सरफेसी नीलामी को केवल इसलिए नहीं रोका जा सकता, क्योंकि बिक्री अनुबंध धारक ने बकाया भुगतान करने की पेशकश की, जब उधारकर्ता ने धारा 13(8) का उपयोग नहीं किया: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने माना है कि संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत एक रिट याचिका बैंक द्वारा वित्तीय संपत्तियों के प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और सुरक्षा हित अधिनियम, 2002 (SARFAESI Act, सरफेसी अधिनियम) की धारा 13(4) के तहत की गई कार्रवाई के खिलाफ सुनवाई योग्य नहीं है, चूंकि सरफेसी अधिनियम की धारा 17 के तहत एक वैकल्पिक वैधानिक उपाय मौजूद है।

जस्टिस एमआर शाह और जस्टिस सीटी रविकुमार ने जी विक्रम कुमार बनाम स्टेट बैंक ऑफ हैदराबाद व अन्य में दायर एक अपील पर फैसला सुनाते हुए आगे कहा कि यह बहस का विषय है कि क्या सरफेसी अधिनियम की धारा 13(8) बिक्री धारक के लिए एक समझौते पर लागू होगी, जो कर्जदार की संपत्ति खरीदना चाहता है। चूंकि वर्तमान मामले में उधारकर्ता सरफेसी अधिनियम की धारा 13(8) को लागू करने और बैंक को पूरी बकाया राशि जमा करने में विफल रहा, इसलिए हाईकोर्ट ने रिट याचिका की अनुमति देने में गलती की, सिर्फ इसलिए कि बिक्री धारक बकाया राशि का भुगतान करने को तैयार था।

तथ्य

एक रियल एस्टेट बिल्डर (उधारकर्ता/प्रतिवादी संख्या 3) ने एक बहुमंजिला आवास परियोजना के विकास के लिए बैंक (प्रतिवादी संख्या 2) से ऋण सुविधा प्राप्त की थी। जब उधारकर्ता ऋण चुकाने में विफल रहा, तो बैंक ने वित्तीय संपत्तियों के प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और सुरक्षा ब्याज अधिनियम, 2002 (सरफेसी अधिनियम) की धारा 13 के तहत वसूली की कार्यवाही शुरू की।

सरफेसी अधिनियम की धारा 13(4) के तहत, बैंक द्वारा उधारकर्ता की संपत्तियों (जिसमें फ्लैट शामिल हैं) को कुर्क किया गया था। ऋण लेने वाले ने ऋण वसूली न्यायाधिकरण (डीआरटी) के समक्ष ऐसी कार्रवाई को चुनौती दी। डीआरटी ने उधारकर्ता को कुछ फ्लैटों के इच्छुक खरीदारों की सूची दर्ज करने की स्वतंत्रता दी ताकि बकाया चुकाया जा सके।

फ्लैट नंबर 6401 की बिक्री के लिए बैंक और कर्जदार ने एक समझौता ज्ञापन (एमओयू) किया और यह सहमति हुई कि बिक्री के लिए एक समझौते को कर्जदार द्वारा निकासी की मांग के बाद निष्पादित किया जाएगा।

हालांकि, ऋण लेने वाले ने बैंक या डीआरटी की सहमति के बिना प्रतिवादी नंबर एक (तृतीय पक्ष) के साथ बेचने के लिए एक समझौते को निष्पादित किया। बाद में बैंक ने 28.07.2016 को नीलामी नोटिस जारी कर फ्लैट नंबर 6401 को उसी में शामिल कर लिया।

कर्जदार ने डीआरटी द्वारा नीलामी पर रोक लगाने के लिए एक आवेदन दायर किया था और उसे खारिज कर दिया गया था। डीआरटी ने लेनदेन को शून्य घोषित कर दिया।

जब फ्लैट नंबर 6401 को नीलामी के लिए रखा गया, श्री जी विक्रम कुमार (अपीलकर्ता) सफल बोलीदाता के रूप में उभरे और उन्होंने बोली राशि का 25% जमा किया, जिसके बाद, प्रतिवादी नंबर एक ने फ्लैट नंबर 6401 के संबंध में नीलामी नोटिस को रद्द करने की मांग करते हुए हाईकोर्ट के समक्ष एक रिट याचिका दायर की। रिट याचिका में यह खुलासा नहीं किया गया कि नीलामी पहले ही हो चुकी है।

इसलिए, हाईकोर्ट ने प्रतिवादी संख्या एक को राशि जमा करने का निर्देश देते हुए फ्लैट संख्या 6401 के रूप में नीलामी पर सशर्त रोक लगा दी और उसका अनुपालन किया गया। बैंक और अपीलकर्ता ने हाईकोर्ट के समक्ष प्रस्तुत किया कि सरफेसी अधिनियम की धारा 17 के तहत एक समान रूप से प्रभावी उपाय मौजूद है और बेचने के समझौते को डीआरटी द्वारा शून्य घोषित कर दिया गया है।

हाईकोर्ट ने सरफेसी अधिनियम की धारा 13 (8) पर भरोसा करते हुए रिट याचिका की अनुमति दी, जो प्रदान करता है कि सुरक्षित लेनदार सुरक्षित संपत्ति की बिक्री के साथ आगे नहीं बढ़ेगा यदि उधारकर्ता सुरक्षित लेनदार की बकाया राशि को संपत्ति की बिक्री के लिए निर्धारित समय से पहले जमा करता है।

धारा 13(8) पर भरोसा इस आधार पर किया गया था कि प्रतिवादी नंबर एक फ्लैट नंबर 6401 का बिक्री धारक है और पूरी बिक्री का भुगतान करने के लिए तैयार है, उक्त फ्लैट की नीलामी आगे नहीं बढ़ाई जा सकती थी।

अपीलार्थी ने हाईकोर्ट के आदेश के खिलाफ सुप्रीम कोर्ट में अपील दायर की।

सुप्रीम कोर्ट का फैसला

खंडपीठ ने पाया कि 28.07.2016 को ई-नीलामी नोटिस बैंक द्वारा सरफेसी अधिनियम की धारा 13(4) के मद्देनजर जारी किया गया था।

प्रतिवादी संख्या एक ने 31.08.2016 को ई-नीलामी समाप्त होने के बाद रिट याचिका दायर की और अपीलकर्ता सफल बोलीदाता होने के नाते उसी दिन बोली राशि का 25% जमा कर दिया था।

"सरफेसी अधिनियम की धारा 13(4) के तहत बैंक द्वारा की गई कार्रवाई के खिलाफ अनुच्छेद 226 के तहत रिट याचिका सुनवाई योग्य नहीं है, क्योंकि सरफेसी अधिनियम की धारा 17 के तहत वैकल्पिक वैधानिक उपाय मौजूद है"

इस मुद्दे पर कि क्या सरफेसी अधिनियम की धारा 17 के तहत एक वैकल्पिक उपाय होने के बावजूद संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत रिट याचिका सुनवाई योग्य थी, खंडपीठ ने कहा,

यह ध्यान देने की आवश्यकता है कि सरफेसी अधिनियम की धारा 13(4) के तहत बैंक द्वारा उठाए गए किसी भी कदम के खिलाफ पीड़ित पक्ष के पास डीआरटी से संपर्क करने के लिए सरफेसी अधिनियम की धारा 17 के तहत तहत एक उपाय है।

इसलिए सरफेसी अधिनियम की धारा 17 के तहत कार्यवाही/अपील के माध्यम से उपलब्ध वैकल्पिक वैधानिक उपाय की उपलब्धता को देखते हुए, हाईकोर्ट को संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत रिट याचिका पर विचार नहीं करना चाहिए था, जिसमें ई-नीलामी नोटिस को चुनौती दी गई थी। इसलिए, हाईकोर्ट ने सरफेसी अधिनियम की धारा 13(4) के तहत शक्ति का प्रयोग करते हुए बैंक द्वारा जारी नीलामी नोटिस को चुनौती देने वाली संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत रिट याचिका पर विचार करने में बहुत गंभीर त्रुटि की है।"

इस बात पर बहस हो सकती है कि क्या सरफेसी अधिनियम की धारा 13(8) बिक्री धारक या अकेले कर्जदार के समझौते पर लागू होगी

इसके अलावा, खंडपीठ ने कहा कि यह बहस का विषय है कि क्या सरफेसी अधिनियम की धारा 13(8) बिक्री धारक के लिए एक समझौते पर लागू होगी या केवल उस उधारकर्ता पर लागू होगी जो पूरे ऋण का भुगतान करने को तैयार है। चूंकि कर्जदार ने पूरी बकाया राशि चुकाने के लिए धारा 13(8) का इस्तेमाल नहीं किया, इसलिए हाईकोर्ट ने याचिका को मंजूर कर गलती की।

खंडपीठ ने हाईकोर्ट द्वारा पारित आदेश को रद्द करते हुए शेष बोली राशि जमा करने के बाद फ्लैट संख्या 6401 के संबंध में अपीलकर्ता को बिक्री प्रमाण पत्र जारी करने का निर्देश दिया है।

केस टाइटल: जी विक्रम कुमार बनाम स्टेट बैंक ऑफ हैदराबाद व अन्य।

साइटेशन: 2023 लाइवलॉ (एससी) 394

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