सही तरीके से हुई नीलामी को बाद में ज़्यादा बोली पाने के लिए रद्द नहीं किया जा सकता: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में कहा कि एक बार जब किसी व्यक्ति को प्लॉट की नीलामी में सबसे ज़्यादा बोली लगाने वाला घोषित कर दिया जाता है तो यह पार्टियों के बीच भविष्य के अधिकारों और जिम्मेदारियों को पक्का कर देता है।

इसके बाद बोली लगाने वाली अथॉरिटी की यह ड्यूटी है कि वह अलॉटमेंट लेटर जारी करे और बाद की नीलामी में ज़्यादा बोली मिलने की उम्मीद कानून के अनुसार हुई नीलामी रद्द करने का कारण नहीं हो सकती, क्योंकि यह गैर-ज़रूरी बातों के आधार पर नीलामी को रद्द करने जैसा होगा। इसलिए मनमाना, सनकी और तर्कहीन होगा।

कहा गया,

"हमारी राय में राज्य की किसी संस्था या एजेंसी द्वारा नीलामी को इस तरह मनमाने ढंग से रद्द करने पर कोर्ट की कोई मंज़ूरी नहीं हो सकती, जब तक कि कोई धोखाधड़ी, मिलीभगत, छिपाव आदि न हो। सिर्फ इसलिए कि 123 से 132 वर्ग मीटर के छोटे प्लॉट 3150 वर्ग मीटर के बड़े प्लॉट की तुलना में ज़्यादा कीमत पर नीलाम और बेचे गए, यह उस प्लॉट की नीलामी को रद्द करने का आधार नहीं हो सकता था।"

जस्टिस बीवी नागरत्ना और जस्टिस आर महादेवन की बेंच ने तर्क दिया कि छोटे प्लॉट की मांग ज़्यादा थी, इसीलिए उन्हें उस प्लॉट की तुलना में प्रति वर्ग मीटर ज़्यादा कीमत पर बेचा गया।

कोर्ट एक ऐसे मामले की सुनवाई कर रहा था, जिसमें गाजियाबाद डेवलपमेंट अथॉरिटी (GDA) ने गाजियाबाद की मधुबन बापूधाम योजना के तहत 3,150 वर्ग मीटर के एक इंडस्ट्रियल प्लॉट सहित कई प्लॉट की नीलामी का विज्ञापन दिया था। नीलामी दो-बोली प्रणाली - एक टेक्निकल बोली और एक फाइनेंशियल बोली - के माध्यम से आयोजित की गई।

अपीलकर्ता की टेक्निकल बोली स्वीकार कर ली गई और फाइनेंशियल बोली के लिए एक खुली नीलामी आयोजित की गई, जिसमें छोटे और बड़े प्लॉट सहित सभी प्लॉट के लिए रिज़र्व कीमत 25,600 रुपये तय की गई। अपीलकर्ता ने 29,500 रुपये की सबसे ज़्यादा बोली लगाई और उसे सबसे ज़्यादा बोली लगाने वाला घोषित किया गया, लेकिन फिर उसे अलॉटमेंट लेटर जारी नहीं किया गया।

अधिकारियों को रिप्रेजेंटेशन देने और सूचना का अधिकार (RTI) दायर करने के बाद उसे बताया गया कि बिना किसी नोटिस के फाइनेंशियल बोली रद्द कर दी गई। उसके द्वारा जमा की गई बयाना राशि वापस करने से इनकार कर दिया गया। उसे बताया गया कि एक नई नीलामी आयोजित की जाएगी। ऐसा इसलिए था, क्योंकि इसी तरह के दूसरे छोटे प्लॉट के लिए मिली कीमत की तुलना करने पर पता चला कि मिली कीमतें काफी ज़्यादा थीं।

अपीलकर्ता ने GDA से अलॉटमेंट लेटर जारी करने की मांग करते हुए इलाहाबाद हाईकोर्ट का रुख किया, जिसे हाईकोर्ट ने यह कहते हुए खारिज कर दिया कि वह अपने पक्ष में सेल डीड को लागू करने पर ज़ोर देने के लिए एक पक्का अधिकार का दावा नहीं कर सकता।

फिर से उसने हाईकोर्ट का रुख किया और मांग की कि GDA द्वारा जारी किया गया वह लेटर जिसमें उसे उसकी फाइनेंशियल बिड स्वीकार न होने के बारे में बताया गया, उसे रद्द कर दिया जाए। हाईकोर्ट ने इस पर विचार करने से इनकार कर दिया, क्योंकि पिछले आदेश को चुनौती नहीं दी गई और वह फाइनल हो गया। इन दोनों आदेशों को उसने सुप्रीम कोर्ट में दो स्पेशल लीव पिटीशन के ज़रिए चुनौती दी।

सुप्रीम कोर्ट ने क्या कहा?

शुरुआत में बेंच ने कहा कि छोटे प्लॉट के लिए एक जैसी रिज़र्व कीमत तय की गई। इस बड़े प्लॉट के लिए बड़े प्लॉट की कम मांग के कारण। छोटे प्लॉट की बिडिंग की तुलना बड़े प्लॉट की बिडिंग से नहीं की जा सकती, जिसमें अपीलकर्ता सहित केवल दो लोगों ने अपनी बिड पेश की थी।

"सिर्फ इसलिए कि छोटे प्लॉट के संबंध में पार्टियों द्वारा लगाई गई बिक्री कीमत या फाइनेंशियल बिड प्रति वर्ग मीटर ज़्यादा थी, यह इस 3150 वर्ग मीटर के प्लॉट के संबंध में बहुत ज़्यादा कीमत या समान कीमत की उम्मीद करने का कारण नहीं हो सकता। आखिरकार, ऊपर दी गई टेबल से यह साफ है कि छोटे प्लॉट का साइज़ केवल 123.83 वर्ग मीटर से 132.20 वर्ग मीटर के बीच था, जबकि इस मामले में प्लॉट 3150 वर्ग मीटर का एक बड़ा एरिया है।

इस प्लॉट की तुलना उसी दिन नीलाम किए गए छोटे प्लॉट से नहीं की जा सकती। इस प्लॉट के संबंध में केवल दो पार्टियों ने अपनी बिड लगाई। यहां अपीलकर्ता सबसे ज़्यादा बिड लगाने वाला था। यह तथ्य यह भी दिखाता है कि उस साइज़ के प्लॉट के लिए कोई बिडर नहीं थे, क्योंकि छोटे प्लॉट की मांग के विपरीत इसकी कोई मांग नहीं थी।"

कोर्ट ने आगे कहा कि एक बार जब अपीलकर्ता को सबसे ऊंची बोली लगाने वाला घोषित कर दिया गया तो उसके भविष्य के अधिकार और पार्टियों की ज़िम्मेदारियां तय हो गईं और उसे अलॉटमेंट लेटर पाने का अधिकार था।

"इसके अलावा, अपीलकर्ता द्वारा बोली लगाई गई 29,500/- रुपये प्रति वर्ग मीटर की राशि रिज़र्व प्राइस 25,600/- रुपये प्रति वर्ग मीटर से ज़्यादा थी। स्वाभाविक रूप से अपीलकर्ता को सबसे ऊंची बोली लगाने वाला घोषित किया गया। यह वास्तव में पार्टियों के भविष्य के अधिकारों और ज़िम्मेदारियों का तय होना है। अपीलकर्ता को अलॉटमेंट लेटर पाने का अधिकार था और GDA - प्रतिवादी नंबर 2 का कर्तव्य था कि वह इसे जारी करे, खासकर धोखाधड़ी, मिलीभगत या किसी अन्य कारण की अनुपस्थिति में जिससे नीलामी रद्द हो सकती थी।

इसके बाद GDA - प्रतिवादी नंबर 2 छोटे प्लॉट की बिक्री कीमत की तुलना अपीलकर्ता द्वारा लगाई गई वित्तीय बोली से नहीं कर सकता था ताकि नीलामी को ही रद्द किया जा सके। यह एक अप्रासंगिक विचार पर किया गया। इसलिए यह मनमाना, सनकी और अतार्किक था।"

कोर्ट ने माना कि एक बार जब अपीलकर्ता को सबसे ऊंची बोली लगाने वाला घोषित कर दिया गया तो उसे अलॉटमेंट लेटर मिलने की वैध उम्मीद थी। उसने कहा कि नीलामी प्रक्रिया की एक पवित्रता होती है और इसे केवल एक वैध कारण से ही खारिज किया जा सकता है।

"नीलामी प्रक्रिया की एक पवित्रता होती है और केवल वैध कारणों से ही नीलामी में सबसे ऊंची बोली खारिज की जा सकती है, जो अन्यथा कानून के अनुसार आयोजित की जाती है। यदि कोई वैध बोली लगाई गई, जो रिज़र्व प्राइस से ज़्यादा है तो उसे स्वीकार न करने का कोई तर्क या कारण होना चाहिए। इसलिए सबसे ऊंची बोली को खारिज करने का निर्णय तर्क या कारण से जुड़ा होना चाहिए। केवल इसलिए कि नीलामी करने वाले प्राधिकरण को सबसे ऊंची बोली लगाने वाले द्वारा लगाई गई बोली से ज़्यादा बोली की उम्मीद थी, यह सबसे ऊंची बोली को खारिज करने का कारण नहीं हो सकता।"

नतीजतन, कोर्ट ने अपीलकर्ता की बोली रद्द करने का फैसला रद्द कर दिया और हाईकोर्ट के दोनों आदेशों को रद्द कर दिया। यह निर्देश दिया गया कि बयाना राशि के दोबारा जमा होने के 2 हफ़्ते के भीतर, GDA अलॉटमेंट का आदेश जारी करेगा।

Case Title: GOLDEN FOOD PRODUCTS INDIA v. STATE OF UTTAR PRADESH & OTHERS|Special Leave Petition (Civil) Nos.18095-18096 of 2024