झुग्गी पुनर्वास योजना को रियल एस्टेट विकास परियोजना के रूप में नहीं देखा जाना चाहिए: सुप्रीम कोर्ट

जस्टिस पीएस नरसिम्हा और जस्टिस अरविंद कुमार की सुप्रीम कोर्ट की पीठ ने कहा कि झुग्गी पुनर्वास योजना को रियल एस्टेट विकास परियोजना के रूप में नहीं देखा जा सकता है, क्योंकि "इसमें सार्वजनिक उद्देश्य शामिल है और यह हमारे कुछ भाई-बहन नागरिकों के जीवन के अधिकार से जुड़ा हुआ है, जो दयनीय परिस्थितियों में रह रहे हैं"।

इस मामले में अपीलकर्ता को प्रतिवादी नंबर 1, बोरीवली, मुंबई में झुग्गी-झोपड़ी में रहने वाले झुग्गी-झोपड़ी में रहने वाले लोगों की सहकारी गृह सोसायटी द्वारा 20 अगस्त, 2003 को डेवलपर के रूप में नियुक्त किया गया था। विषय भूमि को महाराष्ट्र झुग्गी क्षेत्र (सुधार, निकासी और पुनर्विकास) अधिनियम, 1971 (महाराष्ट्र झुग्गी क्षेत्र अधिनियम) के तहत 'झुग्गी क्षेत्र' घोषित किया गया है। हालांकि, यह आरोप लगाया गया कि विकास को दो दशकों से अधिक समय तक अनावश्यक रूप से विलंबित किया गया।

इसके बाद सर्वोच्च शिकायत निवारण समिति (एजीआरसी) (महाराष्ट्र स्लम एरिया अधिनियम के तहत अपीलीय प्राधिकरण) ने महाराष्ट्र स्लम एरिया अधिनियम की धारा 13 के तहत 4 अगस्त, 2021 को समझौते को समाप्त कर दिया। इस निर्णय को बॉम्बे उच्च न्यायालय के समक्ष चुनौती दी गई, जिसने इसे खारिज कर दिया। इसलिए वर्तमान अपील दायर की गई।

इस मामले में अपीलकर्ता ने दावा किया कि देरी की विभिन्न चरणों में जांच की जानी चाहिए। यह उचित था कि 2003 से 2011 के बीच अपीलकर्ता प्रतिस्पर्धी बिल्डरों के साथ लंबे समय से चल रहे मुकदमे में लगा हुआ था; 2011-2014 से इसने पर्यावरण मंजूरी प्राप्त करने का इंतजार किया। बाद में कुछ झुग्गीवासियों द्वारा परियोजना को आगे बढ़ाने में असहयोग के कारण देरी हुई। जबकि, प्रतिवादी ने तर्क दिया कि अपीलकर्ता के पास परियोजना को पूरा करने के लिए तकनीकी विशेषज्ञता की अपेक्षित वित्तीय क्षमता नहीं थी। इसने तर्क दिया कि देरी को समग्र रूप से देखा जाना चाहिए और किसी भी मामले में इसे उचित नहीं ठहराया जा सकता।

सुप्रीम कोर्ट ने माना कि झुग्गी बस्तियों के विकास के लिए जिम्मेदार झुग्गी पुनर्वास प्राधिकरण (एसआरए) और एसआरए के मुख्य कार्यकारी अधिकारी (सीईओ) यह सुनिश्चित करने के लिए वैधानिक रूप से बाध्य हैं कि पुनर्वास परियोजना निर्धारित समय के भीतर पूरी हो।

न्यायालय ने कहा,

“अधिनियम की धारा 13(2) विशेष रूप से सक्षम प्राधिकारी को समझौते को फिर से निर्धारित करने का अधिकार देती है यदि वह संतुष्ट है कि पुनर्विकास निर्दिष्ट समय के भीतर नहीं किया गया। यह प्रावधान निश्चित रूप से कर्तव्य के प्रदर्शन में समय की अखंडता का वैधानिक समावेश है। हम इसे सक्षम प्राधिकारी के वैधानिक कर्तव्य के रूप में पहचानते हैं कि यह सुनिश्चित करना कि परियोजना निर्धारित समय के भीतर पूरी हो। हमें यह मानने में भी कोई हिचकिचाहट नहीं है कि यदि वे यह सुनिश्चित करने का वैधानिक कर्तव्य नहीं निभाते हैं कि परियोजना निर्धारित समय के भीतर पूरी हो, तो संबंधित अधिकारियों के खिलाफ परमादेश की रिट दायर की जाएगी।”

न्यायालय ने अपीलकर्ता के तर्क को खारिज करते हुए कहा,

"मामले की जांच करने के बाद हम इस राय पर पहुंचे हैं कि प्रतिस्पर्धी बिल्डर के साथ विवादों को सुलझाने में 8 साल की देरी किसी भी परिस्थिति में औचित्य नहीं हो सकती। अपीलकर्ता डेवलपर है और अन्य प्रतिबंधों और अनुमतियों के लंबित रहने के दौरान पर्यावरण मंजूरी प्राप्त करने की प्रक्रिया को पूरी तरह से समझता है। उसे सभी आवश्यक व्यवस्थाएं करनी हैं। कम से कम कुछ सदस्यों का असहयोग 2014 से 2019 तक परियोजना में देरी का आधार नहीं हो सकता है।"

अदालत ने सुस्मे बिल्डर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम सीईओ, स्लम रिहैबिलिटेशन अथॉरिटी और अन्य (2018) का हवाला दिया, जिसमें सुप्रीम कोर्ट ने धारा 13 (2) की व्याख्या की और कहा कि यह एसआरए को कार्रवाई करने और परियोजना को किसी अन्य एजेंसी को सौंपने का अधिकार भी देता है, अगर विकास में देरी हो रही है।

इसने तुलसीवाड़ी नवनिर्माण को-ऑप हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड और अन्य बनाम महाराष्ट्र राज्य और अन्य (2008) का भी हवाला दिया, जिसमें बॉम्बे हाईकोर्ट की फुल बेंच ने टिप्पणी की थी कि झुग्गी-झोपड़ी में रहने वाले लोगों से यह अपेक्षा नहीं की जा सकती कि वे पुनर्वास के योग्य होने पर भी उचित रखरखाव और स्वच्छता के बिना पारगमन आवास में अंतहीन रूप से कब्ज़ा करते रहें।

परिणामस्वरूप, न्यायालय ने सुप्रीम कोर्ट मध्यस्थता और सुलह परियोजना समिति को देय 1,00,000 रुपये की लागत लगाते हुए दीवानी अपील खारिज कर दी।

केस टाइटल: यश डेवलपर्स बनाम हरिहर कृपा को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड और अन्य एसएलपी (सी) नंबर 20844/2022