चंडीगढ़ में बाउंड्री के जरिए संपत्ति का बंटवारा नहीं हो सकता; नीलामी के जरिए बिक्री ही एकमात्र समाधान : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने दोहराया कि चंडीगढ़ में बाउंड्री के जरिए संपत्ति का बंटवारा नहीं हो सकता। इसलिए संयुक्त संपत्ति के बंटवारे की मांग करने वाले मुकदमे में एकमात्र समाधान नीलामी के जरिए बिक्री है।

बाउंड्री के जरिए बंटवारे पर चंडीगढ़ (साइट और बिल्डिंग की बिक्री) नियम, 1960 के कारण रोक है। 1960 के नियमों की व्याख्या करते हुए सुप्रीम कोर्ट ने रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन और अन्य बनाम चंडीगढ़ केंद्र शासित प्रदेश 2023 लाइव लॉ (एससी) 24 में कहा कि चंडीगढ़ में बाउंड्री के जरिए संपत्ति का बंटवारा नहीं हो सकता।

2023 के फैसले का हवाला देते हुए सुप्रीम कोर्ट ने मौजूदा मामले (राजिंदर कौर बनाम गुरभजन कौर) में नीलामी के जरिए संपत्ति की बिक्री के लिए बंटवारे के मुकदमे में ट्रायल कोर्ट द्वारा पारित निर्देश को मंजूरी दी।

अपने फैसले में न्यायालय ने सह-हिस्सेदारों से हिसाब-किताब देने को कहा। एक सह-हिस्सेदार (1%) ने दावा किया कि उसने अपना हिस्सा किराए पर दे दिया है, जबकि पांच सह-हिस्सेदारों का दूसरा समूह (15%) अपने हिस्से में कारोबार कर रहा था।

जस्टिस सीटी रविकुमार और जस्टिस राजेश बिंदल की खंडपीठ ने तर्क दिया कि भले ही सह-हिस्सेदार के पास केवल 1% हिस्सा था, लेकिन संबंधित संपत्ति का एक बड़ा हिस्सा उसके पास था।

खंडपीठ ने कहा,

"चूंकि प्रतिवादी संख्या 3(ए) ने खुद स्वीकार किया है कि उसने संपत्ति का हिस्सा किराए पर दिया और उससे किराया वसूला था, इसलिए हाईकोर्ट के पास उसे हिसाब-किताब देने से मुक्त करने का कोई अच्छा कारण नहीं था।"

संपत्ति में 15% शेयर होने का दावा करने वाले पांच सह-हिस्सेदारों के दूसरे समूह के संबंध में न्यायालय ने कहा कि भले ही उन्होंने संपत्ति किराए पर नहीं दी, लेकिन वे अभी भी कारोबार कर रहे थे। न्यायालय ने कहा कि अगर उनका कारोबार किराए के परिसर में होता तो वे निश्चित रूप से कुछ किराया देते।

हालांकि, न्यायालय ने पाया कि उनका मामला उनके पास मौजूद भूमि की सीमा पर निर्भर करता है। इसका मतलब यह है कि यदि उनके पास उनके हिस्से की सीमा है तो उन्हें सामान्य निधि में कोई राशि नहीं देनी होगी। इसके विपरीत, यदि उनके पास उनके हिस्से से अधिक है तो उन्हें या तो पूरे कब्जे के लिए या केवल उस हिस्से के लिए योगदान देना होगा जो उनके हिस्से से परे है। तदनुसार, वे सामान्य निधि से अपने हिस्से का दावा कर सकते हैं।

खंडपीठ ने आगे कहा,

“हालांकि, इस तरह के विकल्प का इस्तेमाल प्रतिवादी संख्या 15 से 19 को किराए के आकलन से पहले करना होगा, जिसका भुगतान उपरोक्त प्रतिवादियों द्वारा किया जाना है, न कि ट्रायल कोर्ट द्वारा किराए का आकलन किए जाने के बाद।”

वर्तमान विवाद की उत्पत्ति संबंधित संपत्ति के विभाजन की मांग करने वाले मुकदमे से हुई। हालांकि, यह देखते हुए कि चंडीगढ़ (साइट और बिल्डिंग की बिक्री) नियम, 1960 के अनुसार मीटर और सीमा द्वारा संपत्ति का विभाजन नहीं किया जा सकता है, ट्रायल कोर्ट ने नीलामी के लिए निर्देश दिया। ट्रायल कोर्ट ने एक प्रारंभिक आदेश पारित किया, जिसमें मुकदमे वाली संपत्ति के सभी सह-हिस्सेदारों को हिसाब देने के लिए कहा गया।

इसे हाईकोर्ट में चुनौती दी गई और इसने संपत्ति में 16% हिस्सेदारी रखने वाले सह-हिस्सेदारों (जिन्होंने ट्रायल कोर्ट के आदेश को चुनौती दी थी) को अपना हिसाब देने से मुक्त कर दिया। इस पृष्ठभूमि में मामला सुप्रीम कोर्ट में पहुंचा।

उल्लेखनीय है कि सह-हिस्सेदार ने किराए के रूप में केवल ₹5,800/- प्रति माह प्राप्त करने का दावा किया था। न्यायालय ने नोट किया कि नियुक्त रिसीवर ने यह भी सूचित किया कि दावा किए गए अनुसार कोई किराएदार नहीं है।

न्यायालय ने कहा,

"यह भी देखा गया कि वादी प्रतिवादी संख्या 3(ए)-एस.सी. भल्ला के कब्जे वाले हिस्से के लिए ₹1,50,000/- प्रति माह किराए के रूप में देने के लिए तैयार था। इसलिए यह संभव नहीं होगा कि वह इसे ₹5,800/- प्रति माह की दर से किराए पर दे। जैसा भी हो, इस मामले में अंतिम फैसला सुनाने के दौरान ट्रायल कोर्ट द्वारा जांच की आवश्यकता होगी।"

जहां तक ​​अन्य सह-हिस्सेदारों का सवाल है, न्यायालय ने कहा कि उन्हें इस आधार पर हिसाब देने से छूट दी गई कि वे अपने स्वामित्व की सीमा तक मुकदमे की संपत्ति के कब्जे में हैं। हालांकि, न्यायालय ने कहा कि इस तथ्य की अभी भी किसी अधिकारी द्वारा जांच किए जाने की आवश्यकता है।

आगे कहा गया,

“तथ्य यह है कि प्रतिवादी संख्या 15 से 19 अपने कब्जे में विचाराधीन संपत्ति में अपना खुद का व्यवसाय चला रहे हैं। उससे कमाई कर रहे हैं। यदि उनका व्यवसाय किराए के परिसर में किया जाता, तो वे निश्चित रूप से कुछ किराया देते।”

इसके मद्देनजर, न्यायालय ने प्रतिवादी को हिसाब देने का निर्देश दिया और कहा:

“यह भी स्पष्ट किया गया कि यह भी स्पष्ट किया जाता है कि संपत्ति की बिक्री के बाद यदि कोई सह-हिस्सेदार ट्रायल कोर्ट द्वारा निर्धारित सभी सह-हिस्सेदारों के बीच वितरण के लिए आम किटी में कोई राशि योगदान करने में विफल रहता है, तो संपत्ति की बिक्री के बाद एकत्र की गई राशि का वितरण उस सह-हिस्सेदार के हिस्से से उस सीमा तक कम कर दिया जाएगा।”

यह देखते हुए कि विभाजन का मुकदमा 2005 से न्यायालय के समक्ष लंबित है और मुकदमा अभी भी प्रारंभिक डिक्री पारित करने के चरण में लंबित है, न्यायालय ने ट्रायल कोर्ट को नौ महीने के भीतर मामले का निपटारा करने का निर्देश दिया।

केस टाइटल: राजिंदर कौर बनाम गुरभजन कौर, एस.एल.पी.(सी) संख्या 12198-12199/2018 से उत्पन्न