रेरा अधिनियम | धारा 71(1) के तहत न्यायनिर्णायक प्राधिकारी अकेले मुआवजे का फैसला कर सकता है: छत्तीसगढ़ हाईकोर्ट

छत्तीसगढ़ हाईकोर्ट ने हाल ही में कहा कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 71(1) के तहत न्यायनिर्णायक प्राधिकारी अकेले मुआवजे का फैसला कर सकता है।

जस्टिस गौतम भादुड़ी और जस्टिस संजय एस. अग्रवाल की खंडपीठ ने टिप्पणी की कि रेरा अधिनियम, 2016 की धारा 71(1) को पढ़ने से पता चलता है कि न्यायनिर्णयन अधिकारियों की शक्ति मुआवजे का फैसला करना है। मुआवजे की मात्रा तय करने के लिए एक आवश्यक परिणाम के रूप में न्यायनिर्णायक अधिकारी संबंधित व्यक्ति को विकास की डिग्री का पता लगाने के लिए सुनवाई का एक उचित अवसर देने के बाद जांच कर सकता है। न्यायनिर्णायक अधिकारी की उक्त नियुक्ति भी मुआवजे के निर्णय के लिए कानून के उद्देश्य के अनुरूप है।

वर्तमान मामले में अपीलकर्ता बिल्डर और डेवलपर हैं और निजी प्रतिवादी वे हैं जिन्होंने भूखंड (Plot) खरीदे हैं। निजी उत्तरदाताओं ने रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज कराई। उनका मामला यह है कि उन्होंने एडम वर्ल्ड सिटी, काचीना नामक परियोजना (Project) में अलग-अलग तारीखों में भूखंड खरीदे। वे मकान बनाना चाहते थे, लेकिन बिल्डरों ने इसका विरोध करते हुए बुनियादी ढांचा विकास शुल्क की मांग की। इसके अलावा कालोनी में विकास कार्य यानी वॉकवे, फायर स्टेशन, ओपन एरिया, मंदिर, तालाब का विकास, गार्डन, रिटेल और बिजनेस की दुकानों की अन्य सुविधाएं, अस्पताल, एम्फीथिएटर, सुपरमार्केट, मल्टीप्लेक्स, एटीएम, लाइब्रेरी , डॉक्टर, किड्स प्ले एरिया उपलब्ध नहीं कराया गया था। हालांकि, परियोजना में चारदीवारी भी अधूरी रह गई और सड़कें बिना स्ट्रीट लाइट की हैं। जबकि ब्रोशर और विज्ञापन में सभी सुविधाएं मुहैया कराने का वादा किया गया था।

रेरा से पहले निजी उत्तरदाताओं द्वारा दायर सभी आवेदनों को संयुक्त आदेश के माध्यम से खारिज कर दिया गया था। उसके बाद अपीलीय न्यायाधिकरण के समक्ष अपील दायर की गई, जिसने मामले को कुछ निर्देशों के साथ क्षेत्र का निरीक्षण करने के लिए यह मूल्यांकन करने के लिए भेजा कि क्या विकास कार्य किया गया था या नहीं, और विकास/उपयोगकर्ता शुल्क के भुगतान के मुद्दे पर आगे का निर्देश दिया गया था। समझौते की अनुपस्थिति में समझौते के गैर-निष्पादन को न्यायनिर्णायक प्राधिकारी को संदर्भित किया जाना चाहिए। निजी मकान खरीददारों की शिकायतों का नए सिरे से निराकरण करने का निर्देश दिया गया।

उक्त आदेश से व्यथित होकर वर्तमान अपीलें प्रस्तुत की गई हैं।

कानून का पहला सवाल यह है कि क्या स्टेट के एकल-सदस्य अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा प्रयोग की जाने वाली शक्ति रेरा के तहत मान्य होगी और इसलिए, क्या यह अधिकार क्षेत्र के भीतर थी।

प्रश्न का उत्तर देने के लिए न्यायालय ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 43 और 45 के जनादेश का अवलोकन किया। रेरा का अपीलीय न्यायाधिकरण छत्तीसगढ़ में उपलब्ध नहीं था, जैसा कि रेरा अधिनियम, 2016 के तहत आवश्यक है।

जब क़ानून में गैर-अनुपालन के परिणाम प्रदान नहीं किए जाते हैं या यदि अधिनियम का पालन नहीं किया जाता है तो क्या यह अनिवार्य या निर्देशिका होगा? इसने बलवंत सिंह बनाम आनंद कुमार शर्मा के मामले का उल्लेख किया। इस मामले में न्यायालय ने कानून के प्रभाव पर जोर दिया था कि जब कोई परिणाम प्रदान नहीं किया जाता है तो यह प्रकृति में निर्देशिका होगी।

इसके अलावा, उत्तर प्रदेश राज्य बनाम बाबू राम उपाध्याय के मामले में यह माना गया कि यह अच्छी तरह से स्थापित है कि अनिवार्य रूप से अधिनियमन एक निर्देशिका हो सकती है। आगे यह भी कहा गया कि न्याय के न्यायालयों को विधानमंडल के वास्तविक आशय को प्राप्त करने का प्रयास करना चाहिए ताकि संविधि के पूरे दायरे को ध्यान से देखा जा सके।

इसने मोहन सिंह बनाम भारतीय अंतर्राष्ट्रीय हवाईअड्डा प्राधिकरण (1997) में सुप्रीम कोर्ट के निर्णय का उल्लेख किया, जहां क़ानून के निर्माण पर जनादेश की पुस्तक के संदर्भ ने इस प्रश्न के सिद्धांत को मजबूत किया है कि क्या कोई क़ानून है जो अनिवार्य या निर्देशिका विधायिका के इरादे पर निर्भर करता है, न कि उस भाषा पर जिसमें इसे स्पष्ट किया गया है।

कोर्ट ने टिप्पणी की,

"विधायिका का अर्थ और इरादा शासन करना चाहिए और इन्हें न केवल प्रावधान के वाक्यांशविज्ञान से बल्कि इसकी प्रकृति, इसके डिजाइन और परिणामों पर विचार करके भी पता लगाया जाना चाहिए, जो इसे एक तरह से समझने से होगा।"

इस मामले में सुप्रीम कोर्ट ने आगे यह निर्धारित किया कि जहां क़ानून की भाषा एक कर्तव्य बनाती है, कर्तव्य के गैर-प्रदर्शन के लिए एक विशेष उपाय निर्धारित करने की आवश्यकता होती है। पूर्वोक्त सिद्धांत को लागू करते हुए 2016 के अधिनियम की धारा 43 की उपधारा (1) की व्याख्या 2016 के अधिनियम द्वारा आवश्यक है, गैर-अनुपालन का परिणाम नहीं होगा। किसी भी परिणाम में 2016 के अधिनियम की धारा 43(1) में प्रयुक्त शब्द निर्देशिका प्रकृति का होगा।

आगे यह टिप्पणी की गई कि राज्य ने उप-धारा (5) के प्रावधान के तहत शक्ति का प्रयोग करते हुए आदेश दिया था कि जब तक आरईआरए के तहत अपीलीय न्यायाधिकरण का गठन नहीं किया जाता है, तब तक शक्तियों को छत्तीसगढ़ राज्य परिवहन अपीलीय न्यायाधिकरण निष्पादित किया जाएगा।

इसलिए, STAT को अपीलीय कार्य करने की शक्ति प्रदान की गई थी। परंतुक धारा 43(4)(2) में कहा गया कि धारा 43 के तहत अपीलीय न्यायाधिकरण की स्थापना तक उपयुक्त सरकार आदेश द्वारा किसी भी कानून के तहत कार्यरत किसी भी अपीलीय न्यायाधिकरण को 2016 के अधिनियम के तहत अपील की सुनवाई के तहत अपीलीय न्यायाधिकरण के रूप में नामित करेगी।

वर्तमान मामले में STAT, जो मोटर वाहन अधिनियम, 1988 के तहत कार्यरत एक अपीलीय न्यायाधिकरण था और मोटर वाहन अधिनियम, 1988 की धारा 89 के तहत गठित किया गया था, को RERA के अपीलीय न्यायाधिकरण की शक्ति का प्रयोग करने के लिए नामित किया गया था। कोर्ट ने टिप्पणी की कि प्रथम दृष्टया, इसलिए एसटीएटी पर शक्ति के अनुरूप रेरा अधिनियम, 2016 के प्रावधान के तहत प्रदत्त शक्ति के अनुसार किया गया था।

रेरा अधिनियम, 2016 की धारा 43 में आगे प्रावधान है कि अपीलीय न्यायाधिकरण की स्थापना के बाद नामित अपीलीय न्यायाधिकरण के समक्ष लंबित मामले को रेरा के तहत गठित अपीलीय न्यायाधिकरण में स्थानांतरित कर दिया जाएगा। परंतुक खंड को पढ़ने से यह विचार नहीं होता है कि अपीलीय न्यायाधिकरण एक सदस्य का नहीं हो सकता है और मोटर वाहन अधिनियम, 1988 के तहत गठित किया गया था; इसलिए, इसका अधिकार क्षेत्र होगा।

कोर्ट ने यह टिप्पणी की,

"परंतु खंड इस शब्द के साथ योग्य है कि किसी भी अन्य अपीलीय न्यायाधिकरण के लिए पदनाम किसी भी कानून के तहत कार्य कर सकता है, जिसे लागू करने के लिए शक्ति का प्रयोग किया जा सकता है। इसलिए, वह योग्य अपवाद धारा 43 (3) सपठित 2016 के अधिनियम की धारा 45 की आवश्यकता को बाहर लाएगा, जिसमें फोरम के गठन को पूरा करने के लिए निश्चित संख्या में सदस्यों की आवश्यकता होती है।"

इसलिए, रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण की शक्ति का प्रयोग करने में एकल सदस्यीय स्टेट द्वारा पारित आदेश को उचित ठहराया गया था।

यह पूछे जाने पर कि क्या ट्रिब्यूनल रेरा अधिनियम, 2016 की धारा 71 के तहत न्यायिक अधिकारी को मामले को वापस भेजने के लिए न्यायोचित था, न्यायालय ने अपीलीय न्यायाधिकरण के आदेश का अध्ययन किया। यह नोट किया गया कि ट्रिब्यूनल द्वारा दिया गया निर्देश दो गुना है- पहली दिशा में यह शामिल है कि एक आर्किटेक्ट को या तो रेरा में नियुक्त किया जाना चाहिए या दोनों वादियों की सहमति से बिल्डर द्वारा किए गए विकास के बारे में एक निरीक्षण किया जाना चाहिए। आदेश में आगे एक निर्देश है कि वादियों को सुनवाई और सबूत पेश करने का मौका दिया जाए। उसके बाद निर्देश के दूसरे भाग में यह शामिल है कि दोनों पक्षों / वादियों की सहमति से अलग-अलग विकास और बुनियादी ढांचे में बदलाव के लिए आवश्यक समझौते के अभाव में निर्णय लिया जा सकता है।

केस शीर्षक: मेसर्स. गोल्ड ब्रिक्स इंफ्रास्ट्रक्चर प्रा. लिमिटेड बनाम अतीत अग्रवाल और अन्य जुड़े मामले

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