रियल एस्टेट परियोजना के पंजीकरण के लिए आवेदन को मंजूरी दी जाएगी यदि RERA द्वारा 30 दिनों में कोई निर्णय नहीं लिया गया: इलाहाबाद हाईकोर्ट

इलाहाबाद हाईकोर्ट ने माना है कि रियल एस्टेट परियोजनाओं के पंजीकरण के लिए आवेदनों पर निर्णय लेने के लिए रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 5 (2) के तहत निर्धारित 30 दिन की अवधि प्रकृति में अनिवार्य है क्योंकि 30 दिनों के भीतर आवेदन स्वीकार या अस्वीकार करने में विफलता पर, परियोजना को पंजीकृत माना जाएगा।

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 4 सभी रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए आवेदन प्रदान करती है। अधिनियम की धारा 5 में प्राधिकरण को पंजीकरण के लिए आवेदन स्वीकार करने या उसे अस्वीकार करने के लिए 30 दिन की अवधि प्रदान की गई है। धारा 5 (2) में प्रावधान है कि यदि प्राधिकरण 30 दिनों की अवधि के भीतर आवेदन पर निर्णय लेने में विफल रहता है, तो आवेदन को अनुमोदित माना जाएगा और 30 दिन की अवधि समाप्त होने के बाद 7 दिनों के भीतर आवेदक को एक पंजीकरण आईडी और पासवर्ड प्रदान किया जाना चाहिए।

जस्टिस महेश चंद्र त्रिपाठी और जस्टिस प्रशांत कुमार की बेंच ने फैसला सुनाया

"अधिनियम की धारा 5 (2) स्पष्ट है कि UPRERA के पास केवल दो विकल्प हैं या तो 30 दिनों के भीतर परियोजना के पंजीकरण के लिए आवेदन की अनुमति दें, या इसे अस्वीकार कर दें, लेकिन किसी भी कारण से यदि इसे 30 दिनों की निर्धारित अवधि से अधिक लंबित रखा जाता है तो यह "डीम्ड पंजीकरण" माना जाएगा। इसलिए, याचिकाकर्ता के आवेदन को अनिवार्य अवधि समाप्त होने के बाद पंजीकृत माना जाता है, क्योंकि इसे अस्वीकार नहीं किया गया था, और याचिकाकर्ता को पंजीकरण संख्या, लॉगिन आईडी और पासवर्ड प्रदान करना UPRERA पर अनिवार्य है।

मामले की पृष्ठभूमि:

याचिकाकर्ता- लार्सन एंड टुब्रो लिमिटेड ने "जेपी ग्रीन्स विश टाउन" में विकास के लिए जयप्रकाश एसोसिएट्स लिमिटेड (JAL) के साथ एक समझौता किया। जेएएल ने याचिकाकर्ता के पक्ष में एक अपरिवर्तनीय पावर ऑफ अटॉर्नी भी निष्पादित की। याचिकाकर्ता ने 4 टावरों को विकसित करने का इरादा किया। याचिकाकर्ता ने पहले 2 टावरों के पंजीकरण के लिए 02.06.2023 को UPRERA के साथ आवेदन किया। हालांकि, UPRERA ने याचिकाकर्ता से सुरक्षा कंसोर्टियम से स्पष्टीकरण मांगने के लिए कहा, जिसमें स्पष्ट किया गया हो कि परियोजना भूमि सुरक्षा रियल्टर्स प्राइवेट लिमिटेड और लक्षदीप इन्वेस्टमेंट एंड फाइनेंस प्राइवेट लिमिटेड की समाधान योजना का हिस्सा नहीं है।

याचिकाकर्ता ने कहा कि पंजीकृत समझौतों से परियोजना पर उसका अधिकार है और जेआईएल को परियोजना में 'प्रमोटर' के रूप में नहीं जोड़ा जाना था। आवेदन खारिज कर दिया गया और यूपीरेरा ने याचिकाकर्ता को फिर से आवेदन करने का निर्देश दिया।

जेआईएल की कार्यान्वयन और निगरानी समिति ने UPRERA को एक पत्र जारी किया जिसमें स्पष्ट किया गया कि याचिकाकर्ता परियोजना का प्रमोटर/डेवलपर है और भूमि के संबंध में उसके सभी अधिकार हैं। याचिकाकर्ता ने 31.07.2023 को पंजीकरण के लिए फिर से आवेदन किया, हालांकि, UPRERA ने इस पर आपत्ति जताई। इस बीच, याचिकाकर्ता ने 23.08.2023 को अन्य 2 टावरों के पंजीकरण के लिए भी आवेदन किया।

यूपीरेरा ने याचिकाकर्ता को जेआईएल को एक प्रमोटर के रूप में जोड़ने के लिए कहा, हालांकि, याचिकाकर्ता ने कहा कि ऐसा करने की कोई आवश्यकता नहीं थी क्योंकि संपत्ति के संबंध में सभी अधिकार एलएंडटी को विभिन्न विलेखों द्वारा सौंपे गए थे। UPRERA ने असंतुष्ट होने के कारण, उन्हें टावर्स 1 और 2 के लिए पंजीकरण की अनुमति नहीं दी।

चूंकि दोनों आवेदन 30 दिनों से अधिक समय से लंबित थे, याचिकाकर्ता ने एक पत्र जारी किया जिसमें कहा गया था कि रेरा अधिनियम की धारा 5 (1) और 5 (2) के आधार पर, उन्हें स्वीकृत माना गया और पंजीकरण प्रदान किया गया।

कुछ तृतीय पक्ष विज्ञापन के कारण, यूपीरेरा ने एक नोटिस जारी किया जिसमें कहा गया था कि याचिकाकर्ता ने अधिनियम की धारा 3 का उल्लंघन किया है क्योंकि परियोजना पंजीकृत नहीं थी और इसका विज्ञापन नहीं किया जा सकता था। याचिकाकर्ता को यह समझाने के लिए बुलाया गया था अन्यथा इसके खिलाफ कार्रवाई की जाएगी। याचिकाकर्ता ने भारत के संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत हाईकोर्ट के समक्ष इस नोटिस को चुनौती दी।

रिट याचिका के लंबित रहने के दौरान, याचिकाकर्ता के आवेदन को खारिज कर दिया गया था और याचिकाकर्ता को इसकी सूचना दी गई थी। तदनुसार, याचिकाकर्ता ने अस्वीकृति आदेश को चुनौती देते हुए एक संशोधन आवेदन दायर किया।

हाईकोर्ट का निर्णय:

रिट याचिका की विचारणीयता के रूप में आपत्ति को खारिज करते हुए, न्यायालय ने गुण-दोष के आधार पर मामले का निर्णय किया।

न्यायालय ने कहा कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के तहत स्थापित रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना था कि "जिस भूमि पर विकास किया जाना था, उसका स्पष्ट शीर्षक है, और परियोजना को पंजीकृत करते समय सभी बाधाओं से मुक्त है, और प्रमोटर जो कुछ भी करता है, उसे पारदर्शी रूप से प्राधिकरण की वेबसाइट पर दिखाया जाना चाहिए। प्राधिकरण को परियोजना का समय पर विकास सुनिश्चित करना होगा और यदि ऐसा नहीं किया जाता है, तो प्रमोटर को इसके लिए दंडित किया जा सकता है।

न्यायालय ने कहा कि अधिनियम की धारा 2 (zk) (i) 'प्रमोटर' को एक ऐसे व्यक्ति के रूप में परिभाषित करता है जो बेचने के लिए अपार्टमेंट की एक स्वतंत्र इमारत का निर्माण करता है या निर्माण करता है, जिसमें एक बिल्डर या एक डेवलपर शामिल है, जिसके पास उस भूमि की पावर ऑफ अटॉर्नी है जिस पर निर्माण किया जाना है।

न्यायालय ने कहा कि 'और' के स्थान पर जानबूझकर 'या' शब्द का इस्तेमाल किया गया था ताकि प्रमोटर की परिभाषा को भूमि के मालिक तक सीमित न किया जा सके और किसी भी व्यक्ति को शामिल किया जा सके जो पावर ऑफ अटॉर्नी के आधार पर भूमि का विकास कर रहा है। यह माना गया कि मालिक को भूमि का 'प्रमोटर' होने की आवश्यकता है, और इस प्रकार, पावर ऑफ अटॉर्नी के आधार पर, याचिकाकर्ता विचाराधीन भूमि का 'प्रमोटर' था।

"जो व्यक्ति निर्माण करता है और बेचता है वह प्रमोटर है, भले ही वह किसी और की जमीन पर निर्माण गतिविधियों को चला रहा हो, बशर्ते कि जमीन के मालिक और डेवलपर के बीच एक वैध समझौता होना चाहिए। इसलिए हमारी राय में जेआईएल परियोजना के प्रवर्तक की श्रेणी में नहीं आएगी।

न्यायालय ने माना कि जेआईएल को प्रमोटर के रूप में शामिल करने के लिए UPRERA द्वारा उठाई गई आपत्ति उपरोक्त चर्चा के आलोक में आवश्यक नहीं थी। यह माना गया कि याचिकाकर्ता का आवेदन अधिनियम की धारा 4 (2) के अनुसार उचित प्रारूप में था, और UPRERA उन दस्तावेजों के लिए नहीं पूछ सकता था जिनका उल्लेख रेरा अधिनियम में आवश्यकता के रूप में नहीं किया गया था।

इसके अलावा, न्यायालय ने भावनगर विश्वविद्यालय बनाम पालिताना शुगर मिल (प्राइवेट) लिमिटेड और अन्य और शरीफ-उद-दीन बनाम अब्दुल गनी लोन पर भरोसा किया, जहां सर्वोच्च न्यायालय ने माना कि हालांकि सार्वजनिक पदाधिकारियों के लिए निर्धारित समय सीमा है, वही प्रकृति में निर्देशिका हैं। हालांकि, यह माना गया कि यदि अधिकारियों की ओर से निष्क्रियता के परिणाम का उल्लेख किया जाता है, तो कार्रवाई निर्धारित समय के भीतर पूरी की जानी चाहिए क्योंकि यह प्रकृति में अनिवार्य हो जाती है।

"अधिनियम की धारा 5 (2) के अनुसार, UPRERA के पास तीस दिनों के भीतर केवल दो विकल्प थे, (a) पंजीकरण प्रदान करना (b) आवेदन को अस्वीकार करना। अधिनियम के अनुसार, UPRERA के लिए तीस दिनों के निर्धारित समय के भीतर इनमें से किसी एक विकल्प का उपयोग करना अनिवार्य था।

न्यायालय ने माना कि UPRERA के पास दोषपूर्ण होने के आधार पर आवेदन को लंबित रखने का कोई विकल्प उपलब्ध नहीं है। आवेदन की तारीख से 30 दिन की अवधि समाप्त होने के बाद, न्यायालय ने माना कि UPRERA के लिए याचिकाकर्ता को पंजीकरण संख्या, लॉगिन आईडी और पासवर्ड प्रदान करना अनिवार्य था। यह माना गया कि आवेदन को जेआईएल को प्रमोटर के रूप में शामिल नहीं करने के आधार पर खारिज किया जा सकता था, लेकिन अनिवार्य 30 दिन की अवधि के बाद लंबित नहीं रखा जा सकता था।

यह देखते हुए कि लंबित आवेदनों से आने वाली बीमारियों को ठीक करने के लिए विधायिका द्वारा डीमिंग क्लॉज पेश किया गया था, न्यायालय ने कहा कि

"चूंकि, याचिकाकर्ता के आवेदन को तीस दिनों की अवधि से अधिक समय तक लंबित रखा गया था, इसलिए, रेरा अधिनियम की धारा 5 (2) के अनुसार, याचिकाकर्ता की परियोजना को पंजीकृत माना जाता है और UPRERA प्राधिकरण की वेबसाइट तक पहुंचने और अपना वेब पेज बनाने के लिए आवेदक/याचिकाकर्ता को याचिकाकर्ता पंजीकरण संख्या, लॉगिन आईडी और पासवर्ड प्रदान करने के लिए बाध्य है।

UPRERA के संचालन के संबंध में, न्यायालय ने दर्ज किया कि भले ही न्यायालय द्वारा एक अंतरिम आदेश पारित किया गया था, जिसमें UPRERA को आवेदन पर कोई निर्णय नहीं लेने का निर्देश दिया गया था, जब उसके वकीलों की ओर से स्थगन की मांग की गई थी, लेकिन उसने याचिकाकर्ता के आवेदनों को अस्वीकार करने के लिए आगे बढ़ाया था। कोर्ट ने कहा कि UPRERA का आचरण प्रशंसनीय नहीं था।

UPRERA के खिलाफ कोई प्रतिकूल टिप्पणी करने से बचते हुए, न्यायालय ने रिट याचिका की अनुमति दी और माना कि याचिकाकर्ता की परियोजना को स्वीकृत माना गया था और अब L&T के आवेदन को अस्वीकार करना UPRERA के अधिकार क्षेत्र से बाहर था।