बंधक सिक्योरिटी अधिग्रहण: कर्नाटक हाईकोर्ट ने अधिकारों का निर्णय होने तक तक मुआवजा जमा करने का आदेश दिया

कर्नाटक हाईकोर्ट ने कहा कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 73 के अनुसार, रेहनदार (सुरक्षित लेनदार/बैंक) को मुआवजे की राशि पर अधिकार प्राप्त होता है, जब उसके पास गिरवी रखी गई संपत्ति राज्य सरकार द्वारा अधिग्रहित की जाती है।

जस्टिस कृष्ण एस दीक्षित की एकल न्यायाधीश पीठ ने मैसर्स डीसीबी बैंक लिमिटेड द्वारा दायर याचिका की अनुमति दी और विशेष भूमि अधिग्रहण अधिकारी (एसएलएओ) को निर्देश दिया कि वह याचिकाकर्ता याचिकाकर्ता को सूचना के साथ सभी आवश्यक कागजात लेकर बैंक के दावे को तत्काल प्रथम अतिरिक्त जिला न्यायाधीश, चित्रदुर्ग की अदालत में भेज दें।

न्यायालय सभी हितधारकों को नोटिस देने के बाद एक वर्ष की बाहरी परिसीमा के भीतर याचिकाकर्ता-बैंक के दावे का निर्णय करेगा।

पीठ ने कहा,

"जहां गिरवी रखी गई संपत्ति का अधिग्रहण किया गया, वहां संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम अधिनियम की धारा 73 के संशोधित प्रावधान लागू हो जाते हैं।"

इसमें कहा गया,

"यह क्लोज "प्रतिस्थापित सिक्योरिटी के सिद्धांत" (Doctrine Of Substituted Security) के निगमन आवेदन का उदाहरण है, अर्थात रेहनदार अपनी सिक्योरिटी के उद्देश्य के लिए केवल गिरवी रखी गई संपत्ति के बदले में इसके लिए प्रतिस्थापित किसी भी चीज़ का हकदार है। यदि कानून की प्रक्रिया द्वारा या कानून द्वारा स्वीकृत बाध्यकारी स्थिति द्वारा लोन की चुकौती के लिए लेनदार को दी गई सिक्योरिटी को संपत्ति के अलावा किसी अन्य चीज़ में बदल दिया जाता है, रेहनदार को प्रतिस्थापित सिक्योरिटी पर अधिकार प्राप्त होता है, अर्थात् परिवर्तित मुआवजा है।

एसएलएओ को दिए गए उसके अभ्यावेदन पर विचार नहीं किए जाने के बाद बैंक ने अदालत का दरवाजा खटखटाया।

याचिकाकर्ता ने तर्क दिया,

"संपत्ति अधिनियम, 1882 के हस्तांतरण के प्रावधानों द्वारा मान्यता प्राप्त हस्तांतरण के पांच पारंपरिक तरीकों में से बंधक है। इसलिए उनके मुवक्किल का विषय संपत्ति में निहित स्वार्थ है, जो उधारकर्ता के लोन अकाउंट में इसका विनियोग मुआवजे के भुगतान का हकदार बनाता है। वह भूमि अधिग्रहण, पुनर्वास और पुनर्स्थापन अधिनियम, 2013 में उचित मुआवजे और पारदर्शिता के अधिकार की धारा 64 और 73 के संदर्भ में अपने मुवक्किल के प्रतिनिधित्व पर विचार नहीं करने पर दूसरे प्रतिवादी के खिलाफ नाराज़गी व्यक्त करती है।

अधिकारियों ने याचिका का विरोध करते हुए कहा कि याचिकाकर्ता अपनी शिकायत के निवारण के लिए सिविल कोर्ट का दरवाजा खटखटा सकता है, क्योंकि विवादित तथ्य मैट्रिक्स मामले के कागजात से निकलता है, रिट उपाय ज्यादा उपयुक्त नहीं है।

रिकॉर्ड के माध्यम से जाने पर पीठ ने कहा,

"याचिकाकर्ता के लिए वकील अधिनियम, 2013 की धारा 64 के प्रावधानों पर भारी बैंकिंग में न्यायोचित से अधिक है कि उसके मुवक्किल ने रुचि रखने वाले व्यक्ति ने प्रतिनिधित्व भेजा है, जिसके संदर्भ में एसएलएओ को न्यायनिर्णय के लिए विवाद को न्यायिक अदालत में भेजने के लिए होना चाहिए, क्योंकि बंधक को गिरवी रखी गई संपत्ति के बदले मुआवजे में स्थानांतरित कर दिया गया।

इसके अलावा इसने कहा,

"यह कहने की आवश्यकता नहीं है कि यह प्रावधान पूर्ववर्ती भूमि अधिग्रहण अधिनियम, 1894 की धारा 30 के अनुरूप है।"

यह देखते हुए कि उपयुक्त सरकार होने के नाते राज्य सरकार ने प्रत्येक जिले के प्रथम अतिरिक्त जिला न्यायाधीश को अन्य बातों के साथ-साथ इस प्रकार के विवादों के अधिनिर्णयन के लिए "प्राधिकरण" के रूप में नामित किया है, एसएलएओ को इस मामले को निर्णय के लिए उक्त न्यायाधीश को संदर्भित करना चाहिए।

खंडपीठ ने कहा,

"ऐसा नहीं किया गया। इसके प्रवर्तन के लिए उपयुक्त रिट मांगने के लिए याचिकाकर्ता को न्यायोचित अधिकार प्राप्त है। इस तरह के मामलों में रेहनदार को सामान्य सिविल कोर्ट में ले जाना केवल रिट कोर्ट के समान होगा, जो इस तरह के सादे मामलों में न्याय करने की अपनी जिम्मेदारी से भागता है।

याचिका स्वीकार करते हुए पीठ ने स्पष्ट किया,

"संदर्भ तय होने तक मुआवजे की राशि को कुछ राष्ट्रीयकृत बैंक की ब्याज अर्जन योजना में एक वर्ष की अल्पावधि जमा के रूप में रखा जाएगा और मुआवजा इसके परिणाम का पालन करेगा।"

केस टाइटल: मैसर्स डीसीबी बैंक लिमिटेड और सहायक आयुक्त

केस नंबर: रिट याचिका नंबर 18206/2022

साइटेशन: लाइव लॉ (कर) 111/2023

आदेश की तिथि: 16-03-2023

उपस्थिति: याचिकाकर्ता के लिए एडवोकेट श्रीदेवी के बी एडवोकेट पाटिल जे एम, R1 और R2 के लिए आगा आर श्रीनिवास गौड़ा।

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