धारा 17 पंजीकरण अधिनियम : हाईकोर्ट किसी पंजीकृत लीज डीड को परिवर्तित या संशोधित करने के लिए क्षेत्राधिकार का इस्तेमाल नहीं कर सकता : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में कहा है कि जब पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 के तहत अनिवार्य पंजीकरण के बाद एक लीज डीड निष्पादित की जाती है, तो यह संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत हाईकोर्ट द्वारा भी अपने अधिकार क्षेत्र का उपयोग करते हुए परिवर्तित या संशोधित करने के लिए खुला नहीं है।

जस्टिस अजय रस्तोगी और जस्टिस बेला एम त्रिवेदी की पीठ ने कहा:

"...लेन-देन समाप्त होने के बाद और कानून के तहत पंजीकृत होने के उपकरण के बाद, यह किसी भी पक्ष के लिए कम से कम संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत हाईकोर्ट के रिट अधिकार क्षेत्र में और हाईकोर्ट द्वारा जारी परमादेश पर सवाल उठाने के लिए खुला नहीं है। बिना किसी प्रतिफल के शेष क्षेत्र के लिए लीज डीड निष्पादित करना कानून के स्थापित सिद्धांतों के पूरी तरह से विपरीत है और इसे रद्द किया जाना चाहिए।"

मामले के तथ्यात्मक मैट्रिक्स के अनुसार, अपीलकर्ताओं (ग्वालियर विकास प्राधिकरण एवं अन्य) ने एक विज्ञापन जारी किया था और ट्रांसपोर्ट सिटी योजना के तहत विभिन्न भूखंडों को लीज देने के लिए बोली आमंत्रित की थी। प्रतिवादी एमसी-2 (मार्केट कॉम्प्लेक्स-2) प्लॉट एरिया 27887.50 वर्ग मीटर के लिए बोली लगाने वालों में से एक था। प्रतिवादी का प्रस्ताव 725/- रुपये प्रति वर्ग मीटर की उच्चतम बोली होने के कारण अंततः स्वीकार कर लिया गया।

नतीजतन, 29 सितंबर, 1997 को प्रतिवादी के पक्ष में आवंटन का एक पत्र जारी किया गया था, जिसमें यह सूचित किया गया था कि प्रतिवादी की बोली उच्चतम पाई गई थी और 27887.50 वर्ग मीटर के भूखंड क्षेत्र को 2,06,67,966/-रुपये के विचार के लिए उनके पक्ष में लीज पर देने का निर्णय लिया गया था।

प्रतिवादी ने सितंबर, 1997 से 25 अगस्त, 2005 को अंतिम किस्त तक कुल रु. 2,02,18,437/- जमा किए।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि प्रतिवादी 31 अक्टूबर, 1999 तक बोली दस्तावेज की शर्तों के अनुसार किश्तों को जमा करने में विफल रहा और अंतिम राशि 25 अगस्त, 2005 को जमा की गई, अपीलकर्ताओं द्वारा बोली या प्रतिवादी द्वारा जमा की गई राशि को जब्त करने के लिए या रद्द करने के लिए कोई कार्रवाई नहीं की गई।

हालांकि, लीज डीड को 29 मार्च, 2006 को 18262.89 वर्ग मीटर के लिए अंतिम रूप से निष्पादित किया गया था, जो मूल राशि रु. 1,32,39,356/- @ रु. 725/- प्रति वर्ग मीटर और इसके लिए 69,97,087/- रुपये ब्याज का घटक था और कुल रुपसे 2,02,18,437/- जमा करने में हुई देरी के लिए उक्त राशि बिना किसी आपत्ति के प्रतिवादी द्वारा लीज डीड निष्पादित की गई।

संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत प्रतिवादी द्वारा एक रिट याचिका दायर की गई थी जिसमें प्रतिवादी के पक्ष में पूर्व में निष्पादित लीज के अलावा 9625.50 वर्ग मीटर के शेष क्षेत्र के लिए लीज डीड निष्पादित करने के लिए अपीलकर्ताओं के खिलाफ परमादेश की मांग की गई थी।

ग्वालियर में मध्य प्रदेश हाईकोर्ट की डिवीजन बेंच ने दिनांक 11 अप्रैल, 2011 को दिए गए फैसले में अपीलकर्ताओं को निर्देश दिया कि वे प्रतिवादी के पक्ष में 9625.50 वर्ग मीटर के शेष क्षेत्र के लिए बिना किसी प्रतिफल के प्रतिवादी के पक्ष में लीज डीड निष्पादित करें। 27 मई, 2004 से 29 मार्च, 2005 की अवधि को छोड़कर 17 अगस्त, 2001 से 29 मार्च, 2006 तक की अवधि के लिए ब्याज का भुगतान, जिस दिन प्रतिवादी के पक्ष में लीज डीड निष्पादित की गई थी।

इसलिए, अपीलकर्ताओं ने सुप्रीम कोर्ट के समक्ष अपील दायर की।

बहस

अपीलकर्ताओं की ओर से सीनियर एडवोकेट संजय हेगड़े ने प्रस्तुत किया कि नीलामी की कार्यवाही जो पहली बार 13 मार्च, 1997 को शुरू की गई थी, अंततः 29 मार्च, 2006 को 18262.89 वर्ग मीटर के लिए बिना किसी आपत्ति के लीज डीड के निष्पादन में समाप्त हो गई और लेनदेन ने अंतिमता प्राप्त की। उन्होंने तर्क दिया कि प्रतिवादी के लिए लेन-देन को खोलने का कोई औचित्य नहीं था, जो अंततः संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत एक रिट याचिका दायर करके और वह भी 29 मार्च, 2006 को लीज डीड के निष्पादन के साढ़े तीन साल बाद संपन्न हुआ।

आगे तर्क दिया गया कि संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत भूमि के शेष क्षेत्र यानी 9625.50 वर्ग मीटर के लिए लीज डीड निष्पादित करने के निर्देश के साथ अधिकार क्षेत्र को लागू करने के लिए कोई औचित्य उपलब्ध नहीं था और यह पंजीकृत दस्तावेज के विधिवत संशोधन के बराबर है जो संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत हाईकोर्ट के अधिकार क्षेत्र में भी कानून में स्वीकार्य नहीं था।

दूसरी ओर, प्रतिवादी के वकील ने कहा कि एक बार अपीलकर्ताओं द्वारा 27887.50 वर्ग मीटर के लिए निविदा जारी कर दी गई थी और प्रतिवादी की बोली 725 रुपये प्रति वर्ग मीटर की दर से प्राधिकरण द्वारा स्वीकार कर ली गई थी और 25 अगस्त, 2005 को अंतिम किश्त स्वीकार की गई थी, अपीलकर्ता के पास उस भूमि को अलग करने का कोई औचित्य उपलब्ध नहीं था, जिसे दो पार्सल में नीलामी के लिए रखा गया था।

कोर्ट का अवलोकन

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि व्यापार के सामान्य पाठ्यक्रम में, चूंकि प्रतिवादी निविदा दस्तावेज के संदर्भ में जमा करने में विफल रहा है, इसलिए नीलामी को रद्द कर दिया जाना चाहिए था और बयाना राशि को जब्त कर लिया जाना चाहिए था।

न्यायालय ने कहा:

"हम वर्तमान तथ्यों और परिस्थितियों में कोई उचित औचित्य नहीं पाते हैं कि बिना मतलब इस दया का कारण क्या होगा। प्रतिवादी को 25 अगस्त, 2005 तक किस्त जमा करने का लाभ देते समय उदारता दिखाई जा रही है और हमारे पास मजबूत आपत्तियां हैं और प्राधिकरण द्वारा इस तरह की शक्ति का प्रयोग, हमारे विचार में, विवेक का स्पष्ट दुरुपयोग है जो न केवल संविधान के अनुच्छेद 14 का उल्लंघन है , बल्कि एक अनुचित पक्ष की बू आती है जिससे हमेशा बचा जाना चाहिए और जब भी ऐसा कोई व्यवसाय/वाणिज्यिक लेनदेन होता है, तो हमेशा वाणिज्यिक सिद्धांतों पर जांच की जानी चाहिए जहां समानता की कोई भूमिका नहीं होती है। ”

आपेक्षित फैसले पर आते हुए, शीर्ष अदालत ने कहा कि एक बार लेन-देन पूरा हो जाने और लिखित दर्ज हो जाने के बाद, यह न तो किसी भी पक्ष के लिए कि वह इस पर सवाल उठा सके और न ही हाईकोर्ट के लिए लीज डीड को निष्पादित करने के लिए परमादेश जारी करने के लिए खुला था

हालांकि, लंबे समय से मुकदमेबाजी की लम्बितता पर विचार करते हुए और विवादित संपत्ति में वृद्धि को ध्यान में रखते हुए, न्यायालय ने आगे कहा कि प्रतिवादी को भूमि के शेष क्षेत्र को खरीदने का पहला अवसर प्रदान किया जाएगा जो एक भूमि का मूल रूप से नीलामी के लिए रखा गया हिस्सा है, और यदि यह सरकार द्वारा अधिसूचित वर्तमान प्रचलित सर्किल रेट पर प्रतिवादी को स्वीकार्य है, तो प्राधिकरण प्राथमिकता के आधार पर उनके अनुरोध पर विचार कर सकता है।

तदनुसार, न्यायालय ने अपील स्वीकार कर ली और हाईकोर्ट द्वारा पारित आक्षेपित निर्णय को निरस्त कर दिया।

केस: ग्वालियर विकास प्राधिकरण व अन्य। बना भानु प्रताप सिंह

पीठ: जस्टिस अजय रस्तोगी और जस्टिस बेला एम त्रिवेदी

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