सेल एग्रीमेंट के तहत प्रस्तावित क्रेता संपत्ति के स्वामित्व और कब्जे का दावा करने वाले तीसरे पक्ष पर मुकदमा नहीं कर सकता : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि सेल एग्रीमेंट के तहत प्रस्तावित क्रेता किसी तीसरे पक्ष के खिलाफ संपत्ति में विक्रेता के हितों की सुरक्षा के लिए स्थायी निषेधाज्ञा के लिए मुकदमा दायर नहीं कर सकता, जिसके साथ अनुबंध की कोई गोपनीयता नहीं है।

कोर्ट ने स्पष्ट किया कि केवल विक्रेता को ही संपत्ति में अपने हितों की सुरक्षा की मांग करने का अधिकार है, क्योंकि सेल एग्रीमेंट प्रस्तावित क्रेता को कोई मालिकाना अधिकार प्रदान नहीं करता। चूंकि इस तरह के समझौते के माध्यम से संपत्ति में कोई कानूनी हित हस्तांतरित नहीं होता, इसलिए क्रेता के पास संपत्ति की सुरक्षा के लिए कार्रवाई शुरू करने का अधिकार नहीं है।

अदालत ने टिप्पणी की,

"हम पहले ही यह मान चुके हैं कि सेल एग्रीमेंट प्रस्तावित क्रेता को समझौते के तहत कोई अधिकार नहीं देता है। इसलिए स्वाभाविक परिणाम के रूप में सेल डीड निष्पादित होने तक कोई भी अधिकार केवल स्वामी के पास होगा, या दूसरे शब्दों में विक्रेता के पास संपत्ति में अपने हितों की रक्षा के लिए आवश्यक कार्रवाई करने का अधिकार होगा। प्रतिवादियों के अनुसार, संपत्ति विक्रेताओं की है। वहीं अपीलकर्ता के अनुसार, संपत्ति उनके पास है। चूंकि प्रतिवादियों को समझौते के आधार पर कोई अधिकार नहीं दिया गया, इसलिए वे मुकदमा नहीं चला सकते, क्योंकि उनका कोई अधिकार क्षेत्र नहीं होगा। नतीजतन, वे विक्रेताओं के शीर्षक के संबंध में कोई घोषणा भी नहीं मांग सकते हैं।"

मामला

जस्टिस जेबी पारदीवाला और जस्टिस आर महादेवन की खंडपीठ ने उस मामले की सुनवाई की, जिसमें प्रतिवादी ने विक्रेता के साथ मुकदमा दायर करने के लिए समझौता किया था, जो अपीलकर्ता-ट्रस्ट के कब्जे में था। प्रतिवादी ने विक्रेता के हितों की रक्षा करने और मुकदमा दायर करने वाली संपत्ति पर किसी तीसरे पक्ष के अधिकार का निर्माण न करने के लिए अपीलकर्ता के खिलाफ स्थायी निषेधाज्ञा की मांग करते हुए मुकदमा दायर किया।

विडंबना यह है कि विक्रेता को प्रतिवादी के मुकदमे में पक्षकार नहीं बनाया गया, जबकि दावा किया गया कि यह मुकदमा विक्रेता के हितों की रक्षा के लिए दायर किया गया।

प्रतिवादी द्वारा उनके विरुद्ध स्थायी निषेधाज्ञा की मांग करने वाले मुकदमे के जवाब में अपीलकर्ता ने आदेश VII नियम 11 सीपीसी के तहत वाद खारिज करने की मांग करते हुए आवेदन दायर किया।

ट्रायल कोर्ट ने मुकदमा खारिज करने के लिए अपीलकर्ता का आवेदन खारिज कर दिया, जिसे हाईकोर्ट ने बरकरार रखा। इसके बाद अपीलकर्ता ने सुप्रीम कोर्ट का दरवाजा खटखटाया।

मुद्दा

सुप्रीम कोर्ट के समक्ष प्रश्न यह था कि क्या निचली अदालतों ने विवादित निष्कर्षों के माध्यम से अपीलकर्ता के विरुद्ध स्थायी निषेधाज्ञा की मांग करने वाले प्रतिवादी के मुकदमे को खारिज न करके कोई गलती की, जबकि उनके पास कोई कार्रवाई का कारण नहीं था।

निर्णय

जस्टिस महादेवन द्वारा लिखित निर्णय में विवादित निष्कर्षों को दरकिनार करते हुए कहा गया कि निचली अदालतों ने यह निष्कर्ष निकालने में गलती की कि "सेल एग्रीमेंट" प्रतिवादी को अपीलकर्ता के खिलाफ मुकदमा दायर करने का एक लागू करने योग्य अधिकार प्रदान करता है, भले ही उनके बीच अनुबंध की कोई गोपनीयता न हो।

अदालत ने कहा,

“हालांकि सेल एग्रीमेंट कुछ अधिकारों का निर्माण करता है, लेकिन ये अधिकार समझौते के पक्षों के बीच पूरी तरह से व्यक्तिगत होते हैं। इन्हें केवल विक्रेताओं के खिलाफ या सीमित परिस्थितियों में संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 53ए के तहत नोटिस के साथ बाद के हस्तांतरणकर्ता के खिलाफ लागू किया जा सकता है, जैसा कि हमने ऊपर माना है। उन्हें तीसरे पक्ष के खिलाफ लागू नहीं किया जा सकता, जो स्वतंत्र शीर्षक और कब्जे का दावा करते हैं। इसलिए हाईकोर्ट की यह टिप्पणी कि सेल एग्रीमेंट "प्रवर्तनीय अधिकार" बनाता है, हम इसका समर्थन नहीं कर सकते।”

अदालत ने आगे कहा,

"इसलिए प्रतिवादियों/वादी के कहने पर मुकदमा कायम रखने योग्य नहीं है। केवल विक्रेता ही घोषणा की राहत के लिए अदालत का दरवाजा खटखटा सकते हैं। वर्तमान मामले में अजीब बात यह है कि विक्रेताओं को प्रतिवादियों/वादी द्वारा मांगे गए किसी भी अधिकार का समर्थन करने के लिए पक्ष के रूप में नहीं रखा गया, जिसे हमने अस्तित्व में नहीं पाया।"

परिणामस्वरूप, अदालत ने अपील को अनुमति दी।

केस टाइटल: पत्राचार आरबीएएनएमएस शैक्षणिक संस्थान बनाम बी. गुनाशेखर और अन्य