'फ्लैट बुकिंग करने के अधिकार में बुकिंग रद्द करने का अधिकार भी शामिल, बिल्डर बुकिंग राशि जब्त नहीं कर सकते': महाराष्ट्र रेरा अपीलीय ट्रिब्यूनल

महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय ट्रिब्यूनल ने फ्लैट बुकिंग करने वालों को राहत देते हुए आदेश दिया कि फ्लैट बुकिंग करने के अधिकार में बुकिंग रद्द करने का अधिकार भी शामिल है। इसलिए एक बिल्डर बुकिंग रद्द करने वालों की बुकिंग राशि को जब्त नहीं कर सकता है।

ट्रिब्यूनल ने फ्लैट बुकिंग फॉर्म के खण्ड का अवलोकन किया कि फ्लैट खरीदने वालों को इस आधार पर व्यवस्था से हटने से रोक जाता है कि उससे बुकिंग रद्द करने पर फ्लैट के मूल्य का 10% जब्त किया जाएगा। यह अनुचित, भेदभावपूर्ण और एकतरफा है।

ट्रिब्यूनल ने कहा कि,

" प्रिंटेड फॉर्म में  बुकिंग करने वालों द्वारा फ्लैट बुकिंग का अनुरोध करने की ऐसी स्थिति का अस्तित्व रेरा (रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण) के उद्देश्य के खिलाफ है और यह पक्षकारों पर बाध्यकारी नहीं है।"

पैनल मेंबर सुमंत कोल्हे (न्यायिक) और मेंबर एसएस संधू ने पिरामल एस्टेट प्राइवेट लिमिटेड को कलवा युगल दिनेश और रंजना हुमने को 5,61,967 रुपये लौटाने का निर्देश दिया, जिन्होंने परिवार का आपातकालीन चिकित्सकीय इलाज कराने के लिए अपने ठाणे के फ्लैट की बुकिंग रद्द कर दी थी। अधिवक्ता सुनील केवलामणि ने बुकिंद करने वालों  की ओर से पेश हुए।

ट्रिब्यूनल ने कहा कि एक प्रोमोटर एक तरफा खंड का अनुचित लाभ नहीं उठा सकता है।

पैनल ने कहा कि,

"वर्तमान मामले में फ्लैट के लिए आवेदन करते समय बुकिंग करने वालों के पास याचिकाकर्ता द्वारा एक तरफा तैयार किए गए बुकिंग का अनुरोध के प्रिंटेड फॉर्म पर हस्ताक्षर करने के अलावा कोई विकल्प नहीं था।"

ट्रिब्यूनल ने कहा कि पक्षकारों ने बिक्री समझौते में प्रवेश नहीं किया था न ही एक पुष्टिकरण या आवंटन पत्र जारी किया गया था। यह नोट किया गया कि ज़ब्त करने की शर्त केवल खरीदार के लिए थी न कि प्रोमोटर के लिए।

ट्रिब्यूनल ने कहा कि,

"बुकिंग करने वालों ने एकमात्र दस्तावेज पर हस्ताक्षर किया गया जो कि बुकिंग का अनुरोध के रूप में प्रिंटेड फॉर्म है। इसलिए बुकिंग करने वालों की ओर से फ्लैट की बुकिंग के अनुरोध के समय प्रोमोटर ने बुकिंग करने वालों  के हस्ताक्षर प्राप्त किए। अनुरोध में 33 विभिन्न नियम और शर्तें शामिल हैं जिनका अनुपालन केवल बुकिंग करने वालों को करना है। "

ट्रिब्यूनल ने आगे कहा कि,

"खंड 17 के अनुसार बुकिंग करने वालों को फ्लैट की बुकिंग के अपने अनुरोध को वापस लेने का कोई अधिकार नहीं है। यह बिल्कुल अनुचित और गलत और एकतरफा स्थिति है जो बुकिंग करने वालों पर लगाया गया है। बुकिंग करने वालों को अनुरोध वापस लेने के अपने अधिकार का उपयोग करने से रोका नहीं जा सकता। फ्लैट बुकिंग करने के अधिकार में बुकिंग रद्द करने का अधिकार भी शामिल है।"

अनुचित और भेदभावपूर्ण लेनदेन को लागू नहीं किया जा सकता है

पैनल ने पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर बनाम गोविंदन राघवन के मामले में शीर्ष अदालत के फैसले पर भरोसा जताया। इसमें कहा गया कि अदालत अनुचित और भेदभावपूर्ण अनुबंध या अनुबंध के अनुचित और भेदभावपूर्ण खंड को लागू नहीं करेगी जहां अनुबंध करने वाले पक्षकारों की सौदेबाजी की शक्ति में समानता नहीं है और जहां एक आदमी के पास अनुबंध को स्वीकार करने या निर्धारित मानक पर हस्ताक्षर करने के अलावा कोई विकल्प नहीं है, यह अनुबंध या नियम या अनुबंध का खंड अनुचित, भेदभावपूर्ण और एकतरफा हो सकता है।

मामला

महाराष्ट्र रेरा (रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण) की जांच से असंतुष्ट बुकिंग करने वालों ने ट्रिब्यूनल का दरवाजा खटखटाया और प्रमोटर को दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित बुकिंग फॉर्म के अनुसार बुकिंग राशि वापस करने के लिए निर्देश देने की मांग की गई।

बहस

पीरामल के वकील एडवोकेट अबीर पटेल ने तर्क दिया कि  बुकिंग करने वालों के द्वारा  व्यक्तिगत आधार पर बुकिंग रद्द करने और बुकिंग राशि लौटाने का दावा  नहीं की जा सकती। उन्होंने कहा कि बुकिंग करने वालों ने रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (RERA) नियमों के तहत मॉडल समझौते के खंड 18 के आधार पर राहत का दावा किया है, लेकिन इसमें रेरा के प्रावधानों का कोई उल्लंघन नहीं किया गया है। उनके अनुसार रेरा की धारा 31 के तहत एक शिकायत सुनवाई योग्य नहीं है, जब तक कि नियमों का उल्लंघन न किया गया हो। उन्होंने तर्क दिया कि राशि ज़ब्त करना रेरा के नियमों के तहत मॉडल समझौते का हिस्सा है।

पैनल ने कहा कि बुकिंग करने वालों का मामला मॉडल समझौते के खंड 18 के तहत नहीं आएगा क्योंकि उन्होंने प्रारंभिक चरण में ही लेनदेन को रद्द कर दिया था। पैनल ने कहा कि विशेष रूप से पक्षकारों ने बिक्री समझौते पर अमल नहीं किया है। पैनल ने आगे कहा कि रेरा (रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण) का उद्देश्य उपभोक्ताओं की सुरक्षा सुनिश्चित करना है।

"वर्तमान मामले में बुकिंग राशि को लौटाने का दावा रेरा के किसी विशेष प्रावधान द्वारा शासित नहीं है, लेकिन इस बात को नजरअंदाज नहीं किया जा सकता है कि रेरा का उद्देश्य उपभोक्ता के हितों की रक्षा करना है। इसलिए जो भी राशि घर खरीदने के लिए खरीदार द्वारा भुगतान की गई है उसे प्रोमोटर द्वारा बुकिंग करने वालों को वापस कर दिया जाना चाहिए।"

केस का शीर्षक: दिनेश आर. हुमेन बनाम पीरामल एस्टेट प्राइवेट लिमिटेड

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