कन्वेयंस दिया गया था। इसलिए, गिरीश मूलचंद मेहता, डेम होम्स और चॉइस डेवलपर्स का अनुपात मामले के तथ्यों पर लागू नहीं होता है।

अदालत ने याचिका को खारिज कर दिया, इसे धारा 9 तंत्र का दुरुपयोग करार दिया, और याचिकाकर्ता पर 5 लाख रुपये का जुर्माना लगाया।