S.28 Specific Relief Act | खरीदार की चूक के कारण बिक्री समझौता रद्द करने के लिए अलग से आवेदन की ज़रूरत नहीं: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने बुधवार (6 मई) को यह टिप्पणी की कि यदि कोई डिक्री-धारक (जिसके पक्ष में फैसला आया हो) तय समय सीमा के भीतर बिक्री की शेष राशि जमा करने में विफल रहता है तो बिक्री समझौते के 'विशिष्ट पालन' (specific performance) के लिए जारी डिक्री को लागू नहीं किया जा सकता, जिसके परिणामस्वरूप वह अनुबंध (contract) रद्द हो जाता है।

कोर्ट ने यह फैसला दिया कि खरीदार की चूक के कारण अनुबंध रद्द करने के लिए 'निर्णय-ऋणी' (जिसके खिलाफ फैसला आया हो) द्वारा अलग से आवेदन देना अनिवार्य नहीं है।

जस्टिस पंकज मित्तल और जस्टिस एस.वी.एन. भट्टी की खंडपीठ ने पंजाब एंड हरियाणा हाईकोर्ट का आदेश रद्द किया, जिसमें प्रतिवादी-वादी (खरीदार) द्वारा बिक्री की शेष राशि जमा करने में हुई देरी को माफ कर दिया गया; जबकि डिक्री में स्पष्ट रूप से यह उल्लेख था कि बिक्री की शेष राशि तीन महीने के भीतर जमा की जानी थी।

यह विवाद 19 अक्टूबर, 2005 को कृषि भूमि की बिक्री के लिए हुए एक समझौते से जुड़ा था, जिसके तहत खरीदार ने ₹80,000 की अग्रिम राशि (advance) का भुगतान किया। बिक्री विलेख (sale deed) को 15 मार्च, 2006 तक निष्पादित किया जाना था। विक्रेता द्वारा इस सौदे को पूरा करने में विफल रहने पर खरीदार ने 'विशिष्ट पालन' के लिए एक मुकदमा दायर किया।

31 अक्टूबर, 2012 को ट्रायल कोर्ट ने इस मुकदमे के पक्ष में फैसला सुनाया (डिक्री जारी की) और विक्रेता को यह निर्देश दिया कि वह "तीन महीने की अवधि के भीतर बिक्री की शेष राशि प्राप्त करने के बाद" बिक्री विलेख को निष्पादित करे। हालाँकि, खरीदार ने तय समय सीमा के भीतर शेष राशि जमा नहीं की।

हालांकि, विक्रेता की अपील कुछ समय तक लंबित रही, लेकिन राशि जमा करने पर कोई रोक नहीं थी, और जो अंतरिम सुरक्षा (interim protection) प्रदान की गई—जो केवल संपत्ति के हस्तांतरण (alienation) को रोकने तक सीमित थी—वह तीन महीने की अवधि समाप्त होने से पहले ही समाप्त हो गई। इसके बावजूद, खरीदार ने न तो राशि जमा की और न ही निर्धारित अवधि के भीतर समय बढ़ाने का कोई अनुरोध किया।

इसके बाद खरीदार ने डिक्री के निष्पादन (execution) की कार्यवाही शुरू की। 2015 में दायर दूसरी निष्पादन याचिका में, निष्पादन न्यायालय ने शेष राशि जमा करने की अनुमति दे दी, जिसे जमा कर दिया गया। हाईकोर्ट ने इस दृष्टिकोण को सही ठहराते हुए यह माना कि देरी को माफ कर दिया गया; जिसके बाद प्रतिवादी (विक्रेता) ने सुप्रीम कोर्ट का रुख किया।

अपील को मंज़ूर करते हुए जस्टिस मित्तल द्वारा लिखे गए फ़ैसले में यह कहा गया कि हाईकोर्ट ने प्रतिवादी को बिक्री की बाकी रकम जमा करने में हुई देरी को माफ़ करके गलती की, जबकि डिक्री में इसके लिए एक समय-सीमा तय थी। कोर्ट ने कहा कि डिक्री के मुताबिक बाकी रकम जमा करने में वादी की नाकामी की वजह से, 'स्पेसिफिक रिलीफ एक्ट, 1963' की धारा 28 के तहत कॉन्ट्रैक्ट रद्द हो गया।

कोर्ट ने फ़ैसला सुनाया,

"...31.10.2012 की 'स्पेसिफिक परफॉर्मेंस' (विशिष्ट पालन) की डिक्री, उसमें तय तीन महीने के अंदर बिक्री की बाकी रकम जमा करने की शर्त का पालन न होने की वजह से लागू करने लायक नहीं रह गई और एक्ट की धारा 28 के तहत पूरा कॉन्ट्रैक्ट रद्द माना जाएगा।"

कॉन्ट्रैक्ट रद्द करने के लिए अलग से अर्ज़ी देना ज़रूरी नहीं

कोर्ट ने कहा,

"...यह तय है कि शर्त का पालन न होने पर कॉन्ट्रैक्ट रद्द करने के लिए एक्ट की धारा 28 के तहत अर्ज़ी देना ज़रूरी नहीं है, बल्कि यह एक विकल्प है और इसका कोई खास मतलब नहीं है। किसी खास हालात में कोर्ट के पास यह अधिकार है कि वह शर्त का पालन न होने पर कॉन्ट्रैक्ट को रद्द माना ले।"

प्रतिवादी-वादी अपनी ज़िम्मेदारी निभाने के लिए अपनी तत्परता और इच्छा दिखाने में नाकाम रहा

कोर्ट ने कहा,

"इस मामले में वादी-प्रतिवादी ने समझौते के तहत अपनी ज़िम्मेदारी निभाने के लिए अपनी तत्परता और इच्छा साबित करके डिक्री हासिल कर ली थी, लेकिन फिर भी वह बिक्री का दस्तावेज़ (सेल डीड) बनने तक अपनी लगातार तत्परता और इच्छा साबित करने में नाकाम रहा। अगर वह मुक़दमे में डिक्री मिलने के चरण तक समझौते के तहत अपनी ज़िम्मेदारी निभाने के लिए तैयार और इच्छुक होता तो उसे डिक्री के तहत अपनी ज़िम्मेदारी का तुरंत पालन करने में कोई दिक्कत नहीं होती, यानी तय समय के अंदर बिक्री की बाकी रकम जमा करने में कोई परेशानी नहीं होती। वादी-प्रतिवादी का ऐसी शर्त का पालन करने में नाकाम रहना यह दिखाता है कि वह असल में डिक्री के तहत अपनी ज़िम्मेदारी निभाने के लिए तैयार और इच्छुक नहीं था। यह ज़िम्मेदारी असल में समझौते के तहत एक शर्त का रूप ले चुकी थी। ऐसे हालात में वादी-प्रतिवादी ने खुद को 'स्पेसिफिक परफॉर्मेंस' की डिक्री से मिलने वाले फ़ायदे से वंचित कर लिया।"

निम्नलिखित निष्कर्ष निकाले गए:

i. विशिष्ट पालन (specific performance) के मुकदमे में पारित डिक्री, एक प्रारंभिक डिक्री (preliminary decree) की प्रकृति की होती है।

ii. चूंकि विशिष्ट पालन की डिक्री एक प्रारंभिक डिक्री की प्रकृति की होती है, इसलिए इसे पारित करने वाला न्यायालय, डिक्री पारित होते ही 'फंक्टस ऑफिसियो' (functus officio) नहीं हो जाता; बल्कि डिक्री पारित होने के बाद भी, जब तक कि विक्रय विलेख (sale deed) निष्पादित नहीं हो जाता या डिक्री निष्पादन योग्य नहीं रह जाती, तब तक न्यायालय का उस डिक्री पर नियंत्रण बना रहता है।

iii. अधिनियम की धारा 28 (1) में यह प्रावधान है कि, भले ही विशिष्ट पालन की डिक्री प्रदान कर दी गई हो, फिर भी निर्धारित समय के भीतर शेष विक्रय प्रतिफल (sale consideration) जमा किया जाए या उसका भुगतान किया जाए; और यदि ऐसा करने में कोई चूक होती है, तो अनुबंध को रद्द (rescission) करने की मांग की जा सकती है।

iv. अधिनियम की धारा 28 की उप-धारा (4) किसी भी ऐसे अनुतोष (relief) के लिए अलग से मुकदमा दायर करने पर रोक लगाती है, जिसकी मांग उसी मुकदमे में अधिनियम की धारा 28 के तहत एक आवेदन प्रस्तुत करके की जा सकती है।

v. अधिनियम की धारा 28 के तहत न्यायालय की शक्ति विवेकाधीन है और इसका प्रयोग 'साम्यिक विचारों' (equitable considerations) के आधार पर किया जा सकता है। ऐसे विवेक का प्रयोग इस प्रकार किया जाना चाहिए जो विक्रेताओं और क्रेताओं, दोनों के लिए न्यायसंगत हो।

vi. विशिष्ट पालन की डिक्री के बाद, यदि कोई ऐसी चूक होती है जिसके परिणामस्वरूप अनुबंध रद्द हो जाता है, तो ऐसे मामले का निर्णय अधिनियम की धारा 28 (1) और धारा 28 (4) के व्यापक प्रावधानों को ध्यान में रखते हुए तथा 'साम्यिक क्षेत्राधिकार' (equity jurisdiction) का प्रयोग करते हुए किया जाना चाहिए, ताकि उस विवाद का पूर्ण रूप से निपटारा (quietus) किया जा सके।

vii. अधिनियम की धारा 28 के तहत आवेदन प्रस्तुत करना अनिवार्य नहीं है; और दी गई परिस्थितियों में, यदि शर्तों का पालन नहीं किया जाता है, तो न्यायालय इस बात के लिए शक्तिहीन नहीं है कि वह उस अनुबंध को रद्द (rescind) हुआ मान ले।

उपर्युक्त निष्कर्षों के आधार पर अपील स्वीकार की गई। इसके साथ ही यह निर्देश भी दिया गया कि प्रतिवादी-वादी (Respondent-plaintiff) से प्राप्त विक्रय राशि का आंशिक हिस्सा उसे वापस कर दिया जाए।

Cause Title: HABBAN SHAH VERSUS SHERUDDIN