किराया अधिनियम के प्रावधानों का सरफेसी अधिनियम के प्रावधानों पर प्रभाव नहीं पड़ेगा: कर्नाटक हाईकोर्ट

कर्नाटक हाईकोर्ट ने कहा कि वित्तीय संपत्तियों के प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और सुरक्षा ब्याज अधिनियम (SARFAESI) के प्रवर्तन के तहत एक सुरक्षित लेनदार के पास सुरक्षित संपत्तियों पर प्राथमिकता और पहला प्रभार है। इसके अलावा, किराया अधिनियम के प्रावधान सरफेसी के प्रावधानों को ओवरराइड नहीं करेंगे।

मुख्य न्यायाधीश रितु राज अवस्थी और न्यायमूर्ति सचिन शंकर मगदुम की खंडपीठ ने कहा,

"एक सुरक्षित लेनदार जिसके पक्ष में सुरक्षा हित बनाया गया है, अन्य सभी शुल्कों पर बिक्री और भुगतान में प्राथमिकता है।"

अपीलकर्ता अब्दुल खादर एक संपत्ति के पट्टेदार हैं। इस संपत्ति को खादर ने बैंक ऑफ महाराष्ट्र के पास गिरवी रखा गया था। इस मामले में खादर ने एकल न्यायाधीश पीठ के 5 दिसंबर, 2019 के आदेश को चुनौती दी। इस आदेश के द्वारा उसने याचिकाकर्ता को उपयुक्त न्यायाधिकरण के समक्ष सरफेसी अधिनियम धारा 17 के तहत वैकल्पिक उपाय का लाभ उठाने की स्वतंत्रता सुरक्षित रखी थी।

अपीलकर्ता ने सरफेसी अधिनियम की धारा 14 के उप-खंड (3) पर भरोसा करते हुए न्यायालय को प्रस्तुत किया कि उसके पास अपील का कोई उपाय नहीं है। इसलिए, उसने रिट क्षेत्राधिकार का सही उपयोग किया और इस पहलू पर एकल न्यायाधीश द्वारा विचार नहीं किया जाता है।

इसके अलावा, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 65-ए पर भरोसा करते हुए यह तर्क दिया गया कि जहां एक सुरक्षित संपत्ति एक वैध पट्टे के तहत पट्टेदार के कब्जे में है, मुख्य मेट्रोपॉलिटन मजिस्ट्रेट या जिला मजिस्ट्रेट के पास सरफेसी अधिनियम की धारा 14 के तहत प्रावधानों को लागू करने की कोई शक्ति नहीं है।

यह भी कहा गया कि जहां एक सुरक्षित संपत्ति एक पट्टेदार/किरायेदार या उधारकर्ता के कब्जे में है, किरायेदार किराया नियंत्रण अधिनियम के प्रावधानों के आलोक में अन्यायपूर्ण बेदखली के खिलाफ सुरक्षा का हकदार है।

न्यायालय के निष्कर्ष:

सबसे पहले अदालत ने इस मुद्दे पर फैसला किया कि क्या मूल उधारकर्ता के अलावा किसी पीड़ित व्यक्ति के पास जिला मजिस्ट्रेट द्वारा सरफेसी अधिनियम की धारा 14 के तहत पारित आदेश के खिलाफ कोई उपाय है।

कोर्ट ने सरफेसी अधिनियम की धारा 17(4ए) का उल्लेख किया और कहा,

"उपरोक्त उप-धारा (4ए) में कोई संदेह नहीं कि अपीलकर्ता जो इस आधार पर लीजहोल्ड अधिकारों का दावा कर रहा है कि वह उस परिसर का किरायेदार है जो सरफेसी अधिनियम के तहत वसूली कार्यवाही का विषय है, सरफेसी अधिनियम की धारा 17 की उप-धारा (4ए) के तहत एक प्रभावशाली उपाय है।"

इसमें कहा गया,

"डीआरटी अधिनियम और सरफेसी अधिनियम न केवल बैंकों और वित्तीय संस्थानों की बकाया राशि की त्वरित वसूली के लिए विशेष मशीनरी के निर्माण की सुविधा प्रदान करता है, बल्कि उन लोगों के लिए भी पर्याप्त उपाय प्रदान करता है जिनके पास या तो किरायेदार के रूप में या इसके तहत सुरक्षित संपत्ति है।"

इसके बाद अदालत ने दूसरे मुद्दे पर फैसला किया कि क्या किराया अधिनियम के प्रावधानों का सरफेसी अधिनियम पर अधिभावी प्रभाव पड़ता है।

यह सरफेसी अधिनियम की धारा 26-ई पर निर्भर करता है। यह इस प्रकार है: 'सुरक्षित लेनदारों को प्राथमिकता- किसी भी अन्य कानून में कुछ समय के लिए लागू होने के बावजूद, सुरक्षा ब्याज के पंजीकरण के बाद किसी भी सुरक्षित लेनदार के कारण ऋण अन्य सभी ऋणों और केंद्र सरकार या राज्य सरकार या स्थानीय प्राधिकरण को देय सभी राजस्व, कर, उपकर और अन्य दरों पर प्राथमिकता से भुगतान किया जाएगा।'

इसके बाद अदालत ने कहा,

"प्रावधान के तहत गैर-बाध्य खंड संसद के इरादे को स्पष्ट करता है कि केंद्रीय अधिनियम के तहत बनाए गए वैधानिक आरोपों के खिलाफ भी सुरक्षित लेनदार को भुगतान में प्राथमिकता का अधिकार होगा और ऋण लाने के लिए ऋण जारी करने की प्राथमिकता होगी। धारा 26-ई में इस्तेमाल किया गया गैर-अवरोधक खंड एक उपकरण है जिसके द्वारा विधायिका कानून के अन्य सभी प्रावधानों पर उस प्रावधान को पूर्ण प्रभुत्व देती है।"

अदालत ने यह भी देखा कि 03.11.2017 को समान बंधक विलेख निष्पादित करके मकान मालिक द्वारा स्वामित्व विलेख जमा करने के बाद पट्टा समझौते को निष्पादित किया गया था।

इसमें कहा गया,

"इसलिए, हम पट्टा समझौते के तहत यह समझने में असमर्थ हैं कि अपीलकर्ता संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 65-ए के तहत कैसे दावा कर सकता है। भले ही अपीलकर्ता के पास धारा 65 के तहत ऐसा कोई अधिकार था- संपत्ति के हस्तांतरण अधिनियम और सरफेसी अधिनियम की धारा 26-ई के संदर्भ में सुरक्षित लेनदार के पास सुरक्षित संपत्ति पर प्राथमिकता और पहला प्रभार होता है और यह सुरक्षित संपत्तियों के खिलाफ आगे बढ़ने के लिए बैंक के अधिकार क्षेत्र में है।"

तद्नुसार अदालत ने अपील को यह कहते हुए खारिज कर दिया कि यह योग्यता से रहित है।

केस शीर्षक: अब्दुल खादर बनाम सदाथ अली सिद्दीकी

केस नंबर: 2021 की रिट अपील संख्या 1102

आदेश की तिथि: 30 नवंबर, 2021

उपस्थिति: अपीलकर्ता के लिए अधिवक्ता अमरेश ए. अंगदी।

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