मूल्य के भुगतान के बिना निष्पादित बिक्री विलेख अमान्य है; इसका कोई कानूनी प्रभाव नहीं: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि कीमत का भुगतान बिक्री का एक अनिवार्य हिस्सा है।

न्यायमूर्ति अजय रस्तोगी और न्यायमूर्ति अभय एस. ओका ने की पीठ ने कहा कि यदि अचल संपत्ति के संबंध में एक बिक्री विलेख कीमत के भुगतान के बिना निष्पादित किया जाता है और यदि इसमें भविष्य की तारीख में कीमत के भुगतान के लिए व्यवस्था नहीं की जाती है, तो यह कानून की नजर में बिक्री नहीं है।

कोर्ट ने यह भी कहा कि एक दस्तावेज जो वैध नहीं है, उसे एक घोषणापत्र का दावा करके चुनौती देने की आवश्यकता नहीं है, क्योंकि उक्त याचिका को समानांतर कार्यवाही में भी स्थापित और साबित किया जा सकता है।

इस मामले में, केवल कृष्ण ने 28 मार्च 1980 को सुदर्शन कुमार के पक्ष में एक पावर ऑफ अटॉर्नी निष्पादित की। उक्त पावर ऑफ अटॉर्नी के आधार पर कार्रवाई करते हुए, सुदर्शन कुमार द्वारा 10 अप्रैल 1981 को दो बिक्री विलेख निष्पादित किए गए। पहला बिक्री विलेख उसके द्वारा निष्पादित किया गया था, जिसके द्वारा उसने अपने नाबालिग बेटों को सूट संपत्तियों का एक हिस्सा बेचने का कथित तौर पर उल्लेख किया था। बिक्री का मुआवजा 5,500/- रुपये के रूप में दिखाया गया था। अन्य बिक्री विलेख सुदर्शन कुमार द्वारा अपनी पत्नी के पक्ष में सूट संपत्तियों के शेष हिस्से के संबंध में निष्पादित किया गया था। बिक्री विलेख में दर्शाया गया मुआवजा 6,875/- रुपये का था।

केवल कृष्ण ने दो अलग-अलग मुकदमे दायर किए। एक सुदर्शन कुमार और उनके दो बेटों के खिलाफ और दूसरा सुदर्शन कुमार और उनकी पत्नी के खिलाफ था। दोनों मुकदमे, जैसा कि मूल रूप से दायर किया गया था, प्रतिवादियों को अपने कब्जे में हस्तक्षेप करने और सूट संपत्तियों में अपने हिस्से को अलग करने से रोकने के लिए निषेधाज्ञा के लिए थे। विकल्प में कब्जे का फरमान पारित करने की प्रार्थना की गई। ट्रायल कोर्ट ने केवल कृष्ण द्वारा दायर मुकदमे को खारिज कर दिया। अपील में, जिला न्यायालय ने आंशिक रूप से मुकदमों का फैसला किया। हाईकोर्ट ने माना कि बिक्री विलेखों की अमान्यता की घोषणा के वादों को लिमिटेशन द्वारा रोक दिया गया था क्योंकि उक्त प्रार्थनाओं को 23 नवंबर 1985 को देर से शामिल किया गया था।

अपील में, यह तर्क दिया गया था कि यह दिखाने के लिए कोई सबूत नहीं दिया गया था कि 10 अप्रैल 1981 को बिक्री विलेख के तहत खरीदारों ने सुदर्शन कुमार को भुगतान किया था, और सुदर्शन कुमार और उनकी पत्नी के नाबालिग बेटों के पास कमाई का कोई स्रोत नहीं था।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 का जिक्र करते हुए पीठ ने कहा:

इसलिए, एक अचल संपत्ति की बिक्री कीमत के लिए होनी चाहिए। कीमत भविष्य में देय हो सकती है। इसका आंशिक भुगतान किया जा सकता है और शेष भाग को भविष्य में देय किया जा सकता है। कीमत का भुगतान टीपी अधिनियम की धारा 54 द्वारा कवर की गई बिक्री का एक अनिवार्य हिस्सा है। यदि किसी अचल संपत्ति के संबंध में एक बिक्री विलेख कीमत के भुगतान के बिना निष्पादित किया जाता है और यदि यह भविष्य की तारीख में कीमत के भुगतान का प्रावधान नहीं करता है, तो यह कानून की नजर में बिक्री नहीं है। इसका कोई कानूनी प्रभाव नहीं है। इसलिए, ऐसी बिक्री अमान्य होगी। यह अचल संपत्ति के हस्तांतरण को प्रभावित नहीं करेगा।

कोर्ट ने कहा कि सुदर्शन कुमार द्वारा बिक्री विलेख में उल्लिखित मूल्य के भुगतान के साथ-साथ उनकी पत्नी और नाबालिग बेटों की प्रासंगिक समय पर कमाई क्षमता के बारे में कोई सबूत नहीं दिया गया था। पीठ ने आगे कहा कि इसलिए, बिक्री विलेख को बिना मुआवजे के निष्पादित किये जाने को अमान्य माना जाएगा, अदालत ने कहा।

लिमिटेशन के मुद्दे पर बेंच ने कहा:

"अपीलकर्ता के लिए वाद में संशोधन के माध्यम से बिक्री विलेखों के संबंध में विशेष रूप से एक घोषणा का दावा करना आवश्यक नहीं था। इसका कारण यह है कि वादों में विशिष्ट अभिवचन थे जैसा कि मूल रूप से दायर किया गया था कि बिक्री विलेख अमान्य थे। एक दस्तावेज जो अमान्य है उसे एक घोषणा का दावा करके चुनौती देने की आवश्यकता नहीं है, क्योंकि उक्त याचिका को स्थापित किया जा सकता है और समानांतर कार्यवाही में भी साबित किया जा सकता है। इसलिए, संशोधन के माध्यम से शामिल घोषणा के लिए अर्जी के लिमिटेशन प्रतिबंध का मुद्दा बिल्कुल भी नहीं उठता है।"

केस का नाम: केवल कृष्ण बनाम राजेश कुमार

साइटेशन: एलएल 2021 एससी 670

कोरम: न्यायमूर्ति अजय रस्तोगी और न्यायमूर्ति अभय एस. ओक

वकील: अपीलकर्ता के लिए वरिष्ठ अधिवक्ता नीरज कुमार जैन, प्रतिवादी के लिए वरिष्ठ अधिवक्ता सुरजीत सिंह

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