किरायेदारी के दौरान जालसाजी के आरोप पर भी किरायेदार मकानमालिक के स्वामित्व से इनकार नहीं कर सकता: दिल्ली हाईकोर्ट

दिल्ली हाईकोर्ट ने यह टिप्पणी की है कि किराएदारी की अवधि के दौरान किरायेदार मकानमालिक के स्वामित्व (टाइटल) से इनकार नहीं कर सकता, भले ही जालसाजी (forgery) के आरोप लगाए गए हों।

जस्टिस प्रतिभा एम. सिंह और जस्टिस शैल जैन की खंडपीठ ने कहा,

“एक बार जब किरायेदार को कब्जे में लिया गया हो, तो वह किराएदारी की अवधि के दौरान मकानमालिक के स्वामित्व से इनकार नहीं कर सकता। यहां तक कि जब जालसाजी के आरोप लगाए जाते हैं, तब भी विश्वसनीय साक्ष्य की अनुपस्थिति या अन्य कानूनी उत्तराधिकारियों द्वारा चुनौती न दिए जाने की स्थिति में मुकदमे योग्य विवाद (triable issue) नहीं बनता।”

अदालत ने कहा कि यह सिद्धांत वैधानिक प्राधिकरण और न्यायसंगत विचारों पर आधारित है ताकि किरायेदार किराएदारी का दुरुपयोग कर कब्जा लंबा खींचने या वैध बेदखली को विफल करने का प्रयास न करें।

खंडपीठ एक अपील पर विचार कर रही थी जो एक किरायेदार ने मकानमालिक द्वारा दायर दीवानी वाद में वाणिज्यिक न्यायालय के आदेश को चुनौती देते हुए दायर की थी। किरायेदार को मकानमालिक की मां ने व्यावसायिक प्रयोजन के लिए एक दुकान में रखा था।

मां के निधन के बाद मकानमालिक ने एक वसीयत (Will) के आधार पर दुकान का स्वामित्व अपने नाम बताया। किरायेदार ने कहा कि उसने जून 2011 तक किराया अदा किया था, लेकिन इसके बाद मकानमालिक की मां ने किराया स्वीकार करने से इनकार कर दिया। उसने दावा किया कि अगस्त 2013 तक लगभग ₹20,000 का बकाया चेक द्वारा भुगतान किया गया था, जो अनभुक्त (uncashed) लौटा दिया गया।

दूसरी ओर, मकानमालिक ने 2011 से किराया न चुकाने और दुकान पर अवैध कब्जे का आरोप लगाया।

विवादित निर्णय के तहत वाणिज्यिक न्यायालय के जिला न्यायाधीश ने सिविल प्रक्रिया संहिता (CPC) के आदेश 12 नियम 6 के तहत मकानमालिक का आवेदन स्वीकार करते हुए वाद को आंशिक रूप से डिक्री कर दिया और किरायेदार को निर्देश दिया कि वह दुकान का खाली और शांतिपूर्ण कब्जा मकानमालिक को सौंपे।

अपील खारिज करते हुए हाईकोर्ट ने किरायेदार का यह तर्क अस्वीकार कर दिया कि मकानमालिक का स्वामित्व कथित जाली वसीयत के कारण संदेह के घेरे में है। अदालत ने कहा कि यह सिद्ध सिद्धांत है कि किरायेदार, जब तक वह कब्जे में है, मकानमालिक के स्वामित्व को चुनौती नहीं दे सकता।

अदालत ने कहा,

“वसीयत के जाली होने का आरोप पूर्णतः अप्रमाणित है। किसी कानूनी उत्तराधिकारी या अन्य इच्छुक पक्ष ने किसी सक्षम अदालत में वसीयत को चुनौती नहीं दी है। वसीयत की निष्पादन या वैधता को चुनौती देने के लिए किसी ठोस या समकालीन साक्ष्य के अभाव में, वाणिज्यिक न्यायालय द्वारा इस दस्तावेज को प्रमाणिक साक्ष्य के रूप में मानना उचित था।”

अदालत ने आगे कहा कि वसीयत की जालसाजी का तर्क, जब तक उसके साथ कोई ठोस तथ्य या प्रतिद्वंद्वी स्वामित्व का दावा न हो, मुकदमे योग्य विवाद नहीं बनाता।

इसके अलावा, खंडपीठ ने कहा कि संपत्ति अंतरण अधिनियम (Transfer of Property Act) की धारा 106, जो लीज़ के कार्यकाल को नियंत्रित करती है जब कोई लिखित अनुबंध या स्थानीय प्रथा नहीं होती, उसे इस सिद्धांत के आलोक में पढ़ा जाना चाहिए कि मकानमालिक को किराएदारी समाप्त होने पर संपत्ति वापस पाने का अधिकार है।

अदालत ने कहा कि जब नोटिस अवधि समाप्त हो जाती है, तो मकानमालिक को संपत्ति का कब्जा पुनः लेने का अधिकार है, और किरायेदार मकानमालिक की अनुमति के बिना वैध अवधि से अधिक कब्जा नहीं बढ़ा सकता।

अदालत ने यह भी कहा,

“यह वैधानिक अधिकार विशेष रूप से उन मामलों में महत्वपूर्ण है, जहां किराएदारी किसी विशेष कानून, जैसे दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम (DRC Act), से शासित नहीं होती।”

अदालत ने जोड़ा,

“संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 106 की वैधानिक रूपरेखा यह स्पष्ट करती है कि यदि कोई विपरीत समझौता नहीं है, तो मकानमालिक का किराएदारी समाप्त करने का अधिकार केवल समाप्ति नोटिस की आवश्यकता तक सीमित है। एक बार ऐसा नोटिस जारी या माने जाने पर (जैसे वाद दायर होने से), किराएदारी समाप्त हो जाती है और किरायेदार की स्थिति अवैध कब्जाधारी की हो जाती है।”

वाणिज्यिक न्यायालय के निर्णय को बरकरार रखते हुए हाईकोर्ट ने किरायेदार की अपील को यह कहते हुए खारिज कर दिया कि यह निरर्थक है, खासकर जब किराएदारी का तथ्य स्वयं स्वीकार किया गया है।

अदालत ने किरायेदार को तीन महीने के भीतर संपत्ति का खाली और शांतिपूर्ण कब्जा मकानमालिक को सौंपने का निर्देश दिया।