लिस पेंडेंस मॉर्गेज प्रॉपर्टी से जुड़े पैसे के मुकदमों पर लागू होता है, TP Act की धारा 52 के तहत एकतरफ़ा कार्यवाही भी शामिल: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने फैसला सुनाया कि ट्रांसफर ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882 की धारा 52 के तहत लिस पेंडेंस का सिद्धांत ऐसे पैसे की रिकवरी के मुकदमे पर भी लागू होता है, जहां कर्ज अचल संपत्ति पर मॉर्गेज द्वारा सुरक्षित होता है और ट्रांसफर पर रोक इस बात से कोई फर्क नहीं पड़ता कि कार्यवाही में बहस हुई है या एकतरफ़ा है।

जस्टिस जे.बी. पारदीवाला और जस्टिस आर महादेवन की बेंच ने फैसला सुनाया कि एक बार जब कोई बैंक मॉर्गेज द्वारा समर्थित बकाया की रिकवरी के लिए मुकदमा दायर करता है तो मॉर्गेज वाली प्रॉपर्टी धारा 52 के उद्देश्यों के लिए "सीधे और विशेष रूप से सवाल में" आ जाती है। मुकदमे के लंबित रहने के दौरान, या डिक्री के पूरी तरह से संतुष्ट होने तक ऐसी प्रॉपर्टी का कोई भी ट्रांसफर लिस पेंडेंस के सिद्धांत के तहत आएगा।

इस तर्क को खारिज करते हुए कि धारा 52 लागू नहीं होगा, क्योंकि मूल डिक्री केवल एक साधारण पैसे की डिक्री थी, कोर्ट ने साफ किया कि डिक्री की प्रकृति निर्णायक नहीं है। जो बात प्रासंगिक है वह यह है कि क्या शिकायत में यह बताया गया कि अचल संपत्ति कर्ज का जवाब देती है। जहां शिकायत में पैसे की रिकवरी के साथ-साथ यह प्रार्थना की जाती है कि डिफ़ॉल्ट होने पर मॉर्गेज वाली प्रॉपर्टी के खिलाफ कार्रवाई की जाए, कोर्ट ने कहा कि प्रॉपर्टी स्पष्ट रूप से मुद्दे में है।

भले ही मुकदमा पूरी तरह से अचल संपत्ति में उसी अधिकार से संबंधित न हो, अगर ऐसी अचल संपत्ति के संबंध में कोई अधिकार, टाइटल या हित सीधे और विशेष रूप से मुकदमे के विषय-वस्तु का हिस्सा बन रहा है, तो सेक्शन 52 और लिस पेंडेंस का सिद्धांत लागू होगा।

कोर्ट ने कहा,

एक बार जब डिक्री में ही मॉर्गेज के अस्तित्व को दर्ज किया गया और शिकायत में पैसे की रिकवरी के साथ-साथ मॉर्गेज प्रॉपर्टी की बिक्री के लिए एक संयुक्त प्रार्थना शामिल थी, तो इसका स्वाभाविक रूप से मतलब यह होगा कि यदि डिक्री की राशि का भुगतान नहीं किया गया तो राशि को मॉर्गेज वाली प्रॉपर्टी के खिलाफ कार्रवाई करके वसूल किया जाना था। दूसरे शब्दों में, मॉर्गेज ने बैंक के पक्ष में प्रॉपर्टी में एक हित बनाया और डिक्री ने यह भी माना कि डिफ़ॉल्ट होने पर प्रॉपर्टी कर्ज का जवाब देगी। इसलिए इसमें कोई संदेह नहीं है कि प्रतिवादी नंबर 1 और 2 क्रमशः निर्णय-देनदार (ओं) के पेंडेंटे लाइट ट्रांसफ़री है।

बेंच ने इस बात पर ज़ोर दिया कि धारा 52 में "कोई भी मुकदमा" और "कोई भी अधिकार" जैसे शब्दों का इस्तेमाल किया गया, जो इस सिद्धांत के दायरे को बढ़ाने के लिए विधायिका के इरादे को दिखाता है। 1929 के संशोधन के बाद यह सिद्धांत अब सिर्फ़ "विवादास्पद" कार्यवाही तक सीमित नहीं है। एकतरफ़ा कार्यवाही पर भी यह रोक लागू होती है, क्योंकि अगर उन्हें बाहर रखा जाता तो कोई पक्ष जानबूझकर कोर्ट से दूर रह सकता था, मुकदमे के दौरान प्रॉपर्टी बेच सकता था और फैसले को नाकाम कर सकता था।

धारा 52 मुकदमे के पक्षों पर विवादित प्रॉपर्टी को ट्रांसफर करने पर रोक लगाता है ताकि मुकदमे की विषय-वस्तु को सुरक्षित रखा जा सके और मुकदमे के दौरान प्रॉपर्टी बेचने से पक्षों के अधिकारों को खत्म होने से रोका जा सके। अगर इस सिद्धांत को एकतरफ़ा कार्यवाही पर लागू नहीं किया जाता तो कोई पक्ष जानबूझकर कोर्ट के सामने पेश होने से बचता, मुकदमे के दौरान प्रॉपर्टी ट्रांसफर कर देता। इस तरह उस मुकदमे में अधिकारों का फैसला बेकार हो जाता।

कोर्ट ने दोहराया कि किसी मुकदमे की "पेंडेंसी" शिकायत पेश करने की तारीख से शुरू होती है और तब तक जारी रहती है, जब तक डिक्री पूरी तरह से संतुष्ट नहीं हो जाती या लिमिटेशन के कारण लागू करने लायक नहीं रह जाती। इसलिए यह सिद्धांत न केवल ट्रायल के दौरान बल्कि एग्जीक्यूशन की कार्यवाही के दौरान भी लागू होता है।

कोर्ट ने आगे कहा कि मुकदमे के दौरान प्रॉपर्टी लेने वाला व्यक्ति नोटिस की परवाह किए बिना मुकदमे के नतीजे से बंधा होता है। लंबित कार्यवाही की जानकारी न होना, या यह तथ्य कि नो-एनकम्ब्रेंस सर्टिफिकेट प्राप्त किया गया, बचाव का आधार नहीं हो सकता। रिकवरी मुकदमे के लंबित रहने के दौरान गिरवी रखी गई प्रॉपर्टी खरीदने वाले को ट्रांसफर के समय गिरवी रखने वाले के पास मौजूद अधिकारों से ज़्यादा अधिकार नहीं मिलते हैं।

कोर्ट ने पहले के कई फैसलों का हवाला दिया, जिनमें शामिल हैं:

सेलर LLP बनाम सुमति प्रसाद बाफना (2024 SCC OnLine SC 3727), जिसमें धारा 52 की ज़रूरी बातों को संक्षेप में बताया गया। साथ ही यह दोहराया गया कि मुकदमे के दौरान ट्रांसफर लेने वाला व्यक्ति मुकदमे के नतीजे से बंधा होता है, "भले ही उसे मुकदमे की जानकारी न हो"।

महेश प्रसाद बनाम मुसम्मत मुंदर (1950 SCC OnLine All 16), जिसमें इलाहाबाद हाईकोर्ट ने माना कि अचल संपत्ति से भरण-पोषण का अधिकार "अचल संपत्ति का अधिकार" होता है, जिस पर लिज़ पेंडेंस लागू होता है और जानकारी न होना कोई मायने नहीं रखता।

सिद्दागंगैया बनाम थोपम्मा और नागुबाई अम्माल बनाम बी. शमा राव (AIR 1956 SC 593), यह फिर से पक्का करने के लिए कि लिज़ पेंडेंस मुकदमे की अर्जी दाखिल करने की तारीख से शुरू होता है, न कि फैसले की तारीख से।

कोर्ट ने संजय वर्मा बनाम मानिक रॉय (2006) 13 SCC 608 और उषा सिन्हा बनाम दीना राम (2008) 7 SCC 144 पर भी भरोसा किया ताकि यह दोहराया जा सके कि जानकारी की कमी या नो-एनकम्ब्रेंस सर्टिफिकेट मिलने से मुकदमे के दौरान ट्रांसफर लेने वाले को सुरक्षा नहीं मिलती।

बेंच ने उस मामले की सुनवाई की जो 1970 में दुली चंद द्वारा न्यू बैंक ऑफ इंडिया (अब प्रतिवादी नंबर 6) के पक्ष में ट्रैक्टर लोन के लिए किए गए गिरवी से शुरू हुआ था। डिफॉल्ट होने पर बैंक ने 1984 में एकतरफा फैसला हासिल किया। मुकदमे के दौरान और फैसले के बाद दो खरीदारों (प्रतिवादी 1 और 2) ने 1985 में एक फैसले के देनदार से गिरवी रखी ज़मीन के कुछ हिस्से खरीदे।

एग्जीक्यूशन की कार्यवाही में 1988 में पूरी गिरवी रखी संपत्ति की नीलामी की गई। अपीलकर्ता, जो एक फैसले के देनदार के बेटे हैं, उनको ₹35,000 की रकम के लिए सबसे ऊंची बोली लगाने वाला घोषित किया गया। बिक्री अगस्त 1988 में पक्की हो गई और कब्ज़ा जून 1989 में दे दिया गया।

इसके बाद जुलाई, 1989 में प्रतिवादियों ने एक अलग सिविल मुकदमा दायर किया, जिसमें यह घोषणा करने की मांग की गई कि उनके खरीदे गए हिस्से से संबंधित नीलामी बिक्री अमान्य थी और नीलामी प्रक्रिया में अनियमितताओं और धोखाधड़ी का आरोप लगाया। ट्रायल कोर्ट, अपीलेट कोर्ट और पंजाब एंड हरियाणा हाईकोर्ट ने उनके पक्ष में फैसला सुनाया, उन्हें मालिक घोषित किया और संयुक्त कब्ज़ा दिया, जिसके बाद प्रतिवादी-अपीलकर्ताओं ने सुप्रीम कोर्ट का रुख किया।

निचली अदालतों के एक जैसे फैसलों को रद्द करते हुए जस्टिस परदीवाला द्वारा लिखे गए फैसले में कहा गया कि प्रतिवादी नंबर 1 और 2 मुकदमे वाली प्रॉपर्टी से जुड़े लंबित मुकदमे के नतीजे से बंधे हुए थे। चूंकि अपीलकर्ताओं के पक्ष में नीलामी बिक्री की पुष्टि हो गई, इसलिए प्रतिवादी TPA Act की धारा 52 के अनुसार नीलामी बिक्री से बंधे हुए थे।

कोर्ट ने कहा,

“जब प्रतिवादी नंबर 1 और 2 ने क्रमशः मुकदमे वाली प्रॉपर्टी खरीदी तो यह एक ऐसी प्रॉपर्टी थी, जो लंबित कार्यवाही में “सीधे और विशेष रूप से सवाल में” थी। इसलिए 1882 के एक्ट की धारा 52 और लिस पेंडेंस के सिद्धांत के तहत पूरी तरह से कवर थी। प्रतिवादी नंबर 6-बैंक द्वारा दायर मुकदमे के लंबित रहने के दौरान गिरवी रखी गई प्रॉपर्टी खरीदकर, प्रतिवादी नंबर 1 और 2 को क्रमशः ऐसी कार्यवाही के नतीजे से बंधे होने के लिए सहमत माना जा सकता है। कार्यवाही की जानकारी न होने और क्रमशः नो एनकम्ब्रेंस सर्टिफिकेट प्राप्त करने के संबंध में उनके तर्कों को यह कहने के लिए कि वे नेक इरादे वाले खरीदार थे, स्वीकार नहीं किया जा सकता, क्योंकि लिस पेंडेंस का सिद्धांत मुकदमे के लंबित रहने के दौरान हस्तांतरण पर लागू होता है, भले ही हस्तांतरिती को लंबित कार्यवाही की सूचना थी या नहीं।”

कोर्ट ने अपने निष्कर्ष को इस प्रकार संक्षेप में बताया:

"1882 के एक्ट की धारा 52, जिसमें लिस पेंडेंस का सिद्धांत शामिल है, उन मुकदमों पर लागू होगा, जिनमें संबंधित प्रॉपर्टी पर कोई अधिकार सीधे और विशेष रूप से मुद्दे में हो। क्या प्रॉपर्टी में कोई अधिकार सीधे और विशेष रूप से मुकदमे में सवाल में था, यह हर मामले के तथ्यों और परिस्थितियों पर निर्भर करेगा। इस सिद्धांत को उन मुकदमों पर आँख बंद करके लागू नहीं किया जा सकता, जिनमें शिकायत में एक विशेष बयान होता है कि गिरवी रखी गई प्रॉपर्टी को कुर्क किया जाए और डिक्री के बदले बेचा जाए या प्रॉपर्टी पर चार्ज बनाया जाए। यदि ऐसा व्याख्या की जाती है तो कोई भी निर्णय-देनदार ऐसे मुकदमे के लंबित रहने के दौरान प्रॉपर्टी में अपना हित हस्तांतरित करके डिक्री को लागू करने में असमर्थ बना सकता है।"

अपील स्वीकार कर ली गई।

Cause Title: DANESH SINGH & ORS. VERSUS HAR PYARI (DEAD) THR. LRS. & ORS.