डेवलपर की ओर से रिफंड की पेशकश करने भर से, कब्जा सौंपने हुई देरी के एवज में मुआवजे का दावा करने का फ्लैट खरीदारों का अधिकार नहीं छ‌िन जाता: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने कहा है कि फ्लैट खरीदारों को मुआवजे का दावा करने से महज इसलिए मना नहीं किया जाता है क्योंकि डेवलपर ने ब्याज के साथ रिफंड का एक एग्जिट ऑफर पेश किया था। एक वास्तविक फ्लैट खरीदार के लिए, जिसने प्रोजेक्ट में एक निवेशक या फाइनेंसर के रूप में अपार्टमेंट नहीं बुक किया है, बल्क‌ि एक घर खरीदने के उद्देश्य से किया है, रिफंड का एकमात्र प्रस्ताव मुआवजे का दावा करने की पात्रता छीनता नहीं है।

उक्त टिप्पणियां जस्टिस डीवाई चंद्रचूड़, इंदु मल्होत्रा ​​और इंदिरा बनर्जी की पीठ ने राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (एनसीडीआरसी) के आदेश के खिलाफ दायर अपील का निस्तारण करते हुए की। फ्लैट खरीदारों की प्रतिनिधि एक एसोसिएशन [कैपिटल ग्रीन्स फ्लैट बायर्स एसोसिएशन] ने आयोग के समक्ष शिकायत दर्ज कराई थी कि अपार्टमेंट के कब्जे को सौंपने में डेवलपर [डीएलएफ होम डेवलपर्स लिमिटेड] की ओर से काफी देरी हुई थी, जिसे बेचे जाने के लिए अनुबंधित किया गया था।

आयोग ने उनकी शिकायतों की अनुमति दी और डेवलपर को 7 प्रतिशत की दर से साधारण ब्याज के रूप में मुआवजे का भुगतान करने का निर्देश दिया। यह राश‌ि कब्जे के वितरण की अपेक्षित तिथि से उस तारीख तक, जिस पर कब्जा करने की पेशकश आवंटियों को की गई थी, तक देनी ‌थी।

डेवलपर ने दो आधारों पर आदेश को सुप्रीम कोर्ट में चुनौती दी : 1) फोर्स मेज्योर (force majeure) शर्तों के परिणामस्वरूप, उन्हें अपने अनुबंधित दायित्वों की समय सीमा के भीतर काम पूरा करने से रोका गया (2) फ्लैट खरीदारों को दो मौकों पर एग्जिट ऑफर दिए गए, जब डेवलपर को इस तथ्य के बारे में पता चला कि छत्तीस महीने की अनुबंध अवधि से अधिक की देरी हो रही है और खरीदारों को 9 प्रतिशत प्रति वर्ष की दर से ब्याज के साथ विचार के रिफंड की पेशकश की गई थी और परियोजना में 45% फ्लैट खरीदारों ने अपने अपार्टमेंट बेच दिए हैं।

फोर्स मेज्योर के पहलू पर, पीठ ने कहा, "यह स्पष्ट है कि निर्माण योजनाओं के अनुमोदन में देरी निर्माण परियोजना की एक सामान्य घटना है। एक डेवलपर को इस देरी के बारे में जानकारी होगी और क्षतिपूर्ति के लिए एक दावे के बचाव के रूप में इसे स्थापित नहीं कर सकता है, जहां कब्जे को सौंपने के लिए अनुबंध की सहमति अवधि से ज्यादा देरी हो चुकी है। जहां तक काम रोकने का संबंध है, इस तथ्य का पता चला है कि ये साइट पर हुई घातक दुर्घटनाओं के कारण हुआ है....। यह तथ्य की शुद्ध जांच है। कानून या तथ्य की कोई त्रुटि नहीं है। इसलिए, हमें फोर्स मेज्योर जैसा बचाव में कोई दम नहीं दिखता है।" 

अदालत ने दूसरे आधार को खारिज करते हुए कहा कि केवल इसलिए कि डेवलपर ने 9% ब्याज के साथ एक एग्जिट ऑफर की पेशकश की, फ्लैट खरीदारों को मुआवजे का दावा करने से विमुख नहीं करेगा। पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोबिंदन राघवन (2019) 5 एससीसी 725 और विंग कमांडर आरिफुर रहमान खान और अलेया सुल्ताना और अन्य बनाम डीएलएफ सदर्न होम्स प्राइवेट लिमिटेड और अन्य का जिक्र करते हुए पीठ ने कहा,

"एक वास्तविक फ्लैट खरीदार के लिए, जिसने प्रोजेक्ट में निवेशक या फाइनेंसर के रूप में नहीं, बल्कि घर खरीदने के उद्देश्य से अपार्टमेंट बुक किया है, रिफंड का एकमात्र प्रस्ताव मुआवजे का दावा करने की पात्रता छीनता नहीं है। एक वास्तविक फ्लैट खरीदार सिर पर छत चाहता है। डेवलपर यह दावा नहीं कर सकता है कि एक खरीदार जो फ्लैट की खरीद के समझौते के लिए प्रतिबद्ध है, वह डेवलपर की देरी के कारण मिलने वाले मुआवजे का दावे छोड़ देना चाहिए। केवल ब्याज के साथ विचार का र‌िफंड वास्तविक फ्लैट खरीदार को उचित मुआवजा प्रदान नहीं करेगा, जो कब्जे की इच्छा रखता है और परियोजना के लिए प्रतिबद्ध है। यह प्रत्येक खरीदार के लिए था कि वह या तो डेवलपर के प्रस्ताव को स्वीकार करे या फ्लैट की खरीद के लिए समझौते को जारी रखे। इसी तरह की स्थिति फ्लैटों के मूल्यांकन की प्रस्तुतियों के संबंध में है। निस्संदेह, यह एक ऐसा कारक है जिसे ध्यान में रखना पड़ता है कि किसी सीमा तक देरी के लिए मुआवजा दिया जाना चाहिए। उन सिद्धांतों के मद्देनजर, जो पहले दो निर्णयों में ‌‌दिए गए हैं, हम यह प्रस्तुत करने में असमर्थ हैं कि फ्लैट खरीदार विलंबित मुआवजे के कारण किसी भी भुगतान के हकदार नहीं हैं। "

अदालत ने कहा कि फ्लैट खरीदारों को डेवलपर्स की ओर से पर्याप्त देरी के कारण नुकसान उठाना पड़ा और इस प्रकार उन्हें फ्लैट खरीद के लिए समझौतों द्वारा प्रदान किए गए 10 रुपये प्रति वर्ग फुट के मुआवजे के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता है। न्यायालय ने, हालांकि, देखा कि फ्लैट खरीदारों को फ्लैटों का कब्जा सौंपने में देरी के कारण मुआवजा 7% से घटाकर 6% कर दिया गया है;

केस: डीएलएफ होम डेवलपर्स लिमिटेड (पहले डीएलएफ यूनिवर्सल लिमिटेड के रूप में जाना जाता था) बनाम कैपिटल ग्रीन्स फ्लैट बायर्स एसोसिएशन [CA 3864-3889/2020]

कोरम: जस्टिस डी वाई चंद्रचूड़, इंदु मल्होत्रा ​​और इंदिरा बनर्जी

प्रतिनिधित्व: सीनियर एडवोकेट पिनाकी मिश्रा, सीनियर एडवोकेट श्याम दीवान।

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