तमिलनाडु सिटी टेनेंट्स प्रोटेक्शन एक्ट, 1972 की धारा 9 का लाभ उठाने के लिए किरायेदार का परिसर का वास्तविक कब्जा होना चाहिए : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने गुरुवार (11 नवंबर) को दोहराया कि किरायेदारों को तमिलनाडु सिटी टेनेंट्स प्रोटेक्शन एक्ट, 1972 की धारा 9 का लाभ उठाने के लिए परिसर का वास्तविक कब्जा होना चाहिए, जो पहले किरायेदार द्वारा कोर्ट को जमीन जमीन बेचने का निर्देश देने के लिए दायर आवेदन से संबंधित है।

न्यायमूर्ति एल नागेश्वर राव और न्यायमूर्ति बी आर गवई ने लीज समझौते की अवधि समाप्त होने के बाद भी उन्हें पट्टे पर दिए गए परिसर को खाली नहीं करने के लिए भारत पेट्रोलियम कॉर्पोरेशन लिमिटेड ("बीपीसीएल") के खिलाफ नेशनल कंपनी (अपीलकर्ता) द्वारा दायर एक दीवानी अपील की अनुमति दी। मामले के तथ्यात्मक संदर्भ में, न्यायालय ने अपीलकर्ता को देय बीपीसीएल पर 1,00,000 रुपये (एक लाख) का जुर्माना लगाना उचित समझा।

बीपीसीएल के पूर्ववर्ती अर्थात बर्मा शेल ऑयल स्टोरेज एंड डिस्ट्रीब्यूटिंग कंपनी ने वर्ष 1960 में एक खाली भूमि के लिए अपीलकर्ता के पूर्ववर्ती के साथ एक पट्टा समझौता किया था। पट्टे की प्रारंभिक अवधि 30 वर्ष थी, जिसे इसके लिए एक और 20 साल और बाद में 11 साल की अवधि के लिए नवीनीकृत किया गया था, जो 31 दिसंबर, 2009 को समाप्त हो गया। बीपीसीएल द्वारा खाली जमीन पर एक पेट्रोल पंप स्थापित किया गया था और एक डीलर (मैसर्स विजया ऑटो सर्विसेज) को आगे किराए पर दिया गया था। पट्टे की निर्धारित अवधि समाप्त होने से पहले, बीपीसीएल को पट्टे की समाप्ति का नोटिस भेजा गया था, उसके बाद तीन बाद के नोटिसों में अपीलकर्ता द्वारा इरादा दोहराया गया था। न तो बीपीसीएल ने परिसर खाली किया और न ही कोई नया करार करने के उपाय किए।

इस तरह की घोर निष्क्रियता के खिलाफ, अपीलकर्ताओं ने मद्रास उच्च न्यायालय के एकल न्यायाधीश के समक्ष एक रिट याचिका दाखिल किया। जबकि मामला उच्च न्यायालय के समक्ष लंबित था, बीपीसीएल ने परिसर को खरीदने में रुचि दिखाई, लेकिन यह अमल में नहीं लाया जा सका।

रिट याचिका के सुनवाई योग्य होने के संबंध में मद्रास उच्च न्यायालय के परस्पर विरोधी निर्णयों का हवाला देते हुए, मामले को एकल न्यायाधीश द्वारा डिवीजन बेंच को संदर्भित किया गया था। हालांकि बीपीसीएल के आचरण से परेशान होकर, डिवीजन बेंच रिट याचिका में अधिकार क्षेत्र का प्रयोग करते हुए मांगे गए उपाय को मंज़ूरी नहीं दे सका। इसलिए, अपीलकर्ताओं ने उचित राहत की मांग करते हुए सर्वोच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाया।

अपीलकर्ताओं ने प्रस्तुत किया कि भारत पेट्रोलियम कॉर्पोरेशन लिमिटेड बनाम आर चंद्रमौलेश्वरन और अन्य (2020) 11 SCC 718 में सर्वोच्च न्यायालय ने माना था कि किरायेदार तब तक किरायेदार अधिनियम के लाभ के हकदार नहीं होंगे जब तक कि वे संबंधित भवन के वास्तविक शारीरिक कब्जे में न हों। वर्तमान मामले के संदर्भ में निर्णय देते हुए, अपीलकर्ताओं ने तर्क दिया कि बीपीसीएल ने संबंधित परिसर को सब-लेट कर दिया था, जो अब वास्तविक कब्जे में नहीं था।

आगे यह भी कहा गया कि कानून और तथ्यों के विवादित प्रश्न नहीं होने पर विचार करते हुए डिवीजन बेंच को रिट याचिका में मांगी गई राहत की अनुमति देनी चाहिए थी।

अपीलकर्ताओं द्वारा यह इंगित किया गया था कि बीपीसीएल द्वारा संपत्ति का लगातार उपयोग किया जा रहा था, भले ही पट्टे की अवधि समाप्त हो गई हो। इसलिए, बीपीसीएल को पट्टा समाप्त होने के दिन से वास्तविक कब्जे की डिलीवरी तक किराए का भुगतान करने का निर्देश देने के लिए एक याचिका दायर की गई थी।

अपीलकर्ताओं का मानना ​​है कि -

"... प्रतिवादी नंबर 1 बीपीसीएल का आचरण एक वैधानिक निगम के लिए अशोभनीय है, जो भारत के संविधान के अनुच्छेद 12 के अर्थ के भीतर एक राज्य है।"

बीपीसीएल द्वारा उठाई गई आपत्तियां

बीपीसीएल ने तर्क दिया कि परिसर को सब-लेटिंग तथ्य का एक विवादित प्रश्न था। सभी नियंत्रणों के साथ परिसर का कब्जा हमेशा बीपीसीएल के पास रहा था और यह सब-लेटिंग समझौते से स्पष्ट होने का तर्क दिया गया था। बीपीसीएल इस संबंध में आर चंद्रमौलेश्वरन में सुप्रीम कोर्ट के फैसले की शुद्धता पर सवाल उठाने के लिए एक कदम आगे बढ़ गया।

सुप्रीम कोर्ट के निष्कर्ष

यह देखते हुए कि अपने फैसले में, डिवीजन बेंच ने एबीएल इंटरनेशनल लिमिटेड और अन्य बनाम एक्सपोर्ट क्रेडिट गारंटी कॉरपोरेशन ऑफ इंडिया लिमिटेड और अन्य (2004) 3 SCC 553, का संदर्भ दिया था जिसमें यह माना गया था कि एक रिट क्षेत्राधिकार में तथ्यों पर विवाद करने वाला पक्ष अदालत को एक मुकदमे के लिए पक्षकारों को आरोपित करने के लिए बाध्य नहीं करेगा, शीर्ष अदालत ने अनुमान लगाया कि डिवीजन बेंच बीपीसीएल की रिट याचिका के सुनवाई योग्य होने को चुनौती देने वाली याचिका पर विचार करने के लिए इच्छुक नहीं थी।

सुप्रीम कोर्ट का एक अन्य निर्णय अर्थात हिंदुस्तान पेट्रोलियम कॉर्पोरेशन लिमिटेड और अन्य बनाम डॉली दास (2006) 1 SCC 228 जिसमें इसी तरह की स्थिति में, एचपीसीएल को एक रिट अधिकार क्षेत्र में खाली कब्जा सौंपने और किराए का भुगतान करने का निर्देश देने के डिवीजन बेंच द्वारा दिए गए फैसले पर भरोसा किया गया था।

सुप्रीम कोर्ट ने आगे कहा कि तमिलनाडु सिटी टेनेंट्स प्रोटेक्शन एक्ट, 1972 की धारा 9 के तहत लाभ केवल उन किरायेदारों को दिया जा सकता है जिनके पास वास्तविक कब्जा था। भारत पेट्रोलियम कॉर्पोरेशन लिमिटेड बनाम आर रविकिरण 2011 (5) CTC 437 में अपने फैसले के आलोक में डिवीजन बेंच द्वारा उक्त मुद्दे पर विचार किया गया था, जिसमें माना गया था कि तेल कंपनी कानूनी कब्जे वाली थी जबकि डीलर वास्तविक था और इसलिए किरायेदार अधिनियम के तहत लाभ से वंचित है।

सुप्रीम कोर्ट ने इस तथ्य पर ध्यान दिया कि इस तरह की विस्तृत चर्चा के बाद भी, डिवीजन बेंच ने अपीलकर्ताओं को केवल इस आधार पर राहत नहीं दी कि आर रविकिरण के फैसले को चुनौती दी गई थी और बैच की अपीलें सुप्रीम कोर्ट के समक्ष लंबित हैं।

न्यायालय ने कहा कि "उक्त बाधा अब अस्तित्व में नहीं है" क्योंकि आर रविकिरण में खंडपीठ के विचार को आर चंद्रमौलेश्वरन में सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निम्नानुसार समर्थन किया गया था:

"18. इस प्रकार, धारा 2(4)(ii) के उपखंड (बी) की व्याख्या करते हुए, इस न्यायालय ने माना है कि अभिव्यक्ति "भूमि और भवन का वास्तविक शारीरिक तौर पर कब्जा" का अर्थ होगा और किरायेदार को वास्तविक कब्जे और उपखंड में होने की आवश्यकता होगी (बी) ये लागू नहीं होगा यदि किरायेदार ने इमारत को किराए पर दिया है या अनुमति और लाइसेंस के आधार पर परिसर दिया है। ऐसे में उपरोक्त निर्णय भूस्वामी के मामले में न्यायोचित होगा जिसमें अपीलकर्ता और पक्षकार शामिल हैं। अन्य मामलों में, यह संविधान के अनुच्छेद 141 के तहत एक बाध्यकारी मिसाल के रूप में काम करेगा।"

वास्तविक और कानूनी कब्जे के संबंध में स्थिति स्पष्ट करने के लिए, सर्वोच्च न्यायालय ने आर चंद्रमौलेश्वरन के अंतिम पैराग्राफ का उल्लेख किया:

"28. उपरोक्त स्थिति को दर्ज करते हुए, हम अपीलकर्ता, यानी तीन पेट्रोलियम कंपनियों द्वारा वर्तमान अपीलों को खारिज करते हैं, और उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेशों को बरकरार रखते हैं कि अपीलकर्ता किरायेदार अधिनियम के तहत लाभ और अधिकारों के हकदार नहीं होंगे। जब तक कि वे उनके द्वारा निर्मित भवन के वास्तविक शारीरिक कब्जे में न हों। दूसरे शब्दों में, यदि अपीलकर्ताओं ने इमारत को किराए पर दिया है या सब-लेट किया है या इसे डीलरों या लाइसेंसधारियों सहित तीसरे पक्ष को दिया है, तो वे अधिनियम के तहत सुरक्षा और लाभ के हकदार नहीं होंगे।" [जोर दिया गया]"

कोर्ट ने डीलर और बीपीसीएल के बीच समझौते पर गौर किया और पाया कि वे आर चंद्रमौलेश्वरन में दिए गए समझौते के समान थे। कोर्ट ने आगे कहा कि आर चंद्रमौलेश्वरन तीन-न्यायाधीशों की पीठ द्वारा पारित एक निर्णय होने के कारण उन पर बाध्यकारी है।

न्यायालय द्वारा यह कहा गया कि, बीपीसीएल ने अपीलकर्ता को एक पैसा दिए बिना पट्टे की अवधि से परे परिसर का उपयोग किया था और इसलिए, बीपीसीएल को खाली करने और तारीख से तीन महीने की अवधि के भीतर शांतिपूर्ण और खाली कब्जा सौंपने का निर्देश देने के अलावा , बीपीसीएल को 31 दिसंबर, 2009 (पट्टे की अंतिम तिथि) से कब्जे को सौंपने की तारीख तक बाजार किराए के बकाया का भुगतान करने का भी निर्देश दिया। हालांकि, अदालत ने निर्णय की तारीख से तीन सप्ताह के लिए बाजार किराए के निर्धारण के मुद्दे को स्थगित कर दिया, जिससे पक्षकारों को लिखित प्रस्तुतियां दाखिल करने का समय मिल गया।

कोर्ट ने बीपीसीएल पर एक लाख रुपये का जुर्माना लगाते हुए कहा,

"...प्रतिवादी संख्या 1 बीपीसीएल का 31 दिसंबर, 2009 से बिना किसी किराए का भुगतान किए उक्त परिसर पर कब्जा जारी रखना एक वैधानिक निगम के लिए अशोभनीय है, जो कि भारत के संविधान अनुच्छेद 12 के अर्थ के भीतर एक राज्य है।"

[मामला: मैनेजिंग पार्टनर द्वारा प्रतिनिधित्व द्वारा नेशनल कंपनी, बनाम क्षेत्रीय मैनेजर, भारत पेट्रोलियम कॉर्पोरेशन लिमिटेड और अन्य। 2021 की सिविल अपील संख्या 6726]

उद्धरण: LL 2021 SC 647

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