संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 106 के तहत किरायेदारी समाप्त होने के बाद मध्यवर्ती लाभ के निर्धारण में किराया नियंत्रण अधिनियम के प्रावधान लागू नहीं होंगे: इलाहाबाद हाईकोर्ट

इलाहाबाद हाईकोर्ट ने माना कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act) की धारा 106 के तहत किरायेदारी समाप्त होने के बाद संपत्ति के लिए देय किराए के संबंध में मध्यवर्ती लाभ के निर्धारण में किराया नियंत्रण अधिनियम के प्रावधान लागू नहीं होंगे। यह माना गया कि मध्यवर्ती लाभ की दर निर्धारित करते समय प्रचलित बाजार दर पर विचार किया जाएगा।

जस्टिस नीरज तिवारी ने कहा,

"संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1992 की धारा 106 के तहत नोटिस की सेवा के बाद किरायेदारी समाप्त हो जाने के बाद किरायेदार की स्थिति केवल अतिचारी होगी और मध्यवर्ती लाभ क्षेत्र में प्रचलित बाजार दर के आधार पर निर्धारित किया जाएगा। किराया नियंत्रण अधिनियम के प्रावधान लागू नहीं होंगे।"

मामले की पृष्ठभूमि

संशोधनकर्ता ने संशोधनकर्ता द्वारा कब्जा किए गए व्यावसायिक भवन को खाली करने तथा उनके द्वारा दिए जाने वाले डिक्रीटल राशि और 15% की दर से मध्य लाभ में वृद्धि से संबंधित आदेश के विरुद्ध हाईकोर्ट का दरवाजा खटखटाया। संशोधनकर्ताओं ने प्रस्तुत किया कि वे एक वर्ष की अवधि के भीतर प्रश्नगत व्यावसायिक भवन को खाली कर देंगे। उन्होंने आगे कहा कि वे उक्त अवधि के लिए 3.27 लाख रुपये की मासिक दर का भुगतान करेंगे, जिस पर विपक्षी पक्ष द्वारा कोई विवाद नहीं किया गया। हालांकि, संशोधनकर्ताओं ने 15% प्रति वर्ष की दर से मध्य लाभ में वृद्धि को चुनौती दी।

संशोधनकर्ता के वकील ने तर्क दिया कि उत्तर प्रदेश नगरीय परिसर किरायेदारी विनियमन अधिनियम, 2021 (अधिनियम), गैर-आवासीय भवनों के लिए 7% प्रति वर्ष की दर से मध्य लाभ में अधिकतम वृद्धि का प्रावधान करता है।

इसके विपरीत, विपक्षी पक्ष के वकील ने प्रस्तुत किया कि विवादित आदेश उस समय पारित किया गया, जब अधिनियम लागू नहीं था। यह प्रस्तुत किया गया कि उत्तर प्रदेश शहरी भवन (किराए पर देने, किराया देने और बेदखली का विनियमन) अधिनियम, 1972 भी उस समय लागू नहीं था।

प्रतिपक्ष ने तर्क दिया कि मध्यवर्ती लाभ में वृद्धि को तय करने का एकमात्र तरीका प्रचलित बाजार दरों के माध्यम से था, जिसे उन्होंने एक हलफनामे के माध्यम से किया, जो संशोधनवादियों द्वारा निर्विवाद रहा।

हाईकोर्ट का फैसला

न्यायालय ने संशोधनवादियों को चार शर्तों के साथ संबंधित संपत्ति खाली करने के लिए 27.05.2024 से एक वर्ष की अवधि प्रदान की। न्यायालय ने माना कि संशोधनवादी को वाणिज्यिक आवास को खाली करने के संबंध में न्यायाधीश, लघु वाद न्यायालय/एडीजे कोर्ट नंबर 7, गाजियाबाद के समक्ष दो सप्ताह के भीतर हलफनामा दायर करना था। संशोधनवादी को न्यायाधीश, लघु वाद न्यायालय/एडीजे कोर्ट नंबर 7 के समक्ष चार सप्ताह की अवधि के भीतर पूरी डिक्रीटल राशि जमा करने का निर्देश दिया गया, जिसे इस मामले में समायोजित किया जाना था कि कोई भी राशि उनके द्वारा पहले ही जमा कर दी गई।

उन्हें आगे मासिक किराये के रूप में 3.27 लाख रुपये की राशि का भुगतान करने का निर्देश दिया गया था। संपत्ति खाली होने तक हर महीने की 7 तारीख को या उससे पहले जमा करना होगा। यह माना गया कि यदि उपर्युक्त शर्तों में से किसी का भी उल्लंघन किया जाता है तो दिया गया आदेश प्रभावहीन हो जाएगा और वादी-प्रतिवादी कानून के अनुसार प्रतिवादी-संशोधनकर्ता के खिलाफ आगे बढ़ने के लिए स्वतंत्र होगा।

न्यायालय ने माना कि चूंकि मूल वाद वर्ष 2008 में दायर किया गया, जब अधिनियम लागू नहीं था। इसलिए अधिनियम का कोई भी प्रावधान इस मामले पर लागू नहीं होगा। न्यायालय ने अधिनियम की धारा 9 की जांच की, जिसमें किराए के संशोधन का प्रावधान है और माना कि धारा 9 किराए के संशोधन से संबंधित है और इसका मध्यवर्ती लाभ से कोई लेना-देना नहीं है।

आगे कहा गया,

“धारा के शीर्षक के अवलोकन से यह स्पष्ट रूप से स्पष्ट है कि यह किराए के संशोधन से संबंधित है और इसका मध्यवर्ती लाभ से कोई लेना-देना नहीं है।”

भारत संघ और अन्य बनाम सुमन गुप्ता एवं अन्य पर भरोसा करते हुए इलाहाबाद हाईकोर्ट ने माना कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106 के तहत नोटिस द्वारा किरायेदारी समाप्त करने के मामले में मध्यवर्ती लाभ की वृद्धि बाजार दर के आधार पर निर्धारित की जाएगी, न कि किसी वैधानिक प्रावधान के प्रावधान के आधार पर।

आत्मा राम प्रॉपर्टीज (पी) लिमिटेड बनाम मेसर्स फेडरल मोटर्स प्राइवेट लिमिटेड में सुप्रीम कोर्ट ने माना कि यदि किरायेदार किरायेदारी समाप्त होने के बाद भी परिसर में कब्जा करना जारी रखता है तो उसे "अनधिकृत और गलत तरीके से रहने वाला" माना जाएगा और जब तक वह खाली संपत्ति को मकान मालिक को नहीं सौंप देता, तब तक कब्जे की अवधि के लिए क्षतिपूर्ति या मध्यवर्ती लाभ पारित किया जाएगा। इसके अलावा, न्यायालय ने माना कि यदि वास्तविक संपत्ति का मूल्य अर्जित किराए से अधिक है तो संपत्ति के उपयोग और कब्जे के लिए मुआवजे की राशि उच्च मूल्य पर निर्धारित की जाएगी।

जस्टिस तिवारी ने माना कि संशोधनकर्ता को नोटिस दिया गया और उसकी किरायेदारी समाप्त कर दी गई, जिससे वह अतिचारी बन गया। तदनुसार, न्यायालय ने प्रचलित बाजार दर पर निर्धारित 15% की मध्य लाभ दर की पुष्टि की और संशोधन खारिज कर दिया।

केस टाइटल: पंजाब नेशनल बैंक पूर्व में ओरिएंटल बैंक ऑफ कॉमर्स बनाम संजीवनी शिक्षा समिति [एस.सी.सी. संशोधन नंबर- 76/2024]