Maharashtra Ownership Flats Act | स्पष्ट रूप से अवैध न होने तक रिट कोर्ट को डीम्ड कन्वेयंस ऑर्डर में हस्तक्षेप नहीं करना चाहिए : सुप्रीम कोर्ट

महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट्स अधिनियम, 1963 (MOFA) से संबंधित महत्वपूर्ण निर्णय में सुप्रीम कोर्ट ने सोमवार (21 अप्रैल) को कहा कि MOFA के तहत सक्षम प्राधिकारी के पास डीम्ड कन्वेयंस का आदेश देने का अधिकार है। इसने आगे जोर दिया कि हाईकोर्ट को ऐसे आदेशों में तब तक हस्तक्षेप नहीं करना चाहिए, जब तक कि उन्हें अवैध न पाया जाए।

जस्टिस अभय एस. ओक और जस्टिस उज्जल भुयान की खंडपीठ ने महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट्स अधिनियम (MOFA) की धारा 11(4) के तहत सक्षम प्राधिकारी द्वारा पारित आदेश में हस्तक्षेप करने से बॉम्बे हाईकोर्ट के इनकार को चुनौती देने वाली अपील पर सुनवाई की। अपीलकर्ता (डेवलपर) इस निर्णय से व्यथित था। उक्त निर्णय में हाईकोर्ट ने फ्लैट मालिकों द्वारा गठित सहकारी आवास सोसायटी को डीम्ड कन्वेयंस के अनुदान को बरकरार रखा था, जिन्होंने डेवलपर से यूनिट्स खरीदी थीं, लेकिन सोसायटी के पक्ष में औपचारिक कन्वेयंस प्राप्त नहीं किया था।

हाईकोर्ट का निर्णय बरकरार रखते हुए जस्टिस अभय एस. ओक द्वारा लिखे गए निर्णय में इस बात पर जोर दिया गया कि महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट अधिनियम (MOFA) कल्याणकारी कानून है, जिसे फ्लैट खरीदारों के हितों की रक्षा करने और डेवलपर्स द्वारा की जाने वाली गड़बड़ियों को दूर करने के लिए बनाया गया है। यह अधिनियम सक्षम प्राधिकारी को यह अधिकार देता है कि जब कोई डेवलपर फ्लैट मालिकों के पक्ष में हस्तांतरण निष्पादित करने में विफल रहता है तो वह डीम्ड कन्वेयंस जारी कर सकता है। नतीजतन, अदालतों को संयम बरतना चाहिए और ऐसे आदेशों में हस्तक्षेप करने से बचना चाहिए जब तक कि वे गैरकानूनी न पाए जाएं।

अदालत ने कहा,

“शहरी क्षेत्रों में लगातार बढ़ती आवास की कमी को देखते हुए गृह खरीदारों की सुरक्षा के लिए MOFA लाभकारी कानून है। विधानमंडल ने डेवलपर्स द्वारा बढ़ती अनियमितताओं पर ध्यान दिया है। धारा 11 के प्रावधान फ्लैट खरीदारों के लाभ के लिए हैं। रिट क्षेत्राधिकार में न्यायालय को धारा 11 (4) के तहत डीम्ड कन्वेयंस देने के आदेश में हस्तक्षेप नहीं करना चाहिए, जब तक कि आदेश स्पष्ट रूप से अवैध न हो। रिट कोर्ट को आमतौर पर ऐसे आदेशों में हस्तक्षेप करने में धीमा होना चाहिए। इसका कारण यह है कि धारा 11 (4) के तहत आदेश के बावजूद, पीड़ित पक्षों के पास सिविल मुकदमा दायर करने का उपाय खुला रहता है। इस मामले में अरुण प्लॉट को विकसित करने के अधिकार के साथ स्थायी पट्टेदार के रूप में अपीलकर्ता के अधिकारों की रक्षा करके पर्याप्त न्याय किया गया। इसलिए रिट क्षेत्राधिकार में हस्तक्षेप उचित नहीं था।”

अन्य प्रासंगिक अवलोकन

"i. इसमें कोई संदेह नहीं है कि MOFA की अधिनियम की धारा 11(3) के तहत आवेदनों से निपटने के दौरान सक्षम प्राधिकारी को अर्ध-न्यायिक शक्तियां प्रदान की गईं। हालांकि, धारा 11(3) के तहत सक्षम प्राधिकारी के समक्ष कार्यवाही संक्षिप्त प्रकृति की होती है, जैसा कि MOFA नियमों से देखा जा सकता है। इसलिए सक्षम प्राधिकारी को अंतिम आदेश पारित करते समय कारणों को दर्ज करना चाहिए।

ii. सक्षम प्राधिकारी, संक्षिप्त प्रक्रिया का पालन करते हुए टाइटल के प्रश्न पर निर्णायक और अंतिम रूप से निर्णय नहीं ले सकता है। इसलिए अधिनियम की धारा 11 की उप-धारा (4) के तहत आदेश के बावजूद, पीड़ित पक्ष अपने अधिकारों को स्थापित करने के लिए हमेशा सिविल मुकदमा चला सकते हैं।

iii. अधिनियम की धारा 11 के प्रावधान फ्लैट खरीदारों के लाभ के लिए हैं। रिट क्षेत्राधिकार में न्यायालय को डीम्ड कन्वेयंस देने वाले आदेश में तब तक हस्तक्षेप नहीं करना चाहिए, जब तक कि वह स्पष्ट रूप से अवैध न हो। रिट न्यायालय को आम तौर पर ऐसे आदेशों में हस्तक्षेप करने में धीमा होना चाहिए। इसका कारण यह है कि अधिनियम की धारा 11(4) के तहत आदेश के बावजूद, पीड़ित पक्षों के पास दीवानी मुकदमा दायर करने का विकल्प खुला रहता है।

iv. अधिनियम की धारा 11(5) के तहत शक्ति का प्रयोग करते समय रजिस्ट्रेशन अधिकारी के पास सक्षम प्राधिकारी के आदेश पर अपील करने का कोई अधिकार नहीं है। वह केवल पैराग्राफ 23 में बताए गए आधारों पर रजिस्ट्रेशन से इनकार कर सकता है, उससे आगे नहीं। इस प्रकार, रजिस्ट्रेशन अधिकारी को दी गई शक्तियों का दायरा सीमित है।"

उपर्युक्त के संदर्भ में न्यायालय ने अपील खारिज कर दी, क्योंकि सहकारी समिति के पक्ष में माना गया हस्तांतरण देने का आदेश पारित करने पर पर्याप्त न्याय हुआ।

केस टाइटल: अरुणकुमार एच शाह हुफ बनाम एवन आर्केड परिसर सहकारी समिति लिमिटेड और अन्य।