सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि महाराष्ट्र हाउसिंग एंड एरिया डेवलपमेंट अथॉरिटी (MHADA) के पास यह अधिकार है कि वह री-डेवलपमेंट के दौर से गुज़र रही 'सेस्ड' बिल्डिंग (जिन पर सेस या टैक्स लगता है) में रहने वालों को स्थायी वैकल्पिक आवास देने की डेवलपर की ज़िम्मेदारी को लागू करवाए। कोर्ट ने मुंबई के एक डेवलपर को निर्देश दिया कि वह 'स्थायी वैकल्पिक आवास समझौता' (PAAA) करे और दो महीने के भीतर एक निवासी के कानूनी उत्तराधिकारियों को तीन फ्लैटों का कब्ज़ा सौंपे।

जस्टिस जेबी पारदीवाला और जस्टिस के विनोद चंद्रन की बेंच ने श्रीमती महाबानू कॉन्ट्रैक्टर और अन्य व्यक्ति द्वारा दायर अपील को मंज़ूरी दी। उन्होंने बॉम्बे हाईकोर्ट का वह फ़ैसला रद्द किया, जिसमें MHADA को पुनर्वास समझौते का पालन न करने पर डेवलपर के ख़िलाफ़ सख़्त कदम उठाने से रोका गया।

यह विवाद मुंबई में 'महाराष्ट्र हाउसिंग एंड एरिया डेवलपमेंट एक्ट, 1976' के तहत एक 'सेस्ड' बिल्डिंग के री-डेवलपमेंट से जुड़ा था। अपीलकर्ताओं का दावा था कि री-डेवलपमेंट के लिए पुरानी जगह खाली करने के बाद 2019 में किए गए PAAA के तहत वे स्थायी वैकल्पिक आवास के हकदार हैं। इसके बाद MHADA ने डेवलपर को समझौता करने और उसे रजिस्टर कराने तथा वादे के अनुसार फ्लैटों का कब्ज़ा सौंपने का निर्देश दिया, साथ ही नियमों का पालन न करने पर कारण बताओ नोटिस भी जारी किया।

हालांकि, बॉम्बे हाईकोर्ट ने माना कि PAAA निजी अनुबंध (कॉन्ट्रैक्ट) था, जिस पर रिट अधिकार क्षेत्र लागू नहीं होता और उसने पक्षों को दीवानी कानूनी उपाय अपनाने के लिए कहा, साथ ही MHADA को अपने निर्देशों को लागू करने से रोक दिया।

उस नज़रिए को बदलते हुए सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि PAAA को MHAD एक्ट और डेवलपमेंट कंट्रोल रेगुलेशन के तहत वैधानिक री-डेवलपमेंट ढांचे के भीतर किया गया, जिससे MHADA की कार्रवाई वैध हो गई।

कोर्ट ने गौर किया कि डेवलपर ने खुद भी समकालीन रिकॉर्ड में - जिसमें 2010 का सार्वजनिक नोटिस, निवासियों की प्रमाणित सूची और री-डेवलपमेंट के दस्तावेज़ शामिल हैं - पहली अपीलकर्ता को निवासी के तौर पर लगातार माना था। कोर्ट ने डेवलपर के इस बाद के तर्क को खारिज कर दिया कि निवासी के तौर पर उसका स्टेटस गलती से दर्ज हो गया।

बेंच ने कहा,

"डेवलपर इतने सालों बाद - जब उसने PAAA में बताई गई जगह देने के वादे पर सहमति हासिल की हो, जिसके कारण जगह खाली कराई गई और री-डेवलपमेंट के लिए कब्ज़ा सौंपा गया - अचानक मुकर नहीं सकता और पहली अपीलकर्ता के निवासी होने के दावे को चुनौती नहीं दे सकता।"

कोर्ट ने डेवलपर की इस दलील को भी खारिज किया कि वह PAAA का पालन नहीं कर सकता, क्योंकि फाइनल मंज़ूरी वाली बिल्डिंग में मूल रूप से प्रस्तावित मंज़िलों से कम मंज़िलें थीं, जिसके कारण फंजिबल फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) कम हो गया।

कोर्ट ने कहा,

"सिर्फ़ इस बात से कि फंजिबल एरिया का पूरा इस्तेमाल नहीं हुआ, डेवलपर को पुराने बिल्डिंग के रहने वालों को तय समझौते के अनुसार वैकल्पिक जगह देने और रीडेवलपमेंट के अपने समझौते से पीछे हटने की इजाज़त नहीं दी जा सकती।"

बेंच ने डेवलपर के इस तर्क की आलोचना की कि उसके पार्टनर्स के बीच हुए आपसी समझौते के कारण पुराने अधिकृत पार्टनर्स द्वारा किए गए समझौते बाध्यकारी नहीं थे। उसने कहा कि ऐसा आपसी समझौता वैध रूप से किए गए रीडेवलपमेंट समझौते के तहत लाभार्थियों के अधिकारों को खत्म नहीं कर सकता।

कोर्ट ने यह भी पाया कि डेवलपर द्वारा बाद में PAAA की वैधता को चुनौती देते हुए दायर किया गया सिविल मुकदमा "गलतफहमी पर आधारित और दुर्भावनापूर्ण" था, खासकर इसलिए क्योंकि यह हाई कोर्ट के सामने दिए गए उस वचन के खिलाफ था कि अपीलकर्ताओं के लिए दो फ्लैट बिना किसी कानूनी अड़चन के रखे जाएंगे। उसने हाई कोर्ट को मुकदमे पर आगे न बढ़ने का निर्देश दिया।

अपील स्वीकार करते हुए सुप्रीम कोर्ट ने डेवलपर को PAAA को लागू करने और दो महीने के भीतर तीनों फ्लैटों का कब्ज़ा सौंपने का निर्देश दिया। उसने कहा कि चूक होने की स्थिति में अपीलकर्ता तीनों फ्लैटों के मासिक किराये के मूल्य के बराबर हर्जाना वसूलने के हकदार होंगे और कब्ज़ा सौंपने में देरी के लिए मुआवज़े के लिए अलग से मुकदमा करने के लिए भी स्वतंत्र होंगे। कोर्ट ने डेवलपर पर हाईकोर्ट और सुप्रीम कोर्ट में ₹50,000-₹50,000 का खर्च भी लगाया।

कोर्ट ने कहा,

"हम इस बात से संतुष्ट हैं कि विवादित फैसले में MHADA को डेवलपर के खिलाफ PAAA को लागू करने के आदेशों के अनुसार आगे की कार्यवाही करने से रोकने में गलती हुई... PAAA के लाभार्थी - जिसे वैध रूप से कन्वेयंस (स्वामित्व हस्तांतरण) और जगह का कब्ज़ा पाने का अधिकार है - को शामिल किए बिना पार्टनर्स के बीच आपसी विवादों का निपटारा डेवलपर को उस वैध समझौते के तहत अपनी जिम्मेदारियों से मुक्त नहीं कर सकता, जिसके आधार पर जगह का खाली कब्ज़ा हासिल किया गया, पुरानी जगह को तोड़ा गया और नई बिल्डिंग बनाई गई, जिसमें पुराने रहने वालों का अतिरिक्त फंजिबल एरिया के साथ वैकल्पिक जगह के आवंटन पर स्पष्ट दावा था।"

कोर्ट ने आदेश दिया,

“हम पहले और दूसरे प्रतिवादियों को निर्देश देते हैं कि वे PAAA को लागू करें और आज से दो महीने के भीतर नई बिल्डिंग में तीन अपार्टमेंट का कब्ज़ा सौंप दें। ऐसा न करने पर अपील करने वाले उस इलाके में तीन फ्लैटों के मासिक किराए के बराबर हर्जाना पाने के हकदार होंगे, जिसे वे पहले और दूसरे प्रतिवादियों से वसूल कर सकेंगे।”

चुनौती दिए गए फैसले को रद्द करते हुए जस्टिस चंद्रन के फैसले में अपील करने वाले की इस बात से सहमति जताई गई कि हाईकोर्ट ने PAAA को एक निजी समझौता मानकर गलत समझा था।

कोर्ट ने कहा कि PAAA को महाराष्ट्र हाउसिंग एंड एरिया डेवलपमेंट एक्ट, 1976 के तहत कानूनी योजना के तहत किया गया, ताकि उन लोगों के हितों की रक्षा की जा सके, जिन्होंने पुनर्विकास (redevelopment) के मकसद से अपनी जगह खाली की थी।

कोर्ट ने कहा,

“डेवलपर इतने सालों बाद, सहमति मिलने और पुनर्विकास के मकसद से जगह खाली कराने और कब्ज़ा सौंपने के बाद—और PAAA में बताई गई जगह देने का वादा करने के बाद—अपनी बात से मुकर नहीं सकता और पहले अपीलकर्ता के कब्ज़ेदार होने के दावे को चुनौती नहीं दे सकता।”

नतीजतन, अपील मंज़ूर की गई। साथ ही प्रतिवादी नंबर 1 और 2 पर 50,000 रुपये का जुर्माना भी लगाया गया, जिसे उन्हें हाई कोर्ट और सुप्रीम कोर्ट में जमा करना होगा।

Cause Title: Mrs. Mahabanoo Contractor and Anr. Versus M/s. Kalikund Developers and Ors.