SARFAESI | नीलामी बिक्री तभी रद्द की जा सकती है, जब क्रेता शेष राशि के भुगतान में चूक करता है: सुप्रीम कोर्ट

IDBI बैंक द्वारा नीलामी खरीद रद्द करने से उत्पन्न मामले में सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में कहा कि यदि नीलामी क्रेता ने शेष नीलामी राशि जमा करने की पेशकश में चूक नहीं की है तो नीलामीकर्ता बिक्री प्रमाणपत्र जारी करने से इनकार नहीं कर सकता।

जस्टिस पंकज मित्तल और जस्टिस आर महादेवन की पीठ ने कहा,

“सेल सर्टिफिकेट जारी न करने का कारण पूरी तरह से अपीलकर्ता-बैंक के कारण है। शेष नीलामी राशि जमा करने की पेशकश करने में प्रतिवादियों की ओर से कोई चूक, लापरवाही या चूक नहीं हुई है। चूंकि उनकी ओर से कोई चूक नहीं हुई, इसलिए निर्धारित अवधि के भीतर उक्त राशि जमा न करना नियम 9 के उप-नियम (4) और (5) के अर्थ में घातक नहीं होगा।”

प्रतिवादी-नीलामी क्रेताओं के पक्ष में निर्णय देते हुए न्यायालय ने सुरक्षा हित (प्रवर्तन) नियम, 2002 के नियम 9(4) और 9(5) की व्याख्या करते हुए कहा कि रद्दीकरण आमंत्रित करने के लिए शेष नीलामी राशि के भुगतान में क्रेता की ओर से चूक होनी चाहिए। जमा की अवधि (15 दिन) पूर्ण नहीं है। बल्कि, इसे पक्षों की सहमति से बढ़ाया जा सकता है।

संदर्भ के लिए नियम 9(4) और 9(5) इस प्रकार हैं:

“(4) देय क्रय मूल्य की शेष राशि क्रेता द्वारा प्राधिकृत अधिकारी को अचल संपत्ति की बिक्री की पुष्टि के पंद्रहवें दिन या उससे पहले या ऐसी विस्तारित अवधि [जैसा कि क्रेता और सुरक्षित लेनदार के बीच लिखित रूप में सहमति हो सकती है, किसी भी मामले में तीन महीने से अधिक नहीं] का भुगतान किया जाएगा।

(5) उप-नियम (4) में उल्लिखित अवधि के भीतर भुगतान न करने पर, जमा राशि [सुरक्षित ऋणदाता को] जब्त कर ली जाएगी। संपत्ति को फिर से बेचा जाएगा तथा चूककर्ता क्रेता संपत्ति या उस राशि के किसी भी हिस्से पर अपना दावा खो देगा जिसके लिए इसे बाद में बेचा जा सकता है।

संक्षेप में कहा जाए तो प्रतिवादी अपीलकर्ता-IDBI बैंक द्वारा विज्ञापित नीलामी में सबसे अधिक बोली लगाने वाले थे। उन्होंने नीलामी के दिन ही नीलामी राशि का 25% जमा कर दिया और बिक्री की पुष्टि जारी कर दी गई। शेष राशि का भुगतान 15 दिनों के भीतर किया जाना था, जिससे बिक्री प्रमाण पत्र जारी किया जा सके।

हालांकि, शेष राशि का भुगतान 15 दिनों में बैंक को नहीं किया गया। बाद में इसने एकतरफा नीलामी को रद्द कर दिया और प्रतिवादियों द्वारा जमा की गई राशि वापस कर दी।

प्रतिवादियों ने बैंक की कार्रवाई को हाईकोर्ट के समक्ष चुनौती दी, जिसने उनके पक्ष में फैसला सुनाया और बैंक को शेष नीलामी राशि जमा करवाने के बाद प्रतिवादियों के पक्ष में सेल सर्टिफिकेट जारी करने/सेल डीड रजिस्टर्ड करने का निर्देश दिया।

हाईकोर्ट के आदेश से व्यथित होकर बैंक ने सुप्रीम कोर्ट का दरवाजा खटखटाया। विवादित आदेश की पुष्टि करते हुए सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि प्रतिवादी हमेशा शेष नीलामी राशि जमा करने के लिए तैयार और इच्छुक थे। उन्होंने सेल सर्टिफिकेट जारी करने का अनुरोध करते हुए बैंक ड्राफ्ट जमा किया था। हालांकि, बैंक ने इससे परहेज किया।

सामग्री के माध्यम से न्यायालय ने यह भी निष्कर्ष निकाला कि शेष राशि को स्वीकार करने से बचने के लिए बैंक द्वारा की गई सभी दलीलें बाद में ली गईं और बहुत महत्वपूर्ण नहीं थीं। शेष राशि जमा करने की पेशकश करने में प्रतिवादियों की ओर से कोई लापरवाही या चूक नहीं थी। इस तरह, सेल सर्टिफिकेट जारी न करना पूरी तरह से बैंक के कारण था।

"प्रतिवादियों ने केवल इस कारण से समय विस्तार की मांग की कि अपीलकर्ता-बैंक स्वयं राशि स्वीकार करने की स्थिति में नहीं था, क्योंकि CBI को शिकायत थी, ED की सलाह थी और हाईकोर्ट से स्थगन था। बिक्री की पुष्टि को तुरंत रद्द करने या समय बढ़ाने से इनकार करने में अपीलकर्ता-बैंक की ओर से चुप्पी, स्पष्ट रूप से सहमति के साथ लिखित रूप में समय विस्तार के बराबर थी।"

जहां तक ​​बैंक के निरस्तीकरण के निर्णय का एकतरफा होना है, न्यायालय ने आगे कहा कि इसमें प्राकृतिक न्याय के सिद्धांतों का उल्लंघन हुआ है, क्योंकि प्रतिवादियों को न तो कोई नोटिस दिया गया और न ही सुनवाई का अवसर दिया गया।

​​बैंक के इस तर्क का सवाल है कि न्यायालय संविधान के अनुच्छेद 142 के तहत अपनी शक्तियों का प्रयोग करते हुए भी नियम 9(4) के तहत निर्धारित समय अवधि को नहीं बढ़ा सकता, तो न्यायालय ने कहा,

“हम केवल यह मान रहे हैं कि नियमों के तहत प्रदान की गई शेष बिक्री प्रतिफल राशि जमा करने की अवधि पवित्र नहीं है। इसे पक्षों की लिखित सहमति से बढ़ाया जा सकता है। नियम 9(4) केवल तभी लागू होगा जब पक्षकार यानी नीलामी क्रेता की ओर से राशि जमा करने में चूक हो और यह तब लागू नहीं होगा, जब कोई चूक न हो या यदि कोई चूक हो तो वह नीलामीकर्ता यानी अपीलकर्ता-बैंक की ओर से हो।”

उपर्युक्त के मद्देनजर, बैंक की अपीलें खारिज कर दी गईं।

केस टाइटल: IDBI बैंक लिमिटेड बनाम रामस्वरूप दलिया और अन्य, एसएलपी (सी) नंबर 8159-8160/2023