Sec. 58 (c) TPA| गिरवी रखने वाले द्वारा संपत्ति पर कब्जा करने से 'सशर्त बिक्री द्वारा बंधक' एक 'साधारण बंधक' नहीं बन जाता: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि एक बंधक को कब्जे में रहने की अनुमति देने से लेनदेन एक 'साधारण बंधक' नहीं बन जाता है यदि विलेख निर्दिष्ट करता है कि निर्धारित समय के भीतर संपत्ति को छुड़ाने में बंधक की चूक संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 58 (c) के अनुसार 'सशर्त बिक्री द्वारा बंधक' के तहत बंधक को हस्तांतरित हो जाएगी।

जस्टिस विक्रम नाथ और जस्टिस प्रसन्ना बी. वराले की खंडपीठ हाईकोर्ट के फैसले के खिलाफ प्रतिवादी द्वारा दायर एक नागरिक अपील पर फैसला कर रही थी, जिसमें ट्रायल कोर्ट के फैसले की पुष्टि की गई थी, जिसमें प्रतिवादी-वादी के मुकदमे को गिरवी रखी गई संपत्ति को छुड़ाने की अनुमति दी गई थी।

प्रतिवादी-वादी ने 1990 में प्रतिवादी को ₹75,000 में एक सूट संपत्ति गिरवी रखी, जिसमें तीन साल के भीतर ₹1,20,000 (ब्याज सहित) चुकाने का समझौता हुआ। बंधक विलेख में एक खंड शामिल था जिसमें कहा गया था कि निर्धारित अवधि के भीतर मोचन करने में विफलता बंधक को पूर्ण बिक्री में बदल देगी।

1993 में, वादी ने प्रतिवादी को ₹1,20,000 की पेशकश करके बंधक को छुड़ाने का प्रयास किया। हालांकि, प्रतिवादी ने भुगतान स्वीकार करने से इनकार कर दिया, यह कहते हुए कि, बंधक विलेख की शर्तों के अनुसार, वादी द्वारा निर्धारित समय के भीतर राशि चुकाने में विफलता के कारण बंधक एक पूर्ण बिक्री में बदल गया था।

वाद संपत्ति के मोचन के खिलाफ भुगतान स्वीकार करने से प्रतिवादी के इनकार से व्यथित, वादी ने बंधक के मोचन की मांग करते हुए एक मुकदमा दायर किया और एक घोषणा की कि प्रतिवादी का स्वामित्व का दावा अमान्य था।

ट्रायल कोर्ट ने मुकदमे की डिक्री की और माना कि बंधक को बिक्री में बदलने की शर्त 'मोचन की इक्विटी पर एक रुकावट' थी और वादी को प्रतिवादी को ₹1,20,000 का भुगतान करके बंधक को भुनाने की अनुमति दी।

हाईकोर्ट ने लोअर कोर्ट के फैसले को बरकरार रखा, जिसके बाद प्रतिवादी ने सुप्रीम कोर्ट में अपील दायर की।

यह तय करते समय जिन प्रमुख कारकों पर विचार करने की आवश्यकता है कि बंधक सशर्त बिक्री द्वारा था या नहीं:

• कब्जे की प्रकृति: कब्जा अनुमेय था और प्रतिवादी के विवेक पर था। यह स्वामित्व या पूर्ण अधिकार का संकेत नहीं था, लेकिन संपत्ति की सुरक्षा के लिए दिया गया था।

• पार्टियों का इरादा: इरादा, जैसा कि बंधक विलेख में स्पष्ट रूप से कहा गया है और DW1 की गवाही द्वारा पुष्टि की गई है, यह था कि संपत्ति निर्धारित अवधि के भीतर भुगतान के डिफ़ॉल्ट पर प्रतिवादी की पूर्ण संपत्ति बन जाएगी।

• बंधक विलेख की शर्तें: बंधक विलेख ने प्रतिवादी को भूमि का उपयोग करने की अनुमति दी और निर्दिष्ट किया कि संपत्ति को पुनः प्राप्त करने के लिए बंधक का अधिकार डिफ़ॉल्ट पर समाप्त हो जाएगा।

आक्षेपित निर्णयों को रद्द करते हुए, जस्टिस विक्रम नाथ द्वारा लिखे गए निर्णय में कहा गया कि नीचे की अदालतों ने लेनदेन को सशर्त बिक्री द्वारा बंधक के रूप में नहीं रखने में गलती की क्योंकि धारा 58 (c) टीपीए के सभी तत्व पूरे हो गए हैं।

"इसलिए, यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि अधिनियम की धारा 58 (c) के तहत सशर्त बिक्री द्वारा बंधक के सभी आवश्यक तत्व वर्तमान मामले में संतुष्ट हैं क्योंकि बंधक द्वारा बंधक को संपत्ति की एक प्रत्यक्ष बिक्री थी और बिक्री सशर्त थी, यह निर्धारित करते हुए कि तीन साल के भीतर भुगतान में चूक पर, बिक्री निरपेक्ष हो जाएगी और साथ ही यह शर्त उसी दस्तावेज में सन्निहित थी, यानी बंधक विलेख, जिसने लेनदेन को प्रभावित किया।

इसके अलावा, न्यायालय ने पाया कि नीचे की अदालत ने यह निष्कर्ष निकालने में गलती की कि वादी के निरंतर कब्जे ने लेनदेन की सशर्त बिक्री द्वारा बंधक होने की संभावना को नकार दिया।

कोर्ट ने कहा "प्रतिवादी द्वारा वादी को दिया गया अनुमेय कब्जा एक व्यावहारिक व्यवस्था थी, यह देखते हुए कि वादी पहले से ही जमीन पर रह रहा था। यह व्यवस्था वादी को बंधक विलेख में निर्दिष्ट अधिकारों से परे कोई अतिरिक्त अधिकार प्रदान नहीं करती है। ट्रायल कोर्ट और हाईकोर्ट ने यह निष्कर्ष निकालने में गलती की कि वादी के निरंतर कब्जे ने लेनदेन की सशर्त बिक्री द्वारा बंधक होने की संभावना को नकार दिया।

संक्षेप में, न्यायालय ने कहा कि पक्षकारों के इरादे से, जैसा कि बंधक विलेख में उल्लेख किया गया है, संपत्ति का कब्जा वादी-बंधककर्ता के पास इस शर्त के साथ रहता है कि हस्तांतरण दी गई समय सीमा के भीतर संपत्ति को भुनाने में बंधककर्ता की चूक पर पूर्ण हो जाएगा। न्यायालय ने कहा कि इस तरह के लेनदेन को सशर्त बिक्री द्वारा बंधक के रूप में योग्य किया गया है।

इसके अलावा, अदालत ने कहा कि गिरवी रखी गई संपत्ति पर वादी के कब्जे को 'अनुमेय कब्जा' माना जाएगा, जिससे वह बंधक विलेख से अतिरिक्त लाभ का दावा करने के लिए विवश हो जाएगा।

कोर्ट ने कहा "इस मोड़ पर, हमें यह पता लगाना चाहिए कि ट्रायल कोर्ट और हाईकोर्ट ने इस तथ्य पर महत्वपूर्ण जोर दिया कि बंधक विलेख के निष्पादन के बाद वादी वाद भूमि के कब्जे में रहा। उन्होंने अनुमान लगाया कि चूंकि प्रतिवादी को कब्जा नहीं दिया गया था, इसलिए लेनदेन सशर्त बिक्री द्वारा बंधक नहीं हो सकता था, बल्कि इसके बजाय एक साधारण बंधक था। हालांकि, यह निष्कर्ष वर्तमान मामले में साक्ष्य के महत्वपूर्ण पहलुओं और कब्जे की प्रकृति की अनदेखी करता है। यह दोनों पक्षों द्वारा एक स्वीकृत स्थिति है कि वादी (बंधककर्ता) बंधक विलेख के निष्पादन के बाद वाद भूमि के कब्जे में रहा। महत्वपूर्ण रूप से, हालांकि, इस कब्जे की प्रकृति अनुमेय थी और संपत्ति की सुरक्षा के उद्देश्य से थी।

कोर्ट ने कहा "ट्रायल कोर्ट और हाईकोर्ट ने पंजीकृत बंधक विलेख की स्पष्ट शर्तों की अवहेलना करने और यह मानने में गलती की कि शर्त पर्याप्त आधार के बिना मोचन की इक्विटी पर एक रुकावट थी। वादी द्वारा वाद भूमि का अनुमेय कब्जा लेनदेन की प्रकृति को नकारता नहीं है। बंधक विलेख में निर्धारित शर्तें सशर्त बिक्री द्वारा बंधक की सभी वैधानिक आवश्यकताओं को पूरा करती हैं, और इसके बारे में पार्टियों का इरादा स्पष्ट और स्पष्ट था। ट्रायल कोर्ट और हाईकोर्ट ने इसकी अनुमेय प्रकृति और बंधक विलेख की स्पष्ट शर्तों पर विचार किए बिना कब्जे पर अनुचित जोर देकर अपनी व्याख्या में गलती की।

तदनुसार, अपील की अनुमति दी गई।