इलाहाबाद हाईकोर्ट ने जेपी के 1000 हेक्टेयर पट्टे को YEIDA द्वारा रद्द करने का फैसला बरकरार रखा, जमा राशि लौटाने का निर्देश दिया

इलाहाबाद हाईकोर्ट ने यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण (YEIDA) द्वारा जय प्रकाश एसोसिएट्स लिमिटेड को आवंटित 1000 हेक्टेयर भूमि रद्द करने का फैसला बरकरार रखा। हालांकि न्यायालय ने YEIDA को न्यायालय के आदेशों के अनुपालन में JAL द्वारा जमा की गई राशि तथा पट्टा विलेखों और आवंटन पत्रों को आगे बढ़ाने के लिए JAL से YEIDA द्वारा प्राप्त राशि को वापस करने का निर्देश दिया, चाहे वह रद्दीकरण से पहले हो या उसके बाद, पुनः प्राप्त भूमि के क्षेत्रफल के अनुपात में।

जस्टिस मनोज कुमार गुप्ता और जस्टिस क्षितिज शैलेंद्र की खंडपीठ ने घर खरीदने वालों उप-पट्टेदारों और वित्तीय संस्थानों के हितों की सुरक्षा के लिए कई निर्देश जारी किए।

मामले की पृष्ठभूमि

जय प्रकाश एसोसिएट्स (JAL) ने यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण (YEIDA) द्वारा विशेष विकास क्षेत्र परियोजना के तहत 1000 हेक्टेयर भूमि के आवंटन रद्द करने को चुनौती दी। चूंकि याचिकाकर्ता ने पट्टे पर दिए गए किराए प्रीमियम और उस पर ब्याज के भुगतान में चूक की, इसलिए YEIDA द्वारा पूरे 1000 हेक्टेयर के लिए लीज डीड रद्द कर दी गई।

सुनवाई के शुरुआती चरण में याचिकाकर्ता के वकील ने प्रस्तुत किया कि YEIDA को 2,379.74 करोड़ रुपये की राशि पहले ही चुकाई जा चुकी है। 31.07.2017 को केवल 359.81 करोड़ रुपये बकाया है। इसके अलावा चूंकि भूमि पर पर्याप्त विकास किया गया था इसलिए पूरे लीज डीड को रद्द करना मनमाना और असंगत है।

JAL ने समय-समय पर न्यायालय द्वारा पारित विभिन्न अंतरिम आदेशों के अनुसार 200 करोड़ रुपये से अधिक जमा किए और हाईकोर्ट द्वारा यथास्थिति आदेश पारित किया गया। YEIDA ने लगभग 425.10 करोड़ रुपये के पुनर्स्थापन शुल्क की मांग की, जिसे याचिकाकर्ता ने चुनौती दी।

JAL ने आगे अंतरिम राहत के लिए आवेदन किया जिसे तत्कालीन चीफ जस्टिस प्रीतिंकर दिवाकर और जस्टिस सौमित्र दयाल सिंह की खंडपीठ ने खारिज कर दिया।

इसके बाद JAL को दिवालियापन में भर्ती कराया गया, जिसे NCLAT और सुप्रीम कोर्ट ने बरकरार रखा, जहां अंतरिम समाधान पेशेवर भी नियुक्त किया गया, जिसने इस मुकदमे के उद्देश्य से कंपनी की जगह ली।

अंतिम फैसला

रिट याचिका की स्थिरता के बारे में न्यायालय ने माना कि यह स्थिरता योग्य है, क्योंकि समझौते के तहत दिए गए अधिकार का उल्लंघन किया जा रहा था। इससे बड़ी संख्या में घर खरीदने वाले और उप-पट्टेदार प्रभावित हुए। न्यायालय ने आगे कहा कि पट्टा डीड के निष्पादन के परिणामस्वरूप आवंटन पत्रों का पूर्ण विनाश नहीं हुआ, क्योंकि याचिकाकर्ता ने बकाया भुगतान के लिए समय-विस्तार के संबंध में आवंटन पत्र का बार-बार सहारा लिया, जिसके लिए पट्टा विलेखों में कोई प्रावधान नहीं बताया गया।

यह माना गया कि चूंकि यह ऐसा मामला नहीं है, जिसमें सेल डीड के माध्यम से संपत्ति का पूर्ण हस्तांतरण किया गया। इसलिए यू.पी. औद्योगिक क्षेत्र विकास अधिनियम 1976 की धारा 14 के तहत YEIDA की पट्टे को रद्द करने और भूमि को पुनः प्राप्त करने की शक्तियाँ संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के प्रावधानों द्वारा अधिरोहित नहीं की गईं।

न्यायालय ने पाया कि YEIDA ने निर्माण में देरी और आवंटन पत्रों और पट्टा विलेखों के अनुसार बकाया राशि के भुगतान में चूक सहित विभिन्न चूकों के बाद पट्टा रद्द कर दिया, जो याचिकाकर्ता द्वारा की गई थी। इसलिए इस मामले में आनुपातिकता का सिद्धांत लागू नहीं था।

यह नोट किया गया कि 1976 अधिनियम की धारा 14 प्राधिकरण को संपत्ति को जब्त करने और चूककर्ता पक्ष द्वारा जमा की गई राशि (पूरी या आंशिक रूप से) को जब्त करने का अधिकार देती है। न्यायालय ने माना कि जमाराशि जब्त करना कोई आवश्यक परिणाम नहीं है क्योंकि धारा 14 में "हो सकता है" शब्द का प्रयोग किया गया।

आगे कहा गया,

"हस्तांतरण की शर्तों के उल्लंघन के कारण जब्ती के मामले में प्राधिकरण साइट या भवन को पुनः प्राप्त करने की शक्ति प्राप्त है। इसके लिए भुगतान की गई राशि, यदि कोई हो, को पूरी तरह या उसके किसी भाग को जब्त कर सकता है। इस प्रकार साइट की जब्ती के प्रत्येक मामले में प्राधिकरण को भुगतान की गई राशि को स्वचालित रूप से जब्त नहीं किया जाता। प्राधिकरण को भुगतान की गई राशि को पूरी तरह या उसके किसी भाग को जब्त करने का विवेकाधिकार दिया गया। निस्संदेह यदि ऐसी शक्ति का प्रयोग किया जाता है तो इसे सभी प्रासंगिक तथ्यों और परिस्थितियों पर विचार करने के आधार पर किया जाना चाहिए।"

न्यायालय ने माना कि पट्टा रद्द करने का आदेश केवल उसी उद्देश्य तक सीमित था। इसमें याचिकाकर्ता द्वारा जमा की गई राशि को जब्त करने का उल्लेख नहीं है। इसलिए जबकि साइट को YEIDA द्वारा फिर से शुरू किया गया था, JAL द्वारा जमा की गई राशि को स्पष्ट या निहित रूप से जब्त नहीं किया गया। रिट याचिका के लंबित रहने के दौरान JAL द्वारा जमा की गई राशि को वापस करने के लिए YEIDA को निर्देश देते हुए न्यायालय ने निर्देश दिया कि यह राशि NCLT के निपटान में हो क्योंकि JAL पहले से ही परिसमापन में थी।

“रद्द करने के आदेश में विशेष रूप से उल्लेख किया गया कि यह उप-पट्टों को अपने दायरे में नहीं लेता है। उप-पट्टे JAL और तीसरे पक्ष के बीच थे। YEA अनुबंध के बारे में जानकारी नहीं रखता था। जब तक YEA पर बाध्यकारी बनाने के लिए उचित निर्देश जारी नहीं किए जाते, तब तक उप-पट्टे नहीं बचेंगे। विभिन्न हितधारकों के हित विविध और कभी-कभी परस्पर विरोधी होते हैं, जबकि अन्य समय में वे संरेखित होते हैं। हम मानते हैं कि एक आदर्श संतुलन प्राप्त करना संभव नहीं है, लेकिन हमने दी गई स्थिति में एक उचित संतुलन बनाने का हर संभव प्रयास किया।”

घर खरीदने वालों के हितों की रक्षा के लिए न्यायालय ने YEIDA को निर्देश दिया कि वह निर्माण की स्थिति के आधार पर 1 वर्ष से 36 महीने की अवधि के भीतर आवास परियोजनाओं को पूरा करे। न्यायालय ने प्रमुख सचिव, आवास एवं औद्योगिक विकास, UPRERA के अध्यक्ष, CEO, YEIDA या उनके द्वारा नामित व्यक्ति तथा ऋणदाताओं के वर्ग अर्थात घर खरीदने वालों के लिए अधिकृत प्रतिनिधि की एक समिति भी गठित की, जो निर्धारित समय-सीमा के भीतर परियोजनाओं के पूरा होने की निगरानी करेगी। घर खरीदने वालों के हितों की और अधिक रक्षा करने के लिए न्यायालय ने निर्देश दिया कि यथास्थिति के आदेश की तिथि से न्यायालय के आदेश की तिथि के बीच की अवधि को शून्य अवधि माना जाए।

उप-पट्टों के अधिकारों की रक्षा के लिए न्यायालय ने निर्देश दिया कि YEIDA JAL के उप-पट्टेदारों के साथ उन्हीं नियमों और शर्तों के साथ नए पट्टे पर हस्ताक्षर करे, जो उनके उप-पट्टों में उल्लिखित हैं। वित्तीय संस्थानों द्वारा दिए गए वित्तीय हित (ऋण) के संबंध में न्यायालय ने कहा कि एक बार जब पैसा NCLT में जमा हो जाता है, तो समाधान पेशेवर बैंकों के दावों पर निर्णय लेंगे।

जहां YEIDA की अनुमति से JAL द्वारा बैंकों को भूमि गिरवी रखी गई, न्यायालय ने बैंकों/वित्तीय संस्थानों को तीसरे पक्ष के पक्ष में अपना हित सौंपने की अनुमति दी।

तदनुसार, निर्देशों के साथ न्यायालय ने YEIDA द्वारा JAL का पट्टे रद्द करना बरकरार रखा।

केस टाइटल: जय प्रकाश एसोसिएट्स लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य [WRIT - C नंबर - 6049 of 2020