मकान मालिक के किरायानामा के तहत परिसर में प्रवेश करने वाला किरायेदार बाद में उसके स्वामित्व पर विवाद नहीं कर सकता: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि मकान मालिक द्वारा निष्पादित किरायानामा के माध्यम से किराए के परिसर पर कब्ज़ा करने वाला किरायेदार बाद में मकान मालिक के स्वामित्व को चुनौती नहीं दे सकता, खासकर दशकों तक किराया चुकाने के बाद।

1953 में शुरू हुए सात दशक पुराने मकान मालिक-किरायेदार विवाद का निपटारा करते हुए कोर्ट ने पाया कि प्रतिवादियों (किरायेदारों) के पूर्ववर्तियों ने रामजी दास नामक व्यक्ति से दुकान किराए पर ली थी। उनकी मृत्यु के बाद भी उन्हें और उनके बेटे को किराया देते रहे। इसलिए कोर्ट ने फैसला सुनाया कि किरायेदारों को मकान मालिक या उनके कानूनी उत्तराधिकारी के स्वामित्व पर सवाल उठाने से रोक दिया गया है।

जस्टिस जेके माहेश्वरी और जस्टिस के विनोद चंद्रन की खंडपीठ ने ट्रायल कोर्ट, प्रथम अपीलीय अदालत और हाईकोर्ट के समवर्ती निष्कर्षों को खारिज करते हुए कहा,

"पूर्व मकान मालिक द्वारा निष्पादित किरायानामा के माध्यम से किराए के परिसर पर कब्ज़ा करने वाला किरायेदार पलटकर उसके स्वामित्व को चुनौती नहीं दे सकता।"

मामले की पृष्ठभूमि

यह मुकदमा मूल मकान मालिक और किरायेदार के उत्तराधिकारियों के बीच हुआ। वादी, स्वर्गीय रामजी दास की पुत्रवधू, ने 12 मई, 1999 को निष्पादित वसीयत के आधार पर विवादित दुकान पर स्वामित्व का दावा किया और बगल की दुकान में चल रहे अपने परिवार के मिठाई और नमकीन के व्यवसाय को बढ़ाने की वास्तविक आवश्यकता के आधार पर बेदखली की मांग की।

प्रतिवादियों, जो मूल किरायेदार के पुत्र हैं, उन्होंने उसके स्वामित्व पर विवाद किया और आरोप लगाया कि वसीयत फर्जी है। रामजी दास का उस परिसर पर कोई स्वामित्व नहीं है, जिसके बारे में उनका दावा था कि वह उनके चाचा सुआ लाल का था।

ट्रायल कोर्ट ने मकान मालिक के मुकदमे को यह कहते हुए खारिज कर दिया कि वह स्वामित्व स्थापित करने में विफल रही और वसीयत संदिग्ध प्रतीत होती है। अपीलीय अदालत और हाईकोर्ट ने खारिजी की पुष्टि की और निष्कर्ष निकाला कि मकान मालिक की मृत्यु के बाद किरायेदारी वादी को वैध रूप से समर्पित नहीं थी।

सुप्रीम कोर्ट ने अपने निष्कर्ष पलटे

सुप्रीम कोर्ट ने ट्रायल कोर्ट के निष्कर्षों को विकृत और भौतिक साक्ष्यों के विपरीत पाया। प्रदर्श पी-18, जो सुआ लाल द्वारा 1953 में रामजी दास के पक्ष में निष्पादित एक त्यागपत्र है, उसका हवाला देते हुए कोर्ट ने माना कि रामजी दास का स्वामित्व स्पष्ट रूप से स्थापित है।

इसने यह भी कहा कि प्रतिवादी और उनके पिता, दोनों ही 1953 से रामजी दास को किराया दे रहे थे और उनकी मृत्यु के बाद भी उनके पुत्र को किराया देते रहे। कोर्ट ने कहा कि रामजी दास के स्वामित्व संबंधी विवाद को स्वीकार नहीं किया जा सकता, क्योंकि त्यागपत्र और लंबे समय से भुगतान किए गए किराए से उनका स्वामित्व स्पष्ट रूप से सिद्ध होता है।

कोर्ट ने रामजी दास की वसीयत को मान्य करने वाले 2018 के प्रोबेट आदेश पर भी गौर किया, जिसे हाईकोर्ट ने गलत तरीके से खारिज कर दिया। कोर्ट ने कहा कि वसीयत पर केवल इसलिए संदेह होना कि वसीयतकर्ता ने अपनी पत्नी के लिए प्रावधान नहीं किया, उसकी प्रामाणिकता पर संदेह करने का "कोई वैध आधार" नहीं है। कोर्ट ने कहा कि वसीयत के प्रमाणित होने के बाद, वादी का दावा "कानूनी वैधता प्राप्त कर चुका है"।

यह पाते हुए कि वादी और उसका परिवार बगल की दुकान में मिठाई और नमकीन का व्यवसाय करते थे और विवादित परिसर में इसका विस्तार करना चाहते थे, सुप्रीम कोर्ट ने माना कि यह वास्तविक आवश्यकता थी।

निर्णय में कहा गया कि वादी का किरायेदार परिसर में पारिवारिक व्यवसाय में भाग लेने और उसका विस्तार करने का इरादा स्थापित है।

अपील स्वीकार करते हुए सुप्रीम कोर्ट ने किरायेदारों को बेदखल करने का आदेश दिया और जनवरी, 2000 से कब्ज़ा सौंपे जाने तक बकाया किराये की वसूली का निर्देश दिया। किरायेदारी की लंबी अवधि को देखते हुए कोर्ट ने खाली करने के लिए छह महीने का समय दिया, बशर्ते किरायेदार दो सप्ताह के भीतर एक वचन पत्र दाखिल करें कि वे एक महीने के भीतर बकाया राशि का भुगतान करें और छह महीने के भीतर कब्ज़ा सौंप दें।

अदालत ने स्पष्ट किया कि ऐसे वचन पत्र के अभाव में वादी संक्षिप्त बेदखली की मांग करने का हकदार होगा।

Case : Jyoti Sharma vs Vishnu Goyal