फ्लैट मालिकों को राहत: सामान्य सुविधाओं के लिए निर्धारित क्षेत्र को "हड़पने" का प्रयास कर रहे बिल्डर, भूमि मालिकों की अपील को झारखंड हाईकोर्ट ने खारिज किया

झारखंड हाईकोर्ट ने फ्लैट मालिकों को सामान्य सुविधाओं का लाभ उठाने का 'हकदार' बताते हुए बिल्डर वीकेएस रियल्टी की उस अपील को खारिज कर दिया है जिसमें नई इमारत योजना को रद्द करने का विरोध किया गया था, जिसमें मोराबादी में एक आवासीय परिसर रतन हाइट्स के 46 कट्ठा कॉमन एरिया में निर्माण की अनुमति दी गई थी।

कार्यवाहक चीफ़ जस्टिस एस चंद्रशेखर और जस्टिस अरुण कुमार राय की खंडपीठ ने कहा कि संपत्ति के लिए स्वीकृत मूल नक्शा 86 कट्ठा से अधिक था, जिसमें फ्लैट-मालिक लगभग 46 कट्ठा निर्मित सामान्य सुविधाओं के हकदार थे।

खंडपीठ ने कहा, 'हम कोर्ट की इस राय से पूरी तरह सहमत हैं कि रतन हाइट्स के लिए मूल नक्शा 86 कट्ठा जमीन मंजूर किया गया था और फ्लैट मालिक करीब 46 कट्ठा जमीन पर निर्मित सामान्य सुविधाओं का आनंद लेने के हकदार हैं। हम मानते हैं कि नया बिल्डर और भू-मालिक अवैध रूप से 46 कट्ठा जमीन हड़पने की कोशिश कर रहे थे, जिसे रतन हाइट्स के निवासियों के लिए सामान्य सुविधाओं के लिए निर्धारित किया गया था।”

रतन हाइट्स, मूल रूप से मैसर्स विनायक एंड एसोसिएट्स द्वारा विकसित, 86 कट्ठों के कुल क्षेत्रफल पर आया था। हालांकि, फ्लैट मालिकों और सोसायटी ने दावा किया कि 46 कट्ठा क्षेत्र को आम उपयोग के लिए रखा जाना था, एक दीवार से अलग किया गया था और उसमें एक भोज का निर्माण किया गया था।

2018 में, सोसायटी ने बैंक्वेट हॉल को ध्वस्त करने के लिए नगर आयुक्त के पास शिकायत दर्ज की, जिसे खारिज कर दिया गया। उनकी अपील का भी यही हश्र हुआ। इस बीच, नगर निगम ने भूमि मालिकों और बिल्डर द्वारा अनुरोध किए गए भवन के संशोधित नक्शे को संसाधित किया, जिससे निवासियों ने हाईकोर्ट के समक्ष एक रिट याचिका दायर की। सोसायटी और फ्लैट मालिकों ने दावा किया कि नई बिल्डिंग प्लान ने कॉमन एरिया से समझौता किया है।

जुलाई 2023 में, हाईकोर्ट ने संशोधित मानचित्र को रद्द कर दिया और रियाल्टार (वीकेएस रियल्टी) और भूस्वामियों को सामान्य क्षेत्र पर किसी भी निर्माण को हटाने और एक महीने के भीतर भूमि को सोसायटी को सौंपने का आदेश दिया।

यह इस आदेश को चुनौती दे रहा है कि वर्तमान अपील को प्राथमिकता दी गई थी।

शुरुआत में, डिवीजन बेंच ने कहा कि झारखंड अपार्टमेंट (फ्लैट) स्वामित्व अधिनियम, 2011 निर्धारित करता है कि सामान्य क्षेत्रों और सुविधाओं में प्रत्येक अपार्टमेंट (फ्लैट) मालिक के अविभाजित हित का प्रतिशत एक स्थायी चरित्र होगा और सभी अपार्टमेंट (फ्लैट) मालिकों की लिखित सहमति के बिना इसे बदला नहीं जाएगा।

इसके बाद यह बताया गया कि मूल योजना में सामान्य क्षेत्रों, एक स्विमिंग पूल और अन्य सुविधाओं के प्रावधानों का संकेत देने वाले रिकॉर्ड पर पर्याप्त सबूत थे, और इन सुविधाओं का वादा रतन हाइट्स के परिसर के भीतर संभावित खरीदारों को किया गया था, जो 86 कट्ठा भूमि में फैला हुआ था।

इस प्रकार, कोर्ट ने कहा कि भूमि मालिकों को मूल भवन योजना का हिस्सा 46 कट्ठों से अधिक भवन योजना के लिए आवेदन करने की अनुमति देना, गंभीर रूप से पूर्वाग्रह करेगा और फ्लैट मालिकों को आवश्यक सुविधाओं से वंचित करेगा। "रिट कोर्ट ने एक स्पष्ट निष्कर्ष दर्ज किया कि कानून में उल्लंघन के कारण फ्लैट मालिकों के अधिकारों का उल्लंघन किया गया था। इमारत में निवासियों के जीवन और सुरक्षा के लिए एक आसन्न खतरा था और सड़क पर गहरी दरारें विकसित हो गई थीं, जिससे बिजली, सीवेज और पानी की आपूर्ति लाइनों जैसी महत्वपूर्ण उपयोगिताओं तक निवासियों की पहुंच खतरे में पड़ गई थी। रिट कोर्ट ने निदेशक (तकनीकी), मेकॉन द्वारा प्रस्तुत मूल्यांकन रिपोर्ट का उल्लेख किया, जिसमें बताया गया था कि (i) निर्माणाधीन रिटेनिंग वॉल डिजाइन गणना के अनुसार स्लाइडिंग और ओवर-टर्निंग मानदंडों में सुरक्षित नहीं थी, (ii) बेस बेड़ा कैंटिलीवर स्थिति में सुरक्षित नहीं था और (iii) दीवार ढह सकती है, जिससे बगल की इमारत के रैंप पर स्लैब का समर्थन करने वाले कॉलम पर अनुचित माध्यमिक तनाव हो सकता है।

नतीजतन, सिंगल जज ने भूमि मालिकों और नए बिल्डर को 46 कट्ठा भूमि पर दीवार और अन्य निर्माणों को ध्वस्त करने का निर्देश दिया, कोर्ट ने अपील को खारिज कर दिया।