सेवा में कमी के लिए डेवलपर के साथ-साथ भूस्वामी संयुक्त रूप से उत्तरदायी: एनसीडीआरसी

राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के अध्यक्ष बिनॉय कुमार और सदस्य सुदीप अहलूवालिया की पीठ ने कहा कि सेवा में कमी के लिए डेवलपर के साथ-साथ किसी भी मुआवजे के लिए एक भूस्वामी संयुक्त रूप से उत्तरदायी है। आयोग फ्लैटों के कब्जे में देरी के बारे में एक शिकायत पर सुनवाई कर रहा था।

शिकायतकर्ताओं ने कर्नाटक में स्थित "एनडी लॉरेल" परियोजना में एक इकाई बुक की। यह प्रस्तुत किया गया कि खरीदार फ्लैटों के निर्माण और उनके विकास के लिए विपरीत पक्ष नंबर 1 (एनडी डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड) के साथ समझौते में थे। अन्य विरोधी पक्ष जमींदार हैं और अनुचित व्यापार प्रथाओं, प्रतिबंधात्मक व्यापार प्रथाओं और सेवा में कमी के कई उदाहरणों के लिए संयुक्त रूप से उत्तरदायी हैं। समझौते के अनुसार खरीदारों को दिसंबर, 2012 में चार महीने की अतिरिक्त छूट अवधि के साथ-साथ अन्य सुविधाओं जैसे कि सड़क का काम, एसटीपी, लिफ्ट, कॉरिडोर, सीढ़ी आदि के साथ फ्लैट का कब्जा मिलना था। हालांकि, खरीदारों से धन का 95 % लेने के बावजूद विरोधी पक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने में विफल रहे हैं और फ्लैटों का निर्माण खराब गुणवत्ता का रहा है। इसके अलावा बुनियादी सुविधाओं के वादे के बिना अधूरे फ्लैटों के कब्जे की पेशकश की गई थी।

विरोधी पक्षों ने कहा कि शिकायत परिसीमा से वर्जित है क्योंकि शिकायत वाद हेतुक उत्पन्न होने के 2 वर्ष बाद दायर की गई थी।

आगे यह भी कहा गया कि शिकायत पोषणीय नहीं है क्योंकि 52 शिकायतकर्ताओं में से 18 ने पहले ही आवंटन पर कब्जा कर लिया है और इसलिए सभी शिकायतकर्ता एक ही तरह की प्रार्थना नहीं कर सकते हैं।

उन्होंने अंबरीश कुमार शुक्ला और अन्य बनाम फेरस इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड और कहा कि केवल 52 खरीदारों ने शिकायत दर्ज की है जबकि परियोजना में 100 से अधिक आवंटी हैं। यह भी उल्लेख किया गया था कि विपक्षी संख्या 1 ने कई बाधाओं के बावजूद कब्जा दे दिया है।

पीठ ने पाया कि अंबरीश कुमार शुक्ला और अन्य बनाम फेरस इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड और नोट किया कि ब्याज की समानता होनी चाहिए और कार्रवाई का एक ही कारण नहीं होना चाहिए।

विपरीत भाग संख्या 4, जो एक भूस्वामी है, ने प्रस्तुत किया कि निर्माण में देरी विपरीत पक्ष 1 के कारण है जो बिल्डर है और इसलिए इस मामले में उसकी कोई भूमिका नहीं है और उसे संयुक्त रूप से मदद नहीं करनी चाहिए और गंभीर रूप से उत्तरदायी होना चाहिए।

पीठ ने पूजा दरयानी और अन्य बनाम मैसर्स उमाग रियलटेक प्राइवेट लिमिटेड मामले में आयोग के आदेश पर भरोसा किया, जिसमें यह माना गया था कि विपरीत पक्ष, विपरीत पक्षों के बीच किए गए एक सहयोग समझौते में पुष्टि करने वाला पक्ष है, यहां तक कि जब एक जमींदार होने के नाते संयुक्त रूप से और अलग-अलग किसी भी मुआवजे के लिए उत्तरदायी हो। कोई अन्य व्यवस्था विपरीत पक्षों के बीच परस्पर है और शिकायतकर्ताओं को बाध्य नहीं करेगी।

पीठ ने कहा कि परियोजना के पूरा होने में अनुचित देरी हुई है और शिकायतकर्ता कब्जे के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार नहीं कर सकते क्योंकि उन्होंने कब्जा पाने के इरादे से भारी मात्रा में निवेश किया है।

अपनी टिप्पणियों को पुख्ता करने के लिए बेंच ने कोलकाता वेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्राइवेट लिमिटेड बनाम देवासी रुद्रन, पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविंदन राघवन, एक्सपेरिमेंट डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम सुषमा अशोक शिरूर और सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल मामले पर भरोसा जताया।

पीठ ने यह भी कहा कि कब्जा दिसंबर, 2014 में 4 महीने की अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था। हालांकि इसमें लगातार देरी हो रही थी। कुछ शिकायतकर्ताओं ने आवंटन स्वीकार किया लेकिन 2016 में ही लेकिन विपक्षी अभी तक कब्जा प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं कर पाए हैं।

पीठ ने कहा कि जिन अन्य लोगों ने व्यवसाय प्रमाण पत्र के अभाव में इस तरह के कागज को अपने कब्जे में नहीं लिया है, उनके लिए देरी लगभग 9 साल है। इस प्रकार, अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने में 9 वर्षों से अधिक की लगातार देरी हो रही है। बिल्डर/डेवलपर बिना ऑक्युपेंसी सर्टिफिकेट के किसी खरीदार को पोजेशन लेने के लिए बाध्य नहीं कर सकता है। इस संबंध में समृद्धि को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड बनाम मुंबई महालक्ष्मी कंस्ट्रक्शन प्राइवेट लिमिटेड के मामले में सुप्रीम कोर्ट के आदेश की ओर ध्यान आकृष्ट किया जाता है।

आयोग ने आंशिक रूप से निम्नलिखित निर्देशों के साथ शिकायत की अनुमति दी।

जहां शिकायतकर्ता/खरीदार रिफंड मांग रहे हैं और कब्जा नहीं लिया है:

1. विरोधी पक्षों को निर्देश दिया जाता है कि वे इस आदेश के दो महीने की अवधि के भीतर संबंधित शिकायतकर्ताओं/खरीदारों द्वारा जमा की गई पूरी राशि को जमा की गई राशि पर 9% प्रति वर्ष की दर से देरी से मुआवजे के साथ जमा की संबंधित तारीखों से वसूली तक वापस कर दें।

2. दो महीने से अधिक की देरी, उसी अवधि के लिए 12% प्रति वर्ष की ब्याज दर को आकर्षित करेगी।

जहां शिकायतकर्ताओं/खरीदारों ने कागजी कब्जा ले रखा है:-

1. विरोधी पक्षों को निर्देशित किया जाता है कि वे शिकायतकर्ताओं को आवंटित फ्लैटों के निर्माण को सभी तरह से पूरा करें, विधिवत रूप से आवश्यक अधिभोग प्रमाण पत्र अपनी लागत और जिम्मेदारी पर प्राप्त करें और इस आदेश के 06 महीने के भीतर शिकायतकर्ताओं को संबंधित इकाइयों का प्रस्ताव दें और कब्जा दें। संबंधित अनुबंधों के अनुसार कब्जे की प्रस्तावित तिथि से 8% प्रति वर्ष की दर से विलंब मुआवजे के साथ, जिसमें अनुग्रह अवधि शामिल होगी, कब्जे की पेशकश तक या अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त करने तक, जो भी बाद में हो।

2. दो महीने से अधिक की देरी, उसी अवधि के लिए 12% प्रति वर्ष की ब्याज दर को आकर्षित करेगी।

केस टाइटल: प्रशांत तेलकर और विजेता कलघाटगी और 51 अन्य वी. एनडी डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड और 5 अन्य

उपभोक्ता मामला संख्या- 3681 ऑफ 2017

शिकायतकर्ता के वकील: सीनियर एडवोकेट विश्वजीत भट्टाचार्य, एडवोकेट नारायणी, एडवोकेट चंद्रचूड़ भट्टाचार्य, अधिवक्ता

विपक्षी के वकील: ओपी-1 के एडवोकेट कार्तिक के.आर., एडवोकेट कुश शर्मा और ओपी-4 की एडवोकेट प्रिया चौबे

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