किरायेदार मकान मालिक को यह नहीं बता सकता कि उसे बिज़नेस शुरू करने के लिए दूसरी प्रॉपर्टी चुननी चाहिए: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि कोई किरायेदार मकान मालिक को यह नहीं बता सकता कि कौन-सी जगह मकान मालिक की सही ज़रूरत के लिए सही मानी जानी चाहिए, और न ही किरायेदार इस बात पर ज़ोर दे सकता है कि मकान मालिक किरायेदार द्वारा बताई गई किसी दूसरी जगह से बिज़नेस शुरू करे।

मकान मालिक द्वारा दायर अपील को मंज़ूर करते हुए कोर्ट ने बॉम्बे हाईकोर्ट का आदेश रद्द कर दिया, जिसने ट्रायल कोर्ट और पहली अपीलीय कोर्ट के एक जैसे फ़ैसलों को पलट दिया था, जिसमें मुंबई के कामाठीपुरा में एक गैर-आवासीय जगह से किरायेदार को निकालने का आदेश दिया गया था।

मामले की पृष्ठभूमि

यह बेदखली का मुक़दमा मुंबई के नागपाड़ा, कामाठीपुरा में एक प्रॉपर्टी के ग्राउंड फ्लोर पर स्थित कमर्शियल जगह से जुड़ा था। मकान मालिक ने अपनी बहू के लिए बिज़नेस शुरू करने की सही ज़रूरत के आधार पर बेदखली की मांग की थी। ट्रायल कोर्ट और पहली अपीलीय कोर्ट दोनों ने मकान मालिक के मामले को स्वीकार किया और बेदखली का आदेश दिया।

हालांकि, बॉम्बे हाईकोर्ट ने रिविजनल अधिकार क्षेत्र का इस्तेमाल करते हुए दलीलों और सबूतों की विस्तृत जांच के बाद इन एक जैसे फ़ैसलों को पलट दिया। कहा कि मकान मालिक की ज़रूरत सही नहीं थी।

सुप्रीम कोर्ट का तर्क

हाईकोर्ट का फ़ैसला रद्द करते हुए जस्टिस जेके माहेश्वरी और जस्टिस विजय बिश्नोई की बेंच ने पाया कि रिविजनल कोर्ट ने अपने अधिकार क्षेत्र का उल्लंघन किया। बेंच ने कहा कि रिविजन में सबूतों का बहुत बारीकी से दोबारा मूल्यांकन करना सही नहीं है, खासकर जब दो अदालतों ने एक साथ मकान मालिक के पक्ष में फ़ैसले दिए हों।

सही ज़रूरत के मुद्दे पर कोर्ट ने कहा कि मकान मालिक ने खास तौर पर ग्राउंड फ्लोर की जगह मांगी, जो कमर्शियल है, अपनी बहू के बिज़नेस के लिए। बिल्डिंग की ऊपरी मंज़िलें रिहायशी हैं। इसलिए उन्हें सही विकल्प नहीं माना जा सकता।

किरायेदार ने तर्क दिया कि मकान मालिक के पास दूसरी जगह उपलब्ध थी और उसने मुक़दमे के दौरान एक कमरे के लिए कमर्शियल बिजली कनेक्शन भी ले लिया था। इस दलील को खारिज करते हुए कोर्ट ने कहा कि ऐसे कारक मकान मालिक की सही ज़रूरत को खत्म नहीं कर सकते।

कोर्ट ने दोहराया कि कोई किरायेदार वैकल्पिक जगह का सुझाव नहीं दे सकता और मकान मालिक को किरायेदार के हिसाब से जगह की उपयुक्तता स्वीकार करने के लिए मजबूर नहीं कर सकता। भूपिंदर सिंह बावा बनाम आशा देवी [(2016) 10 SCC 209] में अपने पहले के फैसले पर भरोसा करते हुए कोर्ट ने इस बात पर ज़ोर दिया कि यह मकान मालिक का अधिकार है कि वह तय करे कि वह या उसके परिवार के सदस्य कहाँ और कैसे बिज़नेस करेंगे।

कोर्ट ने कहा,

"प्रतिवादी, वादी-मकान मालिक को जगह की उपयुक्तता और उसमें बिज़नेस शुरू करने के बारे में निर्देश नहीं दे सकता।"

हाईकोर्ट ने पुनर्विचार क्षेत्राधिकार का उल्लंघन किया

सुप्रीम कोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि हाईकोर्ट का सबूतों की बारीकी से दोबारा जांच करने का तरीका पुनर्विचार कार्यवाही में "स्पष्ट रूप से क्षेत्राधिकार से बाहर" था। चूंकि ट्रायल कोर्ट और पहली अपीलीय कोर्ट के एक जैसे निष्कर्ष न तो गलत थे और न ही कानून के अधिकार के बिना थे, इसलिए हस्तक्षेप की कोई ज़रूरत नहीं थी।

तदनुसार, कोर्ट ने ट्रायल कोर्ट द्वारा पारित और पहली अपीलीय कोर्ट द्वारा पुष्टि की गई बेदखली आदेश बहाल कर दिया।

यह देखते हुए कि किरायेदार लगभग पांच दशकों से उस जगह पर रह रहा था, सुप्रीम कोर्ट ने संपत्ति खाली करने के लिए 30 जून, 2026 तक का समय दिया। यह विस्तार इस शर्त पर दिया गया कि एक महीने के भीतर बकाया किराया चुकाया जाए, मासिक किराया लगातार दिया जाए और बॉम्बे हाईकोर्ट के सामने एक सामान्य वचन पत्र दाखिल किया जाए।

कोर्ट ने साफ किया कि इन शर्तों में से किसी का भी उल्लंघन होने पर मकान मालिक तुरंत आदेश को लागू कर सकता है।

Case : Rajani Manohar Kuntha v Parshuram Chunilal Kanojiya